土地盛宴上演！多個(gè)房企想在土地市場(chǎng)分得“一杯羹”。繼今年春節(jié)后商品房市場(chǎng)回暖以來(lái)，上海土地市場(chǎng)也開(kāi)始漸漸回暖，多輪爭(zhēng)奪、溢價(jià)成交層出不窮，開(kāi)發(fā)商的“銀彈”似乎再度充足，新一輪土地市場(chǎng)熱潮漸漸掀起。

　　“我們大概一個(gè)月前打算預(yù)出讓位于朱家角的三塊土地，現(xiàn)在上海主要的開(kāi)發(fā)商基本都來(lái)跟我們談過(guò)了，”上海朱家角投資開(kāi)發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《新民樓市》。事實(shí)上，這是整個(gè)朱家角新市鎮(zhèn)時(shí)隔三年后再推新地，受到諸多大腕級(jí)開(kāi)發(fā)商的密切關(guān)注。

　　繼今年春節(jié)后商品房市場(chǎng)回暖以來(lái)，上海土地市場(chǎng)也開(kāi)始漸漸回暖，多輪爭(zhēng)奪、溢價(jià)成交層出不窮，開(kāi)發(fā)商的“銀彈”似乎再度充足，新一輪土地市場(chǎng)熱潮漸漸掀起。

　　土地市場(chǎng)這種瘋狂背后，到底是什么原因造成的？會(huì)不會(huì)造成新的危機(jī)？《新民樓市》采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

　　搶地猛

　　79家房企爭(zhēng)一塊地

　　進(jìn)入7月，上海土地市場(chǎng)熱度不減，近期最為市場(chǎng)關(guān)注的45號(hào)公告中的多幅地塊均遭到開(kāi)發(fā)商圍獵。其中，趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊是今年推出最大的住宅用地，至截稿日，領(lǐng)取青浦趙巷特色居住區(qū)10號(hào)地塊標(biāo)書(shū)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)達(dá)到79家，而另外浦東高橋和嘉定兩幅地塊掛牌文件也分別有38和36家開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取。

　　今年6月11日，南京朗詩(shī)房地產(chǎn)公司在上海的分公司朗華置業(yè)以4.22億元總價(jià)，樓面地價(jià)2.198萬(wàn)元/平方米拿下長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊，這是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺住宅地塊，其起拍樓板價(jià)約為1.1萬(wàn)元／平方米，此地塊的溢價(jià)幾乎達(dá)到100%；同一天，寶山區(qū)高境鎮(zhèn)金家巷南側(cè)地塊順利摘牌。共有13家單位進(jìn)行了競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)，最終由上海象嶼置業(yè)有限公司以60000萬(wàn)元競(jìng)得，折合單價(jià)約為965萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)9050元/平方米。

　　上海土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從一級(jí)市場(chǎng)蔓延到二級(jí)市場(chǎng)。6月26日，上海新天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的100%股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)出讓顧村的一塊土地，吸引了7家開(kāi)發(fā)商參與爭(zhēng)奪，最終綠地集團(tuán)以8.89億元的價(jià)格競(jìng)得，相比起始價(jià)格4.61億元超出4.28億元，幾乎翻番。今年一季度，上海新黃埔置業(yè)從上海鴻泰房產(chǎn)手中以2.44億元購(gòu)得虹口區(qū)北外灘81街坊地塊55%股權(quán)，上海浦程房地產(chǎn)發(fā)展公司從一家公司手中以4.39億元購(gòu)得張家浜楔形綠地地塊。

　　推地多

　　規(guī)模重回2007年

　　從上海市規(guī)劃和土地管理局了解到,2009年上半年上海市成交的住宅用地面積有121.81萬(wàn)平方米，加上正在掛牌的近25萬(wàn)平方米，整個(gè)上半年推地近147萬(wàn)平方米，幾乎是08年一年成交總量的四分之三，接近07年一年總量的一半�！暗�即使如此上海市的推地頻率仍明顯小于其他一線的大城市，預(yù)計(jì)下半年的推地力度還將加大，因此這個(gè)09年推出土地的總量將會(huì)和07年相當(dāng)�！庇油�房地產(chǎn)研究中心陸騎麟表示。

