廣州保障性住房大躍進(jìn)!2010年新開工保障性住房面積將高達(dá)2009年廣州商品住宅交易面積的1/3。

　　兩會(huì)期間,廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)、市住房保障辦主任謝曉丹對(duì)媒體表示,廣州將以前所未有的力度加大保障性住房建設(shè),計(jì)劃新開工建設(shè)保障性住房約300萬(wàn)平方米,相當(dāng)于過(guò)去三年廣州保障性住房的建設(shè)總量,預(yù)計(jì)可提供保障性住房約4萬(wàn)套,包括2.3萬(wàn)套廉租房及1.7萬(wàn)套經(jīng)適房。

　　“房?jī)r(jià)下降已成定局”,昨天有業(yè)內(nèi)人士表示,2010年保障性住房將沖擊商品房市場(chǎng),更多購(gòu)房者將持幣觀望,以致開發(fā)商資金鏈?zhǔn)芸简?yàn),最終降價(jià)拋盤。

　　廣州保障房一年建三年的量

　　下次見面你還問(wèn)“買萬(wàn)科(000002,股吧)的房子還是買碧桂園的房子”嗎？不,你要問(wèn)的應(yīng)該是“買開發(fā)商的房子還是買經(jīng)適房”。

　　長(zhǎng)江證券(000783,股吧)數(shù)據(jù)顯示,2008年廣州保障性住房占新建住房的比重只有13%,2009年這一比重微漲到17%。而就是在2010年,廣州新開工保障性住房面積將高達(dá)2009年商品住宅交易面積的1/3。

　　如果你口袋里的錢不夠,那不妨等待。廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)謝曉丹預(yù)計(jì),2010年廣州可提供保障性住房約4萬(wàn)套,包括2.3萬(wàn)套廉租房及1.7萬(wàn)套經(jīng)適房。原定于2012年底前解決77177戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題,提前到2011年底前全部實(shí)現(xiàn)。

　　“廉租住房保障收入線標(biāo)準(zhǔn)擬從家庭年人均可支配收入7680元(月均640元)以下提高到9600元(月均800元)以下�！敝x曉丹表示,這一標(biāo)準(zhǔn)的保障水平在國(guó)內(nèi)同等城市是排在第二位的。經(jīng)測(cè)算,廉租住房保障擴(kuò)面后,將有10219戶家庭,約3.1萬(wàn)人受益。

　　超出廉租住房保障條件,符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障,但買不起經(jīng)濟(jì)適用住房的“夾心層”,通過(guò)出租或先租后買(待該家庭有經(jīng)濟(jì)能力時(shí)再購(gòu)買所租住的經(jīng)濟(jì)租賃住房)解決其住房困難;租金與家庭收入、房屋區(qū)位、樓層等掛鉤。廣州今年計(jì)劃建經(jīng)濟(jì)租賃住房3000套。

　　北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為,保障性住房數(shù)量如此之多,規(guī)模如此之大,必然將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的影響和變革,整個(gè)市場(chǎng)格局將要重新劃分和設(shè)定。

　　來(lái)自兩會(huì)的保障風(fēng)向標(biāo)

　　“針對(duì)眼下土地和房?jī)r(jià)上漲的狀況,現(xiàn)在中央政府采取了幾項(xiàng)措施,加快保障性住 房 建設(shè) 和 抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是地方的一個(gè)很重要的任務(wù),你必須完成。”昨天,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示。

　　從實(shí)物分房到1998年房改再到重申政府在住房保障中的作用,廣州只是一個(gè)縮影。住房“三三制”或者說(shuō)“政府與市場(chǎng)共同提供住房”已經(jīng)成為焦點(diǎn)。

　　兩會(huì)期間,溫家寶總理在作政府工作報(bào)告時(shí)指出,要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,滿足人民群眾的基本住房需求。第一個(gè)措施就是,繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。中央財(cái)政擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元,比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套,各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套。

　　而在2009年,中央財(cái)政安排保障性安居工程補(bǔ)助資金只有551億元。新建、改擴(kuò)建各類保障性住房200萬(wàn)套,棚戶區(qū)改造解決住房130萬(wàn)套。短短一年,保障性住房從200萬(wàn)套躍升至300萬(wàn)套。

　　北京率先行動(dòng)力度最大,計(jì)劃2010年新開工建設(shè)和收購(gòu)政策性住房13.4萬(wàn)套,并提出2010年各類政策性住房用地占全市住房供地50%以上,還要以50%土地收入反哺保障房。

　　上海2010年將繼續(xù)加大保障性住房的房源建設(shè)力度,2010年保障性住房開工量要占到全市住房新開工量的60%,開工面積達(dá)到1200萬(wàn)平方米。其中,經(jīng)濟(jì)適用房新開工400萬(wàn)平方米,并盡快建成一批房源交付使用。

