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高恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗、星河灣房地產(chǎn)控股有限公司副總裁梁上燕、中體奧林匹克花園管理集團(tuán)董事長(zhǎng)吳振綿、陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司總裁易小迪分別在2009博螯房地產(chǎn)論壇上表達(dá)了他們對(duì)近來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的看法,并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的走向提出了他們的建議。
梁上燕:
我們心里不能有冬天
在上海開盤即銷售40億多元的星河灣,正準(zhǔn)備演繹新的傳奇。星河灣房地產(chǎn)控股有限公司副總裁梁上燕宣布,今年星河灣的業(yè)績(jī)將較去年增長(zhǎng)200%以上,開盤的四個(gè)樓盤銷售額將超過100億元,成功跨入百億銷售俱樂部。
過去的幾年時(shí)間,星河灣一直堅(jiān)持精品戰(zhàn)略,8年時(shí)間僅僅賣了兩個(gè)樓盤,年平均銷售額不到40億元。但在去年爆發(fā)全球金融危機(jī)的大背景下,星河灣卻逆勢(shì)做了6個(gè)產(chǎn)品。
“我們心里不能有冬天。”梁上燕反復(fù)強(qiáng)調(diào)這一句話。最近兩年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了大風(fēng)大浪,但星河灣始終平穩(wěn)發(fā)展,2007年沒有買過一塊地,2008年沒有降過一次價(jià)。而在金融危機(jī)來臨之時(shí),星河灣卻逆勢(shì)開盤,在廣州200多天實(shí)現(xiàn)了30億的銷售額,今年2月又在大家都不看好的情況下,在太原拿了地。
星河灣堅(jiān)決執(zhí)行梁上燕的“以不變應(yīng)萬(wàn)變”戰(zhàn)略,以高品質(zhì)的產(chǎn)品征服客戶。梁上燕不無得意地說,上海浦東星河灣的地理位置和自然江景,比不上陸家嘴以及南外灘的濱江區(qū)高層公寓,但銷售價(jià)格卻不輸于他們,并且賣得更好一些。
梁上燕說,星河灣要打造成百年企業(yè),開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目要50年不落伍。
陳啟宗:
“地王”應(yīng)是價(jià)廉物美的土地
“‘地王’應(yīng)該是價(jià)格最低、位置最好的土地”、“高價(jià)買地是傻瓜”、“別人的冬天,就是我的春天”、“投入的每一分錢都要獲得持續(xù)的最高收益”……在博螯論壇現(xiàn)場(chǎng),恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗語(yǔ)出驚人。
在陳啟宗赴博螯前,恒隆地產(chǎn)剛剛套現(xiàn)了香港的住宅項(xiàng)目,獲取了43億港元的銷售額,稅前溢利達(dá)到30億港元。而恒隆地產(chǎn)剛剛發(fā)布的2008年年報(bào)顯示,2008年下半年恒隆地產(chǎn)只出售了4套住宅。陳啟宗興奮地表示,現(xiàn)在就是賣樓的最好時(shí)候。
“‘地王’應(yīng)該是價(jià)格最低、位置最好的土地!痹陉悊⒆谘劾铮诖饲皟赡甓紱]有拿地的背景下,今年5月,恒隆地產(chǎn)十天內(nèi)兩次出手購(gòu)得的無錫和大連兩幅優(yōu)質(zhì)地塊,才是真正的“地王”。而那些高價(jià)拿地者,不但要自己承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn),還不利市場(chǎng)的發(fā)展,是一種“傻瓜”的行為。
恒隆地產(chǎn)在無錫和大連購(gòu)買的兩幅土地,地價(jià)占總投資額僅16%,而2004年前就已經(jīng)完成開發(fā)的上海恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng),土地占總投資額的31%。
“別人的冬天,恰恰是我的春天。”陳啟宗認(rèn)為,恒隆地產(chǎn)低價(jià)拿地的奧秘恰恰在于反經(jīng)濟(jì)周期。他回憶,90年代初的恒隆地產(chǎn),也曾因?yàn)榈貎r(jià)太高而無法獲得土地,當(dāng)時(shí)恰恰是香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最高峰。1994~1997年間差不多整整四年,恒隆地產(chǎn)沒有拿過一幅土地。最終,到了經(jīng)濟(jì)冬天時(shí),恒隆地產(chǎn)迎來了自己的夏天。
“搶不到地,我們就做兩件事。一是堅(jiān)決不犯錯(cuò),二是為經(jīng)濟(jì)冬天作準(zhǔn)備。”陳啟宗寄語(yǔ)目前在內(nèi)地市場(chǎng)拿不到地的開發(fā)商們,經(jīng)濟(jì)總會(huì)有熱有冷,只要不犯錯(cuò),做好準(zhǔn)備,就可以在冬天來臨時(shí),拿到優(yōu)質(zhì)的土地。