　　隨著城市化進(jìn)程的加速，中心區(qū)域土地的稀缺性日益顯現(xiàn)，從近三年推出的土地來(lái)看，09年中心區(qū)域僅推出1幅住宅用地，08年為6幅，07年為7幅，其他土地都處于郊縣區(qū)域，因此土地的整體品質(zhì)出現(xiàn)了一定的下滑。

　　近幾年全市推出的土地價(jià)格出現(xiàn)了明顯的下滑，其中09年成交的土地中，其平均樓板價(jià)為3133元/平方米，相比07年的樓板價(jià)3932元/平方米減少了近20%，但是今年上半年商品住宅的均價(jià)為13931元/平方米，相比07年的均價(jià)10394元/平方米上漲了34%，因此目前可謂是抄底土地市場(chǎng)的一個(gè)機(jī)會(huì)所在。

　　信心足

　　銀行開(kāi)閘力助開(kāi)發(fā)商

　　由于目前推出品質(zhì)相對(duì)較好的土地日益減少，部分土地區(qū)位相對(duì)較好的地塊受到了多家開(kāi)發(fā)商的追捧。以“長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊”為例，盡管該地塊樓板價(jià)達(dá)到了20731元/平方米，但據(jù)陸騎麟分析，由于片區(qū)周邊房?jī)r(jià)已達(dá)到了約30000元/平方米，因此開(kāi)發(fā)商還是有利可圖的，并且對(duì)于后市還是預(yù)期看漲，從而土地如果兩年后

　　開(kāi)發(fā)的話，其利潤(rùn)空間還將加大。

　　同時(shí)，自去年底以來(lái)，信貸政策不斷放寬，繼一季度放出4.58萬(wàn)億天量貸款后，6月份的放貸額達(dá)到1.5萬(wàn)億。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這中間有相當(dāng)部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房企拿地提供了充足的“彈藥”。

　　而隨著市場(chǎng)回暖，A股IPO關(guān)閘再開(kāi)，也是土地市場(chǎng)升溫的催化劑。對(duì)于那些苦候了近兩年時(shí)間、意欲上市而不得其門(mén)而入的房企來(lái)說(shuō)，今年IPO的重啟讓他們找到了途徑，在這種作用力的影響下，諸多房企為了上市瘋狂拿地，大量增加土地儲(chǔ)備，就成了慣例。

　　存隱患

　　新一輪泡沫或形成

　　“房?jī)r(jià)高漲撐不過(guò)2010年，開(kāi)發(fā)商拿地需謹(jǐn)慎�！鄙虾�樓市資深分析師薛建雄對(duì)目前開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地有些擔(dān)憂(yōu)。

　　薛建雄分析，從開(kāi)發(fā)商拿地到建成上市來(lái)看，快的話一年，慢的話可能就會(huì)超過(guò)3年。如果目前大幅加大開(kāi)發(fā)投資，可能就會(huì)遇到明年底的樓市調(diào)整，會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。但如果經(jīng)過(guò)半年以上的精心規(guī)劃，明年最高峰時(shí)開(kāi)工，到2011年之后推出，市場(chǎng)情況可能會(huì)好點(diǎn)。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)都進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期，而且開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了前年拿地，去年退地、停工緩建后，今年大量回融的資金需要擴(kuò)大投資，所以都去高價(jià)買(mǎi)地。但是，一但地價(jià)漲幅過(guò)快，又會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這對(duì)市場(chǎng)非常不利。這也是過(guò)去幾年，房地產(chǎn)為什么會(huì)在2年時(shí)間之內(nèi)就會(huì)有一輪起落的主要原因。

　　“貸款利率已經(jīng)下降到1996年的水平，而且國(guó)家對(duì)住宅項(xiàng)目資本資金占比要求大幅下調(diào)至20%，還有地方政府寬松的土地出讓金延遲繳付政策，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商原來(lái)繃緊的資金鏈現(xiàn)在變得寬松，而這推動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的熱潮，”上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波分析道，“一方面，在土地總供給相對(duì)穩(wěn)定條件之下，商品住宅的用地供給總量份額縮減。另一方面，商品房市場(chǎng)的火爆將逐漸改變開(kāi)發(fā)商預(yù)期，刺激開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置熱情。同時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)警惕樓市形成新一輪的泡沫。”(黃法歐 董琳霞)