再等一個月，橫跨珠江、連通廣州珠江新城和海珠區(qū)的獵德大橋即將通車。在沿線樓盤價格應聲上漲的同時，大橋旁邊一塊面積達11萬平方米的空地卻格外刺眼。這就是2007年由富力、合景泰富以及新鴻基三個地產(chǎn)巨頭以46億元天價拍得的珠江新城地王。

　　時間已過去兩年，這里依舊雜草叢生，空蕩蕩的一片，沒有任何動工的跡象。連日來，《每日經(jīng)濟新聞》記者踏訪多個廣州樓市上有影響力的大小地王，發(fā)現(xiàn)這些昔日風光無限的王者大部分仍沒有啟動跡象。在如今市場企穩(wěn)，政策也趨利好的背景下，蟄伏已久的地王是否能夠擺脫沉寂？本報就此展開調(diào)查。

　　拿地價格過高 面粉賣成面包

　　地王的出現(xiàn)或多或少給市場帶來了躁動的情緒，尤其在2007年到2008年初，更被認為是開發(fā)商瘋狂拿地、失去理性的時期。廣州樓市先后出現(xiàn)了不少地王項目。出現(xiàn)大量泡沫的樓市驅(qū)使開發(fā)商不惜高溢價拿地，然而最終進入實質(zhì)性開發(fā)施工的項目卻寥寥無幾。

　　據(jù)悉，在目前廣州市場上，較有影響力的地王項目有6個，分別是：2007年9月保利以42億元收入囊中的廣州金沙洲兩幅地塊；富力、合景泰富以及新鴻基地產(chǎn)三巨頭聯(lián)袂出擊，以46億元合作拿下的珠江新城獵德村商業(yè)地塊；深圳鴻榮源以21億元高溢價競得的金沙洲另一幅地塊；廣東中萊投資以44.75億元拿下的科學城地王；以及恒大以41億天價吃進的廣州員村絹麻廠地塊。

　　“拿地價格過高，產(chǎn)生‘面粉和面包一樣貴’的奇特現(xiàn)象，這必然會承受未來市場較大的風險�！睗M堂紅首席分析師龍斌舉例說明，在廣州土地市場上，有的項目拍賣到的地價折算樓面價竟達到1.8萬元/平方米，這樣一來售價起碼要上2.5萬元/平方米才可能保本。

　　2008年，全球遭遇金融海嘯，樓市情勢也急轉(zhuǎn)而下，2007瘋狂飆價的情形不復存在，地產(chǎn)大亨們先后出現(xiàn)資金鏈斷裂、項目停工、上市計劃遭遇擱淺等情況。

　　保利地產(chǎn)集團副總經(jīng)理胡在新接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，保利金沙洲地王項目目前正在工程招標過程中，何時開發(fā)時間仍未定。

　　廣州近年拍出的地王不下10個，但成功交付施工銷售的卻寥寥無幾。業(yè)內(nèi)人士稱，去年樓市形勢不好，開發(fā)商資金鏈趨緊，一些地王的地價至今都沒繳清。

　　獵德項目傳年內(nèi)動工

　　廣州珠江新城獵德項目是這6個地王項目中總拍賣價最高的一個。據(jù)悉，獵德項目地處珠江新城的商業(yè)黃金地段，而珠江新城又是經(jīng)國務院批準的第三個中央金融商務區(qū)，其中未來潛藏的商業(yè)價值不可估量。

　　據(jù)富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠介紹，該項目將建成甲級寫字樓、匯聚高端品牌的購物商場，以及世界級酒店和服務式公寓。

　　“合景泰富擅長做豪宅項目，而新鴻基擁有豐富的商場及酒店物業(yè)管理經(jīng)驗，富力則長于高端寫字樓銷售�！焙细惠x煌首席分析師黎文江認為，三巨頭聯(lián)合既可以分擔風險又可以利用其優(yōu)勢互補。

　　然而，獵德項目從2007年10月砸下拆遷第一錘后，這片面積超過11萬平方米的城中村改造項目便再無任何動靜，以至業(yè)界傳出新鴻基退出，富力、合景泰富遭遇“缺錢”的困境。而2008年房產(chǎn)市場銷售慘淡，銀行貸款收緊，遭遇全球性的經(jīng)濟危機又使得未來形勢不明朗，以致開發(fā)商資金鏈條緊縮。富力2008年報顯示，其資產(chǎn)負債率達高達139%，而新鴻基也被傳退出該項目。但此后新鴻基、富力相繼辟謠，表示該項目被市場看好，只不過因去年形勢不好而將施工進度放緩而已，可能會在年內(nèi)動工。

　　“項目盤子開得太大，開發(fā)起來相對很困難。新鴻基只是負責前期的商業(yè)項目策劃等，而項目后期建設投入才是最重要的�！崩栉慕�認為，如此龐大的項目，即便開工銷售，或許也是2年之后的事情。

　　地王何去何從仍不明朗

　　今年3月初，廣東省政府頒布刺激房地產(chǎn)業(yè)的“粵15條”，其中規(guī)定在2008年后拍得的地皮未繳清地價，可緩繳延長至2年。此政策一出，讓不少廣東地產(chǎn)商松了一口氣，上百億元的資金由此得到緩解。

　　恒大在2008年以41億元的天價奪得員村絹麻廠地塊，規(guī)劃總建筑面積約為31萬平方米，樓面價約達1.3萬元/平方米，超過地價近8倍。此前坊間傳言，恒大已與政府達成協(xié)議，退還給政府改作商業(yè)用途性質(zhì)。

　　廣東中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜認為，以前也有開發(fā)商拖欠土地出讓金，但政府并沒有強行收回土地，可見政策還是有彈性空間。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認為，當時恒大拿地主要是為了擴大自己的土地儲備，為上市做準備。2008年3月，市場趨向不甚明朗，外資機構(gòu)對市場風險評估升級，恒大香港上市擱淺，100多億元的IPO融資未能實現(xiàn)。無奈之下，恒大只有通過降價促銷加大資金回籠的速度。在去年的銷售旺季，恒大連續(xù)在全國11個城市推出18個項目，開盤即打八五折，銷售回款約30億元。而此前員村地塊土地定金也僅僅繳納了1.3億元。

　　“過段時間政府可能要公布地王的處理意見�！崩栉慕�說，員村地皮依然是珠江新城CBD的組成部分，若由住宅改為商業(yè)用途，那么按照恒大當時拿地的價格來說應該算是便宜。

　　如今政策利好，樓市銷售轉(zhuǎn)好，土地市場價格以及商品房價不斷上揚，市場上的地王也隨之開始蠢蠢欲動。但此后的市場形勢如何，未來樓市如何走向，在金融危機的大環(huán)境下仍不甚明朗。地王將何去何從，看來只有等到其真正動工后才能揭曉。