“我投入每一分錢都要獲得持久的最高收益!标悊⒆诒硎,他的租金收入要比行業(yè)內(nèi)的第二名高出一倍,比行業(yè)最后一位高出近9倍。平均每一名員工為企業(yè)創(chuàng)造的利潤(rùn),遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他公司,這一切的奧秘,在于管理。
吳振綿:
中體將建奧林匹克博物館
奧林匹克花園一直在創(chuàng)造房地產(chǎn)體育品牌。回顧去年底的金融危機(jī),中體奧林匹克花園管理集團(tuán)董事長(zhǎng)吳振綿感嘆說,去年年底預(yù)測(cè)到由于2008年的房子賣得不好,2009年利潤(rùn)要受到影響。管理層曾主動(dòng)向董事會(huì)報(bào)告,要降低經(jīng)營(yíng)目標(biāo),同時(shí)以吳振綿為首的高管人員主動(dòng)降低工資1/3。
在這樣的大背景下,中體奧林匹克花園想到的卻是如何把品牌做到最大,不斷創(chuàng)造新的概念,打造新的品牌。
此前,奧林匹克花園品牌給人的印象,只是跟健身或者一些其他單項(xiàng)體育活動(dòng)結(jié)合,而吳振綿計(jì)劃把奧林匹克文化、房地產(chǎn)、度假旅游概念、教育概念、論壇概念等等都打包在一起。
目前,中體正計(jì)劃建造一個(gè)5萬(wàn)平方米的奧林匹克博物館,主館就是把國(guó)際奧委會(huì)所有展品全部復(fù)制過來,另外還將有三個(gè)附館,北京奧委會(huì)展品有收藏價(jià)值的放在第一個(gè)附館,第二個(gè)附館將為流動(dòng)性展覽或者論壇提供場(chǎng)所。第二個(gè)項(xiàng)目,奧林匹克研究院,也在重點(diǎn)發(fā)展中,這個(gè)項(xiàng)目包含教育、科研等。
易小迪:
房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型
“房地產(chǎn)企業(yè)要面臨著轉(zhuǎn)型。”陽(yáng)光100置業(yè)有限公司總裁易小迪觀點(diǎn)鮮明。
他認(rèn)為,如果不能認(rèn)識(shí)市場(chǎng)變化,房地產(chǎn)還是盲目發(fā)展,其實(shí)面臨風(fēng)險(xiǎn)很大。尤其是現(xiàn)在地價(jià)還是在一個(gè)相對(duì)高的定位。如果還是靠巨額資金投入,買地蓋樓,這個(gè)壓力非常大。包括很多大型的國(guó)企也也在想這個(gè)問題,就是房地產(chǎn)的持續(xù)再生產(chǎn)到底怎么來維持。
有些人甚至算過賬,賣掉房子的資金所得,是否可以買地如果重復(fù)過去模式,是不是買了地就可以占領(lǐng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)走到了兩個(gè)十字路口,一個(gè)是房地產(chǎn)政策走向一個(gè)十字路口,一個(gè)是房地產(chǎn)盈利模式也走到一個(gè)十字路口。
房地產(chǎn)今后發(fā)展,爭(zhēng)奪焦點(diǎn)從過去爭(zhēng)奪資源,到今后爭(zhēng)奪客戶或者叫爭(zhēng)奪市場(chǎng)。
但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化,包括成本逐漸透明化,這種簡(jiǎn)單的模式缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。到2008年的時(shí)候,房地產(chǎn)碰到銷售的問題,很多企業(yè)就措手不及。包括一些一線大品牌企業(yè),他們要想的開拓市場(chǎng)的辦法只有一個(gè),就是降價(jià)。
在談及上海市場(chǎng)時(shí),易小迪表示,“過兩三年后再去上海發(fā)展!
易小迪表示,目前上海的土地價(jià)格相對(duì)較高、局部房?jī)r(jià)也比較高,目前并不是一個(gè)進(jìn)軍上海的最佳時(shí)機(jī)。
在談起全國(guó)樓市走勢(shì)時(shí),易小迪表示,土地價(jià)格過高的城市,可能存在泡沫。與此同時(shí),在地價(jià)的推動(dòng)下,部分城市局部區(qū)域的房?jī)r(jià)可能存在泡沫。
易小迪表示,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,其實(shí)已經(jīng)走到一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),“高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過去了”。
他說:“2007年商品房銷售7億多平方米,2008年只有5億多平方米,恐怕很難再保持這樣的高增長(zhǎng)。所以量的增長(zhǎng),我覺得可能到了一個(gè)頂點(diǎn)。北京、上海的銷售量已經(jīng)在下降了。”
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