近期，廣州土地市場(chǎng)再度喧鬧起來(lái)，又上演了一場(chǎng)轟轟烈烈的“地王”秀，土地價(jià)格被不斷刷新超越。而與此同時(shí)，一些老“地王”卻仍曬著太陽(yáng)，長(zhǎng)滿雜草。

　　為何開(kāi)發(fā)商閑置老“地王”不建，卻又不斷拍出新“地王”？這又將會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？“地王”頻出的背后，開(kāi)發(fā)商究竟打著什么算盤(pán)？

　　老“地王”閑置與新“地王”并存

　　2007年9月11日，保利地產(chǎn)以21.2億元和20.8億元奪得位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩塊土地，樓面地價(jià)分別高達(dá)8769元／平方米和8112元／平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的“地王”。

　　與2007年的風(fēng)光無(wú)限相比，當(dāng)下，這兩塊“地王”顯得有些落寞。近兩年過(guò)去了，“地王”上面仍沒(méi)有蓋起一棟樓，依舊靜悄悄，地上的荒草在陽(yáng)光下顯得郁郁蔥蔥�？瓷先�，與兩年前并無(wú)太大變化。

　　而這不是個(gè)案。“在2007年拍賣(mài)的土地中，不少土地都在曬太陽(yáng)�！睋�(jù)廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹，2007年廣州市共賣(mài)出住宅地294萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)4622元／平方米。若以此均價(jià)為基準(zhǔn)，有27塊土地的成交價(jià)高于此均價(jià)，然而直到目前，有24塊“地王”未售或未動(dòng)工。

　　盡管老“地王”還在那里長(zhǎng)草，新“地王”卻在不斷涌現(xiàn)。今年5月以來(lái)，廣州開(kāi)發(fā)商展開(kāi)新一輪土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，新“地王”再現(xiàn)。在6月10日的土地拍賣(mài)中，廣州城建地產(chǎn)以樓面地價(jià)15323元／平方米，拿下珠江新城的一塊住宅用地成為區(qū)域“地王”。7月16日，廣州大學(xué)城住宅地又拍出了7296元／平方米樓面地價(jià)，成為該區(qū)域的“地王”。

　　老“地王”緣何閑置　開(kāi)發(fā)商再搶新“地王”意欲何為

　　老“地王”閑置是因?yàn)椤懊娣邸倍假F過(guò)“面包”了。廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同給記者算了一筆經(jīng)濟(jì)賬：“去年金沙洲不少樓盤(pán)售價(jià)只有約6000元／平方米，而‘地王’樓面地價(jià)則已超過(guò)了8000元／平方米。這樣的話，開(kāi)發(fā)商就只有兩種選擇，要么讓‘地王’曬太陽(yáng)，要么退地。”

　　然而，需要指出的是，一些開(kāi)發(fā)商并不缺錢(qián)開(kāi)發(fā)老“地王”。以保利地產(chǎn)為例，在金沙洲“地王”未建的情況下，今年7月16日，保利地產(chǎn)又以8.5億元拿下金沙洲的另一塊地。

　　事實(shí)上，有些開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)就沒(méi)有打算開(kāi)發(fā)“地王”，而是試圖通過(guò)高地價(jià)來(lái)帶動(dòng)在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)的上漲�！暗赝酢币舱�在成為開(kāi)發(fā)商的一種“開(kāi)發(fā)策略”，或者從土地資源演變?yōu)橘Y本資源，尤其是對(duì)那些籌劃上市或者已經(jīng)上市的開(kāi)發(fā)商。

　　因此，“地王”閑置不用，表面上看起來(lái)是賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，但對(duì)一些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即便“地王”還沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設(shè)，也能為其帶來(lái)好處，所以“地王”仍舊不斷地冒出來(lái)。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜舉例分析認(rèn)為，雖然廣州城建地產(chǎn)以1.5萬(wàn)元／平方米左右的樓面地價(jià)競(jìng)得珠江新城“地王”，但土地總價(jià)也不過(guò)3.45億元。但是“地王”一出，周邊樓盤(pán)應(yīng)聲而漲。其中也包括城建地產(chǎn)自己的項(xiàng)目星匯云錦，每平方米價(jià)格從20000元漲到了22000元。根據(jù)測(cè)算，僅此項(xiàng)目，城建就憑空多賺了2億元，而且城建在珠江新城還有一個(gè)在建的西塔項(xiàng)目。

