歷史往往有著許多驚人的相似。

　　2007年9月27日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,規(guī)定第二套住房貸款首付不得低于40%。該措施不僅讓此前中央出臺(tái)的一系列調(diào)控政策得以“爆發(fā)”,同時(shí)也觸發(fā)了中國(guó)樓市轉(zhuǎn)向的按鈕。

　　而今,中央一個(gè)月左右的時(shí)間連續(xù)5次密集出臺(tái)有關(guān)樓市政策,發(fā)燒的中國(guó)樓市再次走到了十字路口。

　　“發(fā)燒”的2009

　　對(duì)于剛剛過(guò)去的2009年樓市,甚至連業(yè)內(nèi)人士都驚呼“瘋狂”。

　　伴隨著2007年9月27日二套房貸新政的出臺(tái),中國(guó)樓市逐漸陷入低迷,而期間,華爾街金融帝國(guó)崩塌所引發(fā)的全球金融危機(jī),更是讓走向低谷的中國(guó)樓市雪上加霜。然而,即便是如此困難的環(huán)境下,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在2008年底走出萎靡,并在2009年里實(shí)現(xiàn)了低迷向瘋狂的蛻變……

　　全國(guó)商品房銷售面積比增42.1%

　　據(jù)前不久國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示,2009年全國(guó)商品房銷售面積9.3713億平方米,同比增長(zhǎng)了42.1%,不但遠(yuǎn)超2008年的6.2億平方米,還輕松躍過(guò)了2007年7.6億平方米的歷史高點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售額達(dá)43995億元,比2008年增長(zhǎng)了75.5%,商品房成交均價(jià)約4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上漲了近24%。

　　而另?yè)?jù)某研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年中國(guó)土地出讓金總金額高達(dá)15000億元,全國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元,比2008年增加了140%,比瘋狂的2007年增加了49%。其中,杭州(包括余杭、蕭山)土地出讓金高達(dá)1054億元,位居全國(guó)第一,杭州和上海成為土地出讓金超過(guò)千億的兩個(gè)城市。

　　佛山新建住宅成交量?jī)r(jià)均創(chuàng)新高

　　當(dāng)然,這種瘋狂在佛山同樣表現(xiàn)得淋漓盡致。

　　作為一個(gè)房地產(chǎn)界的后起之秀,佛山樓市的2009年也是絢麗多彩。據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2009年1—12月佛山市房地產(chǎn)(住宅部分)交易情況》,顯示去年佛山全市的新建住宅共成交了79360套,成交面積為968.6萬(wàn)平方米,成交金額為5671653.33萬(wàn)元,平均成交價(jià)格為5855.52元/平方米,四項(xiàng)指標(biāo)分別同比增長(zhǎng)了98.53%、95.16%、108.73%和6.95%。而即使與2007年相比,去年佛山樓市的表現(xiàn)也毫不遜色,新建住宅成交不僅呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊漲”的爆發(fā)式增長(zhǎng),成交量和成交價(jià)格還雙雙創(chuàng)下歷史新高。

　　此外,在2009年期間,佛山新建住宅成交還曾兩度出現(xiàn)單月銷售面積超百萬(wàn)平米的盛況,成交量連續(xù)多個(gè)月位居全省首位,而全年成交量也僅以不到16萬(wàn)平方米的微弱差距稍遜于廣州,位列全省次席。

　　如果說(shuō)2007年是住宅市場(chǎng)瘋狂的一年,那2009年無(wú)疑是土地市場(chǎng)瘋狂的一年。據(jù)佛山經(jīng)緯的數(shù)據(jù)顯示,2009年佛山的土地供應(yīng)量為1166公頃,全年共成交了1088公頃。在各類用地中,商住用地土地供應(yīng)量為763公頃,其中成交了702公頃,比2008年多了近300公頃,增幅達(dá)74.19%,成交宗數(shù)為146宗,成交總價(jià)達(dá)305億元,土地單價(jià)為300萬(wàn)/畝。不過(guò),1月21日中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2009年中國(guó)土地出讓金年終盤點(diǎn)報(bào)告顯示,去年佛山土地出讓金總額為332億元,同比增幅達(dá)390%,位列全國(guó)第九,全省第二。

　　“博弈”2010

　　1月25日,由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部等9個(gè)部委組成的聯(lián)合督查組抵達(dá)河南,開始對(duì)河南省貫徹落實(shí)“國(guó)十一條”情況進(jìn)行督查。

　　面對(duì)紅火得“發(fā)燒”的中國(guó)樓市,去年12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策的“樂(lè)觀”定音似乎只是一種“假象”。從去年12月9日“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”劍指高房?jī)r(jià),再到今年1月10日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》對(duì)之前調(diào)控措施的“大集合”,中央一個(gè)月左右的時(shí)間連續(xù)5次密集出臺(tái)有關(guān)樓市政策,環(huán)環(huán)相扣,且調(diào)控力度一次比一次大。

