進(jìn)入6月，本輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到很關(guān)鍵的“相持階段”。而近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了調(diào)控政策方向不明，政出多門，各部門觀點(diǎn)不一的現(xiàn)象。那么，房地產(chǎn)調(diào)控政策到底未來趨勢如何？是否應(yīng)該繼續(xù)調(diào)控下去？中央的“調(diào)結(jié)構(gòu)”是否會半途而廢？

　　對此，中信建投首席宏觀分析師魏鳳春6月1日在接受《投資者報》記者采訪時表示，判斷針對房地產(chǎn)的政策是否會繼續(xù)，首先要關(guān)注政府出臺地產(chǎn)新政的目的是什么�！罢�府的目的是將房價降下來，而現(xiàn)在房價還沒有實(shí)質(zhì)性下降，因此政府對房地產(chǎn)的調(diào)控會繼續(xù)下去，可能力度與節(jié)奏會有變化�！蔽壶P春稱。

　　2009年房地產(chǎn)創(chuàng)造1萬億暴利

　　房地產(chǎn)行業(yè)到底算不算暴利行業(yè)？這個話題一直是業(yè)內(nèi)外爭論不休的焦點(diǎn)。但多位接受記者采訪的專家均認(rèn)為，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)確已成為一個暴利行業(yè)。

　　據(jù)了解，國際上房地產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在5%上下。而安邦首席宏觀分析師徐斌日前在接受《投資者報》記者采訪時卻指出，我國房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率基本上是在10%以上。

　　萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖曾公開表示，開發(fā)商平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)也稱過去幾年平均的行業(yè)利潤率只有8%左右。

　　而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認(rèn)為，與大部分行業(yè)社會平均利潤率7%至8%的水平相比，30%以上的利潤率就算是暴利了，而近年來房地產(chǎn)開發(fā)的利潤普遍在此水平。

　　另根據(jù)國土資源部城市地價監(jiān)測信息，2009年全國城鎮(zhèn)商品住房的平均成本，每平方米約2500元。而據(jù)此算出，2009年中國的房地產(chǎn)商賺取的利潤高達(dá)1萬多億元。

　　與此同時，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮認(rèn)為，開發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本，“暴利”的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，樓面價可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤。他所算的這筆賬很直觀，既解釋了開發(fā)商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產(chǎn)暴利的其一個渠道。

　　為此，房地產(chǎn)是個暴利行業(yè)已是不爭的事實(shí)。此外，從我國億萬富豪排行榜也可以看出，中國校友會網(wǎng)最新發(fā)布的《2010中國億萬富豪調(diào)查報告》顯示，涉足房地產(chǎn)、能源和IT三個行業(yè)的億萬富豪數(shù)量，占1999~2009年中國富豪榜上榜億萬富豪總數(shù)的50%。其中，涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數(shù)最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數(shù)的28.96%。

　　高房價讓經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)難調(diào)整

　　近年來，多個行業(yè)的企業(yè)紛紛搶灘房地產(chǎn)，不論是海信、海爾等制造行業(yè)的龍頭企業(yè)，還有中國平安、中國電信、中國人壽等電信、保險企業(yè)也均涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“這說明我國房地產(chǎn)市場過熱，亟需國家調(diào)控抑制其泡沫，使其降溫�！睂Υ�，知名房地產(chǎn)專家陳真誠日前在接受《投資者報》記者采訪時如此表示。

　　事實(shí)上，“門外漢”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)并非突然，有如此輕松賺錢的行業(yè)，誰又不想分杯羹。而當(dāng)大量資本涌入地產(chǎn)業(yè)后，其結(jié)果將影響到目前的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　為此，“調(diào)結(jié)構(gòu)需要壓縮房地產(chǎn)暴利，否則調(diào)結(jié)構(gòu)很難進(jìn)行下去。如果房地產(chǎn)行業(yè)沒有這么高的利潤，相信很多非房地產(chǎn)企業(yè)不會輕易進(jìn)去。”魏鳳春告訴《投資者報》記者。

　　同時，社科院學(xué)部委員、社會政法學(xué)部副主任景天魁也認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)業(yè)不利于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，“房地產(chǎn)所帶動的大多是勞動密集型或生產(chǎn)低附加值產(chǎn)品的行業(yè)，尤其是普通的鋼材、水泥等建材行業(yè)，科技含量不高。房價高漲勢必延續(xù)原有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，反而把高能耗、高污染的企業(yè)救活了，還何談加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變？”

