上半年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了2009博螯房地產(chǎn)論壇地產(chǎn)大腕們的激烈討論，地產(chǎn)大腕們紛紛表示，在土地價格持續(xù)高漲的現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)等待地價下跌時買地。開發(fā)商的發(fā)展模式也應(yīng)有所改變，若繼續(xù)按照以往模式發(fā)展，將會遇到更多的風(fēng)險。

　　高價入市搶地，還是等待地價下跌后再入市購買？最近價格飆升的土地市場再次讓開發(fā)商“心情激蕩”。沒有搶到土地的，和已經(jīng)搶到土地的開發(fā)商通過2009博螯房地產(chǎn)論壇再次“激辯”：剛剛復(fù)蘇的中國房地產(chǎn)商要不要到目前價格畸高的土地市場去搶“地王”？

　　要不要搶地王？

　　“誰買‘地王’誰傻瓜。”香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗在作《如何看待2009年房地產(chǎn)市場的急劇變化》演講時，對兩個月時間連出十五幅“地王”的現(xiàn)象發(fā)表了他最直接的看法。

　　他表示，“地王”層出有 “四不好”：第一，對那些想買房的人來說，不是好事；第二，對社會安定和諧不一定是好事；第三，對整體房地產(chǎn)的價格不是好事，會讓房地產(chǎn)價格大起大落；最大的不好是對購地者不好。

　　“不是說買‘地王’的一定不賺錢，但是他們所承擔(dān)的風(fēng)險一定非常高，他們盈利的能力一定下降。從香港地區(qū)和東南亞地區(qū)的經(jīng)驗來說，凡是買了‘地王’的，大半都是后悔的，歷史都證明他們是傻瓜，不是聰明人。”

　　他幽默地恭喜此前競拍北京廣渠門外15號地塊失利的潘石屹“沒有拍到‘地王’”。

　　陳啟宗的發(fā)言，一石激起千層浪。此后，眾地產(chǎn)大腕也頻頻提起“地王”問題，在地價上漲趨勢明顯的今天，究竟要不要去土地市場上拿地？

　　緊接著上述話題，潘石屹開始討論國有大房地產(chǎn)企業(yè)和民營企業(yè)之間的競爭公平性問題，他認為國家給了國有房地產(chǎn)企業(yè)太多扶持政策。

　　此后出場的北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，更拿出紙和筆，給星河灣副總裁梁上燕、復(fù)地董事長范偉等5位開發(fā)商嘉賓做起了問卷調(diào)查，看看到場的開發(fā)商有沒有拿地，其中有多少土地是屬于國企所有。

　　陳啟宗認為，面對持續(xù)高漲的地價，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇“忍耐”和“等待”，只要等到冬天，別人熬不過去，那么就成功了。他認為，這就是恒隆地產(chǎn)制勝的秘訣所在。

　　中原集團主席施永青雖然不贊同陳啟宗的某些觀點，但他同樣表示內(nèi)地開發(fā)商目前可以“等待”地價下跌。按照他的觀點，政府未來會增加地塊供應(yīng)和開工量，并將惠及建筑工程、材料等相關(guān)行業(yè)，拉動經(jīng)濟。這樣一來，土地的競爭不會再像之前那樣激烈，地價便將趨于平穩(wěn)。

　　“所以地王要不要去搶，我認為等一等還是有機會的。因為有些開發(fā)商經(jīng)常說 ‘這么高的價錢叫我怎么辦’，我認為未來應(yīng)該是還有機會買得到好的土地�！彼�說

　　與施永青的看法相同，陽光100置業(yè)的總裁易小迪也表示，盲目圈地很難獲得成功。尤其是在新形勢下，開發(fā)商的發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)型，如果繼續(xù)按原先的模式開發(fā)，會遇到很多的風(fēng)險。

　　盲目拿地的房企不該救？

　　與不該買“地王”的觀點相對應(yīng)，到會的地產(chǎn)大腕還同時表示，那些高價購買“地王”的開發(fā)商“不應(yīng)該救”。

　　“救市是應(yīng)該的，但是如果犯了錯的開發(fā)商，也被救就不應(yīng)該了�！标悊⒆谡f了一個故事，“去年9月的時候，我請了很多內(nèi)地大的開發(fā)商到我的寫字樓聊天，從技術(shù)上來說，他們都是破了產(chǎn)的。但是誰知道，9個月后，同一班人，不僅僅松綁了，而且又跑到房地產(chǎn)市場里去買地�！�

　　陳啟宗認為，上述開發(fā)商都是2007年市場過熱時頭腦發(fā)熱，盲目買地的公司。對這樣的公司，政府不應(yīng)該施以“援手”，應(yīng)該讓市場“懲罰”他們。而如果擔(dān)心這些公司垮掉，會影響整個房地產(chǎn)行業(yè)，進而對經(jīng)濟造成沖擊，完全可以用股權(quán)償還他們的債務(wù)，等以后市場好了，再將股權(quán)賣給市場上的其他開發(fā)商。

　　和陳啟宗的看法相似，潘石屹也認為拯救那些犯了錯的開發(fā)商，對他這樣沒有犯錯的開發(fā)商不太公平。尤其是緩交土地出讓金的措施，太過溫和。

　　施永青對兩人的上述發(fā)言，評價說有些“酸溜溜”。他認為，國家的政策給了大部分內(nèi)地開發(fā)商一次重生的機會。而且大部分開發(fā)商都已經(jīng)獲得了這個機會，下一步的問題是開發(fā)商們能否接受教訓(xùn)，以后可以做得好一點。

　　此后出場的發(fā)展商則表示，雖然潘石屹所說的“百日巨變”并沒有實現(xiàn)，但是去年的確非常危險，而且受影響的并不僅僅是開發(fā)商自身，作為房地產(chǎn)商貸款主要提供者的銀行無疑風(fēng)險更大。

　　模式待革新？

　　無論如何，2008年的地產(chǎn)“熊市”深刻反映了目前房地產(chǎn)開發(fā)模式所存在的種種危機，盲目拿地僅僅是其中的表現(xiàn)之一。

　　對于這一點，陽光100置業(yè)的易小迪顯然看得非常清楚。他認為，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)今后發(fā)展，爭奪焦點將從過去的爭奪資源，到今后爭奪客戶、爭奪市場。

　　過去房地產(chǎn)融資買地，蓋樓銷售的過程是希望每個過程、每一個循環(huán)是在擴大規(guī)模。而擴大規(guī)模必然要解決其制約因素，一個是融資，一個是買地。但是這個簡單的模式不一定能夠再適應(yīng)未來需求。

　　現(xiàn)在買地、買地王，其實還是擴大規(guī)模的思維在作祟，認為這個市場還會擴大，價格還會上漲。所以只要是有了土地資源，他又能在未來市場占據(jù)主動。

　　可以看到，隨著市場競爭的激烈化，包括成本逐漸透明化，這種簡單的模式缺乏競爭力。到2008年的時候，房地產(chǎn)碰到銷售的問題，很多企業(yè)都會措手不及。因為看到了原來模式的缺點，易小迪和他的陽光100置業(yè)改變了原來的經(jīng)營模式。

　　他們在二、三線城市，以站在未來的角度營造一個城市新的時尚中心獲得了成功。易小迪在柳州市中心一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，樓面地價400元，房價可以從4000元賣到8000元。

　　他因此認為，即使不買位置極佳的地王，采用上述商業(yè)運作的模式，使土地增殖，同樣可以獲取豐厚的回報。除此以外，產(chǎn)品細分，精細化經(jīng)營也是中國房地產(chǎn)業(yè)的趨勢。