　　深圳計(jì)劃在2010年建設(shè)總面積為450萬(wàn)平方米的約5萬(wàn)套保障性住房,總投資逾35億元。

　　不管地方政府主動(dòng)還是被動(dòng)地建設(shè)保障性住房,這已經(jīng)成為一個(gè)方向。昨天有媒體報(bào)道,《住房保障法》草案已遞交至住建部住房保障司,目前正會(huì)同各方意見進(jìn)行修改�！蹲》勘Ｕ戏ā繁徽J(rèn)為是現(xiàn)有中國(guó)住房保障制度體系的重構(gòu),草案打算將住房保障體系納入地方政府的政績(jī)指標(biāo)之列。

　　對(duì)于保障性住房的保障還來(lái)自于土地,兩會(huì)期間致公黨中央遞交的一份提案表示,應(yīng)明確規(guī)定保障性住房和商品房土地供應(yīng)的比例。如可以采取4∶3∶3的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),40%用于經(jīng)濟(jì)適用房,30%用于限價(jià)房,30%用于商品房,七成土地應(yīng)用于建設(shè)保障性住房。

　　商品房或?qū)⒘績(jī)r(jià)齊跌

　　“保障性住房供給增大,會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響�！睆V州經(jīng)緯房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部經(jīng)理朱欣苑表示,一般要調(diào)控房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭,有兩個(gè)途徑:其一是加大保障房供給,其二是收縮房地產(chǎn)資金。對(duì)廣州今年建4萬(wàn)套保障房這一舉措,如果政府能夠降低保障房進(jìn)入門檻,提高經(jīng)濟(jì)適用房收入水平,則是抑制房?jī)r(jià)、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定的有效手段。

　　保利地產(chǎn)(600048,股吧)副總經(jīng)理余英坦言,這個(gè)政策是應(yīng)該的,從1998年就提出了保障性住房和商品房?jī)纱髩K。但比例一直都不是各50%,現(xiàn)在保障性住房大多了,算是補(bǔ)課吧。

　　其認(rèn)為現(xiàn)在保障性住房增多,對(duì)商品房中的二手市場(chǎng)是有影響的,一手房則沒(méi)有什么影響。因?yàn)槎�手房中被保障性住房分掉了一部分“蛋糕�?房?jī)r(jià)肯定會(huì)受到影響。一手房,買不起的還是買不起。

　　建設(shè)保障性住房還有一些技術(shù)層面的問(wèn)題,其實(shí),很多保障性住房是空置的,不少人都是買房掙錢的。新聞上不是說(shuō)“開著寶馬去買保障性住房”嗎？現(xiàn)在的真實(shí)需求是多少,很難說(shuō),政府建設(shè)那么多保障性住房,如果沒(méi)有落實(shí)好,很多賣不出去,最后又成了商品房。北京就有過(guò)保障性住房,最后變成商品房的例子。

　　廣州維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫認(rèn)為,這個(gè)政策很好,但首先要解決三個(gè)方面的問(wèn)題:一是資金問(wèn)題;二是土地來(lái)源問(wèn)題;三是開發(fā)管理的問(wèn)題。如果這三方面沒(méi)有解決好,那么整個(gè)政策的實(shí)施就存在隱憂了。

　　如果政策實(shí)施到位,那么可以解決兩個(gè)問(wèn)題:一是對(duì)房?jī)r(jià)的抑制起到作用,例如金沙洲那邊的保障性住房;二是解決了老百姓的住房需求。

　　政府加大力度對(duì)保障性住房的投資對(duì)商品房市場(chǎng)的影響,張維倫認(rèn)為是使得商品房市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫大,后續(xù)發(fā)展不好,容易引起反彈。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看,保障性住房和商品房是兩個(gè)不同的市場(chǎng),它們面對(duì)的客戶群不同,一個(gè)是低收入人群,一個(gè)是中高收入人群。兩者應(yīng)該是一種有益的補(bǔ)充。

　　房地產(chǎn)資深人士喻海文認(rèn)為,城中村改造是擴(kuò)大保障性住房的有效途徑之一。城中村的拆遷成本太高,不如改造其衛(wèi)生環(huán)境,改造成廉租房。

　　房?jī)r(jià)和銷量的弱勢(shì)將因此延續(xù)。莫尼塔對(duì)房地產(chǎn)中介的調(diào)研顯示,沒(méi)有一家受訪者認(rèn)為3月房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲,86%的受訪中介認(rèn)為房?jī)r(jià)環(huán)比基本持平,而剩下14%的受訪者則認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定程度的下跌。