　　國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣對此也持相同看法。他指出，房地產(chǎn)并不是一個技術(shù)領(lǐng)先或?qū)�技術(shù)進(jìn)步有明顯推動的行業(yè)，它的過快過猛發(fā)展，只會增加更多的高耗能產(chǎn)品需求(如低檔鋼鐵、水泥等)，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。同時，它會在需求和價格上，對技術(shù)含量高的產(chǎn)品形成逆激勵，不利于其他產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級。

　　據(jù)記者了解，我國的企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的收益是不低的，有人估算可能達(dá)15%。但為什么企業(yè)還是不愿意進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級呢？其原因就是炒房等投機(jī)性行為，收益高、風(fēng)險低。只要房地產(chǎn)暴利持續(xù)存在，社會資金、人才及其他資源，都會很自然地偏好于房地產(chǎn)，也不必辛苦地搞自主創(chuàng)新。

　　當(dāng)下房地產(chǎn)的誘惑太大了，這必然產(chǎn)生一種反結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)。一些利潤率不低的行業(yè)也不想守本分，把剩余資金大量轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。為此，王小廣提出，房地產(chǎn)暴利被壓縮的空間正是結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。他認(rèn)為，“要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，必須改變這一環(huán)境，下決心讓對產(chǎn)業(yè)升級作用很小，讓資金、資源占用極多的房地產(chǎn)回歸常態(tài)，壓縮其暴利空間，讓結(jié)構(gòu)升級的重點(diǎn)行業(yè)有更多的資金和資源供應(yīng)，企業(yè)家更樂于本業(yè)搞創(chuàng)新�！�

　　調(diào)控要堅(jiān)持政府不會放棄調(diào)控持續(xù)性，才能降房價

　　“政府出臺地產(chǎn)新政的目的是將房價降下來，而現(xiàn)在房價還沒有實(shí)質(zhì)性下降，政府不會輕易放棄對房地產(chǎn)的繼續(xù)調(diào)控，只是調(diào)控的力度與節(jié)奏會有變化。”魏鳳春稱。

　　目前，房地產(chǎn)新政已實(shí)施一月有余，雖然有恒大地產(chǎn)等個別開發(fā)商價格稍許松動，但整體上依然堅(jiān)挺。而地產(chǎn)企業(yè)不降價表明他們目前的財務(wù)壓力還不大。據(jù)悉，“萬保招金”四大公司就是如此：一季報，萬科賬面貨幣資金近180億元、保利地產(chǎn)139億元、招商地產(chǎn)81億元、金地集團(tuán)86億元。此外，四家公司還有大量的預(yù)收款，截至一季度末分別是367億元、346億元、94億元、83億元。這些預(yù)收款可以結(jié)轉(zhuǎn)為銀行存款。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持下去，否則這次調(diào)控沒有實(shí)質(zhì)性效果�！毙毂蟾嬖V《投資者報》記者。

　　同時，陳真誠也強(qiáng)調(diào)，事實(shí)上，國家還在繼續(xù)深化調(diào)控房地產(chǎn)。從近期出臺的土地增值稅清算與房產(chǎn)稅的開征可看出，政策以組合拳的方式對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，其目的仍是打壓房價。

　　他同時認(rèn)為，不過，在短期內(nèi)，房價大幅下跌的可能性不大。到7月份公布半年度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)后，房價將出現(xiàn)明顯下降。從2008年的經(jīng)驗(yàn)看，房價出現(xiàn)明顯下降往往要比成交量下降滯后3個月左右。到7月份，不但成交量已下降了約3個月，調(diào)控新政策也已出臺了約3個月，效力將比較有效地釋放。

　　不過，“如果地產(chǎn)企業(yè)對其銷售價格死扛不降，進(jìn)一步針對地產(chǎn)的調(diào)控政策很可能會實(shí)施，調(diào)控將直指地產(chǎn)企業(yè)的喉嚨——資金�！蔽壶P春也表示。他還預(yù)測，或許會對地產(chǎn)企業(yè)的信貸做出控制。(記者 譚志娟）