目前上海注冊房產(chǎn)估價師有1351名。一個估價師需要三個工作日左右，才可以對一處房產(chǎn)進行精確的價格評估。

　　存量房有待精準(zhǔn)評估

　　在北京、深圳的樓市細則相繼出臺后，上海樓市細則也已出爐，其中有房產(chǎn)稅這一“重型武器”待發(fā)。

　　日前，記者了解到，上海樓市調(diào)控細則中的房產(chǎn)稅征收辦法將要求不符合條件的房產(chǎn)擁有者，按照房產(chǎn)評估價值按年支付房產(chǎn)稅。

　　然而，針對這一征稅方式，部分業(yè)內(nèi)房產(chǎn)估價師提出了可行性的質(zhì)疑：面對上海規(guī)模浩大的存量房，有關(guān)部門如何有效進行精準(zhǔn)評估？房產(chǎn)稅征收是否能真正施行？

　　按照目前的條件，若對現(xiàn)有存量房進行精準(zhǔn)評估，上海需要28年時間。如此一來，依評估價征稅 “類比估價”的可行性更大。

　　千名估價師要算28年

　　房產(chǎn)稅的征收日益真實。同時，以評估價征稅這一方式更是引發(fā)了很大的爭議。

　　上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長、土地學(xué)會顧問印堃華向記者證實，上海市政府已就樓市調(diào)控細則召開相關(guān)會議，房產(chǎn)稅征收細則月底將出臺，以征求各方意見。具體的計稅基礎(chǔ)是房產(chǎn)的“評估價”，而非成交價。征收方式如同國外的現(xiàn)行方式，可能針對不同房屋類別，在市場價的基準(zhǔn)上乘以系數(shù)0.7，按照0.5%~1.2%左右的稅率遞進征收。

　　記者查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站了解到，目前上海注冊房產(chǎn)估價師有1351名。另據(jù)上海統(tǒng)計局“全社會房屋施工面積、竣工面積 (1985年-2008年)”數(shù)據(jù)，上海截至2008年的竣工面積已達4.57億平方米。上海佑威房地產(chǎn)信息服務(wù)有限公司薛建雄更表示，截至2009年，該公司計算的上海存量房面積為4.98億平方米。

　　“如按精準(zhǔn)的估算方式，這個工作量有些夸張�！鄙虾Ｒ幻�不愿透露姓名的估價師告訴記者，一般來說，對一處房產(chǎn)進行精準(zhǔn)的價格評估過程為：接受評估委托、進行市場調(diào)查；第2日進行實地勘探、撰寫總結(jié)報告；第3日向委托人呈交綜合評估書。也就是說，需要3個工作日左右，才可以對一處房產(chǎn)進行精確的價格評估。

　　若按平均每套房產(chǎn)100平方米的面積進行大致估算，截至2008年的上海房產(chǎn)竣工面積需要全上海1351名在冊估價師花費約1萬天，即28年左右，才能真正完成所有的價格評估工作，這還不涉及2009年后新增的存量房等。

　　此外，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對一處房產(chǎn)進行價格評估，需要根據(jù)房產(chǎn)的不同市值進行估算收費。該估價師介紹，一般價值100萬元的房產(chǎn)，約需要5000元估算費用。超過100萬元的房產(chǎn)，按照不同額度的費用標(biāo)準(zhǔn)征收。因此，此方法一旦實施，這其中龐大的費用該由誰來承擔(dān)，也是一個疑問。

　　“類比估價”可行性更大

　　對于上海房產(chǎn)稅究竟如何征收的疑問，上海稅務(wù)局回應(yīng)記者稱，目前尚無任何有關(guān)房產(chǎn)稅的細則出臺，若有變動，相關(guān)信息都將在部門網(wǎng)站上第一時間公布。

　　估價師黃海表示，若要征收房產(chǎn)稅，更可能細化征收對象，而非針對市場上所有的存量房。印堃華則認(rèn)為，上海的房產(chǎn)稅征收應(yīng)有自己的“高水平”，對新增的存量房進行征收更為可行。

　　業(yè)內(nèi)人士猜測，評估價征稅“類比估價”的可行性更大，即根據(jù)如別墅、新建商品房、舊商品房等類別，進行不同檔次的“模糊估價”。對每處房產(chǎn)進行精確的價格估算，一方面沒有可行性，另一方面，巨大的費用支出由誰來承擔(dān)也難以定奪。

　　房產(chǎn)稅是否能夠真正對投資客產(chǎn)生打擊？印堃華對此表示懷疑。

　　印堃華解釋說，若是一套市價為200萬元的房產(chǎn)，評估價約為140萬元，按照目前的稅率征收房產(chǎn)稅，一年約繳付7000多元，平均每月不過600元左右。這對于真正的炒房者來說，并不是很大的數(shù)字。（張仲超）