“單價地王”暗降樓面單價

　　融華世家小區(qū)終于對外打出宣傳廣告了，這個曾在北京亞奧地區(qū)樓面地價最高的“單價地王”自7月重新開工以來，在9月首次將圍墻上的其他廣告替換為該項目廣告，附近居民認為它要入市了。這則廣告稱，該地塊打造的高檔社區(qū)將容納300多戶居民。

　　樓面地價高達每平方米13800元的高價地，在周邊房齡5年內(nèi)的二手房每平方米17000元時開工入市，如何贏利？中國經(jīng)濟時報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，融華世家已經(jīng)修改了之前的規(guī)劃，通過提高小區(qū)容積率，降低樓面單價。

　　“早在2008年我們就曾經(jīng)因為擔心‘融華世家’影響主場小區(qū)住戶的采光權(quán)，去北京市規(guī)劃局朝陽分局申請過查看規(guī)劃圖紙，當時距離主場小區(qū)最近的是一個五層的板樓，但是聽說現(xiàn)在多了一棟二十二層的塔樓，五層的板樓不見了�！敝鲌鲂�區(qū)居民何先生告訴中國經(jīng)濟時報記者，小區(qū)里有居民咨詢過北京市規(guī)劃局朝陽分局，相關(guān)人士向居民證實確實有修改規(guī)劃，但表示對于變動的情況不方便在電話中透露，要求附近小區(qū)居民采取信訪的方式了解。

　　向規(guī)劃局咨詢的小區(qū)居民向記者證實，該局人士一再表示，只要融華世家的開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃施工，就不會影響到正北方主場小區(qū)居民的采光權(quán)。

　　但這并沒能打消居民的顧慮，8月下旬融華世家施工方在工地邊最不顯眼的位置貼出了修改規(guī)劃后的圖紙，沒過幾天便匆匆忙忙撕掉。

　　“由于熱力管道公司正在施工，進出主場小區(qū)南邊的路已經(jīng)被挖成深溝，施工方選擇在這里張貼修改后的規(guī)劃，讓小區(qū)居民從正在施工的溝里爬上去才能看到圖，明擺著就是不想讓人看到�！�

　　自融華世家開始施工建設以來，關(guān)于其如何贏利的質(zhì)疑聲便在附近小區(qū)居民中不斷蔓延開來，而今面對修改后的規(guī)劃，謎底已經(jīng)解開。

　　“融華世家一共就5棟樓，用一棟22層的替換掉5層的樓房，開發(fā)商變相提高了容積率，之前過高的樓面地價已經(jīng)被攤薄�！焙蜗壬�說。

　　本報記者向北京市規(guī)劃局朝陽分局求證上述消息的真實性，接電話的工作人員表示規(guī)劃確實有所調(diào)整，但不方便透露新規(guī)劃內(nèi)容和容積率的變動信息。

　　區(qū)域新地王不斷涌現(xiàn)

　　老的地王還在消化中，新地王卻不斷產(chǎn)生。時隔僅一年半，北京亞奧地區(qū)又出現(xiàn)一個樓面地價高達15217元／平方米的“單價地王”。

　　6月26日下午，中國電子旗下的成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過46輪競價最終以19.6億元競得朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)(水源九廠東側(cè))住宅及居住公共服務設施用地。

　　如果除去配套的2萬平方米安置房面積，該地塊的單價高達15217元／平方米，超出5月份富力競拍廣渠門外10號地時創(chuàng)造的15141元／平方米的最高單價。

　　新“單價地王”的產(chǎn)生，讓附近居民們紛紛提高未來二手房的銷售預期，融域小區(qū)的居民們認為，“這個地王要是能賣到每平方米25000元，我們小區(qū)的二手房的報價也可以再提高一些”。

　　附近中介公司的工作人員向記者證實，自6月底出現(xiàn)“單價地王”以來，一些小區(qū)業(yè)主確實提高了報價，目前周邊小區(qū)業(yè)主的報價普遍在2萬元／平方米以上。

　　今年北京地區(qū)已經(jīng)產(chǎn)生了不少的“單價地王”，其中最引人關(guān)注的是中化方興投資管理有限公司以40.6億元人民幣拍得北京廣渠路15號地，刨去3萬平方米左右的公共建筑面積，可售面積折算出的樓面地價將達16240元／平方米。受其影響，北京東部地區(qū)一度被宣稱將奔著每平方米“3萬元”而去。

　　不僅中心城區(qū)，北京城區(qū)周邊的樓面單價也在被不斷刷新。9月8日萬科在房山區(qū)拍出樓面單價高達6500元／平方米的區(qū)域“單價地王”，而此前大興區(qū)拍出兩塊“單價地王”已經(jīng)導致區(qū)域二手房市場受地王刺激價格上調(diào)。

　　來自鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月第一周北京大興黃村區(qū)域二手房成交價格達到8100元／平方米，雖與8月同期相比基本持平，但相比7月同期則高出幾乎15%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部的人士表示，7月初大興新城北區(qū)地塊和大興黃村地塊兩大區(qū)域“地王”的出現(xiàn)讓該地區(qū)價格漲幅快出其他區(qū)域至少5%左右。

　　大興區(qū)一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，自從區(qū)域“單價地王”誕生后，多數(shù)地產(chǎn)項目都調(diào)高了售價，目前大興區(qū)的在售新項目價格普遍在10000元／平方米左右。

　　“如果我們不調(diào)高項目售價，新地王由于拿地成本過高，必然面臨很大的入市壓力，現(xiàn)在是我們已入市的樓盤給地王‘抬轎子’，以后是他們給我們抬�！鄙鲜鲩_發(fā)商私下向記者表示。

　　面臨不確定性

　　北京正略鈞策管理咨詢公司的合伙人薛迥文告訴中國經(jīng)濟時報記者，他們跟蹤的全國各地一些產(chǎn)生于2006年和2007年“總價地王”，現(xiàn)在開工并入市的寥寥可數(shù)。

　　“僅退地的就有蘇寧環(huán)球在上海拍下的黃浦區(qū)南京東路163號地塊，此外福州地王、廣州科學院的高價地都被開發(fā)商退給當?shù)卣�府�！毖﹀奈谋硎荆�還有一些項目采取了轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式，目前已經(jīng)入市的主要有星耀地產(chǎn)開發(fā)的天津星耀五洲項目。

　　但從今年頻頻拿地的公司性質(zhì)來看，薛迥文認為，由于近期入市拿地的企業(yè)多具備國企背景，資金實力要明顯強于2007年和2006年拿地的民營企業(yè)，在項目的開發(fā)上會具備更多優(yōu)勢。

　　“上半年房地產(chǎn)公司公布年報顯示多數(shù)企業(yè)經(jīng)營情況都不錯，它們消化之前高價地的能力增強，但對于沒有上市、融資途徑單一的企業(yè)，高價地對企業(yè)經(jīng)營情況的影響會更大一些。”他說，至于“單價地王”變更規(guī)劃降低樓面單價入市，從目前看僅僅是個特例，并不代表整體趨勢，所以不具有可復制性。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，無論是“單價地王”還是“總價地王”，企業(yè)拿地積極性的再度高漲都起源于對后市的樂觀預期，盡管拿地企業(yè)的背景身份有所變化，但在未來的土地開發(fā)上依然面臨不確定性，“特別是在當下樓市出現(xiàn)交易量大幅下挫的背景下，一旦房價向下，近期高價拿地的企業(yè)將面臨不確定性，或?qū)⒂绊懙酵恋亻_發(fā)的時間。”