　　“這不得不讓人懷疑，廣州城建地產(chǎn)搶‘地王’的目的是否是為了迅速開(kāi)發(fā)建樓�！表n世同也認(rèn)為，作為地方大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，廣州城建集團(tuán)其實(shí)土地儲(chǔ)備并不緊張，但其推高地價(jià)對(duì)其在售、在建和待建項(xiàng)目的估價(jià)有利。

　　此外，新“地王”能夠不斷涌現(xiàn)，老“地王”閑置未建的另一個(gè)原因還在于政府硬約束不足，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)殚e置“地王”遭受太大的損失。據(jù)媒體報(bào)道，這些曬太陽(yáng)的地王幾乎都沒(méi)有足額繳納土地出讓金，而且退地成本較低，其中以廣州市2007年未開(kāi)發(fā)土地中總價(jià)最高的廣州開(kāi)發(fā)區(qū)土地為例，這塊地盡管拍出了44.75億元的天價(jià)，但是最初開(kāi)發(fā)商的定金只有8000萬(wàn)元，占整個(gè)地價(jià)的不到2%。

　　督促新、老“地王”齊開(kāi)工　完善拿地退地機(jī)制

　　“地王”閑置為房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了嚴(yán)重影響�！斑@24塊未售或未動(dòng)工的總用地面積約121.4萬(wàn)平方米，規(guī)模接近2008年的住宅用地總出讓量125萬(wàn)平方米，這些土地的閑置意味著政府通過(guò)土地市場(chǎng)調(diào)控樓市的宏調(diào)計(jì)劃落空。”黎文江表示，隨著今年樓市轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)因此又出現(xiàn)了商品房短缺的征兆。

　　此外，“地王”頻頻出現(xiàn)也直接拉升了房?jī)r(jià)，加劇了回暖基礎(chǔ)仍不牢固的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。在廣州，不少持幣待購(gòu)的市民都感到恐慌，“土地價(jià)格又長(zhǎng)了這么多，已經(jīng)超出承受能力的房?jī)r(jià)還要再漲多少？”

　　為此，黎文江建議，房管部門(mén)應(yīng)該采取有效措施促成這些地王的開(kāi)工，有特殊原因不能開(kāi)工的允許退地重新拍賣(mài)，避免影響政府的供應(yīng)計(jì)劃。同時(shí)，提高退地成本，防止一些開(kāi)發(fā)商一旦形勢(shì)變差，就向政府求救退地，或者要求改容積率等。

　　韓世同建議，現(xiàn)在的土地出讓制度還應(yīng)設(shè)定利益相關(guān)人的限制條件，防止有些開(kāi)發(fā)商竟拍“地王”不是為了迅速建房，而是為了推高其在售或者在建樓盤(pán)的價(jià)格，從而擾亂土地市場(chǎng)，引發(fā)土地市場(chǎng)泡沫。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為：“政府應(yīng)該對(duì)‘地王’的開(kāi)發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，尤其要及時(shí)公開(kāi)‘地王’的信息，讓社會(huì)大眾都知道這些地塊現(xiàn)在進(jìn)展到哪一步了，而現(xiàn)在社會(huì)大眾甚至都不知道這些土地是否已經(jīng)繳納土地出讓金。”

　　事實(shí)上，對(duì)于那些閑置“地王”的開(kāi)發(fā)商，廣州正準(zhǔn)備給以處罰。據(jù)廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人黃文波介紹，在2007年產(chǎn)生的高價(jià)地中，目前仍有8幅未履行拍賣(mài)公告和土地出讓合同規(guī)定。廣州市國(guó)土房管局已經(jīng)對(duì)此形成了意見(jiàn)，并已經(jīng)上報(bào)市政府，將對(duì)破壞土地市場(chǎng)規(guī)則的行為做出處罰。

　　不過(guò)，業(yè)界專家仍然擔(dān)心，“如果缺乏完善的應(yīng)對(duì)機(jī)制，兩年以后，不知道又會(huì)有多少新‘地王’變成了閑置‘地王’，再次形成一道雜草叢生的‘地王’風(fēng)景。當(dāng)然，我們?cè)陉P(guān)注‘地王’閑置的情況下，也更應(yīng)該關(guān)注那些以更便宜價(jià)格拿到土地卻閑置不開(kāi)發(fā)的情況。”(記者陳先鋒)