　　各地樓市“降溫”

　　受此影響,各地樓市紛紛出現(xiàn)“降溫”跡象,樓市成交量環(huán)比下降態(tài)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

　　據(jù)了解,在榮登去年“賣地王”的杭州,1月4日—10日期間共成交商品房317套,環(huán)比前一周大幅下降,下降幅度達(dá)63.48%,成交面積4萬(wàn)平方米,環(huán)比大幅下降了61.22%。在廣州,1月1日—24日一手樓盤的網(wǎng)上簽約數(shù)達(dá)4749套,日均簽約套數(shù)約198套,環(huán)比上月同期的5665套和236套下滑了16%,同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。

　　而據(jù)一些中介機(jī)構(gòu)的信息顯示,北京和上海等重點(diǎn)城市的二手房交易也重現(xiàn)“議價(jià)空間”,這種情形在2009年下半年幾乎難見。

　　觀望氣氛濃郁

　　而在佛山,雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為剛性需求依舊強(qiáng)勁,但頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策還是讓市場(chǎng)的觀望氣氛越發(fā)濃郁。

　　元旦三天,記者在對(duì)區(qū)內(nèi)部分樓盤的現(xiàn)場(chǎng)走訪中發(fā)現(xiàn),今年假期的產(chǎn)品供應(yīng)明顯偏少,許多樓盤基本以消化存貨為主,甚少有新貨推出。而在一些即將或剛剛開盤的項(xiàng)目里,雖然人氣依然相當(dāng)不錯(cuò),但成交很一般。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)梁光健透露,今年1月份,佛山樓市的成交量較去年12月份已出現(xiàn)明顯萎縮,其中,1月份二手房成交量環(huán)比下降了33%,一手房在年底開盤和新推貨都不多,整體成交冷清,價(jià)格適中的鎮(zhèn)街盤成交相對(duì)好些。

　　而去年表現(xiàn)火爆的佛山土地市場(chǎng),進(jìn)入今年以來(lái)似乎有些今不如昔,房地產(chǎn)商受樓市前景趨緊影響,拿地?zé)崆橐怖鋮s不少。1月27日,此前被普遍看好的一宗獅山中心區(qū)靚地,只吸引了5家地產(chǎn)企業(yè)參加競(jìng)拍,而整個(gè)拍賣過(guò)程也是毫無(wú)激情,最終該地塊被招商地產(chǎn)以6.8億元獲得。對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士就指出,與去年相比,這樣的價(jià)格確實(shí)有些偏低,該靚地本應(yīng)能達(dá)到8億元左右成交。而此前的1月22日,萬(wàn)科在陳村再下一城,以約5.52億元的價(jià)格拿下了位于陳村鎮(zhèn)新城區(qū)中心一地塊,雖然該地塊地段極佳,但卻以底價(jià)成交,且樓面地價(jià)也相對(duì)偏低,僅為1871元/平方米。去年成交的登洲地塊樓面地價(jià)則為3028元/平方米。

　　樓市博弈再現(xiàn)

　　“雖然佛山的剛性需求較為旺盛,但在目前趨緊的政策環(huán)境下,消費(fèi)者也好,房地產(chǎn)商也好,對(duì)樓市前景的擔(dān)憂已經(jīng)開始加重�！狈鹕浇�(jīng)緯地產(chǎn)咨詢公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理李華宇表示,這種擔(dān)憂表現(xiàn)在市場(chǎng)中,就是消費(fèi)者和房地產(chǎn)商的博弈正在不斷升級(jí)。

　　據(jù)了解,受新政影響,1月份佛山一二手房的成交量已大幅萎縮,但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有像人們期待的那樣出現(xiàn)下跌,近3個(gè)月來(lái),佛山中心城區(qū)的一二手房?jī)r(jià)格依舊維持在9000元/平方米和6000元/平方米的高位上。

　　當(dāng)然,在個(gè)別鎮(zhèn)街,一些樓盤也開始出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。據(jù)了解,前不久開售的一鎮(zhèn)街樓盤,其“吹風(fēng)價(jià)”是8200—8500元/平方米,但實(shí)際銷售均價(jià)則介于7800—8400元/平方米。

　　而夾在密集出臺(tái)的新政和依然高企的房?jī)r(jià)之間,購(gòu)房者的觀望情緒也不斷加強(qiáng)。

　　據(jù)記者采訪發(fā)現(xiàn),部分購(gòu)房者認(rèn)為受政策影響未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)下降,希望等房?jī)r(jià)跌下來(lái)再買。這其中,包括一些投資客甚至是房地產(chǎn)從業(yè)人員均認(rèn)為房?jī)r(jià)再次下跌的可能性較大,目前不適宜出手買房。而一些“悲觀派”購(gòu)房者則從2008年樓市低迷時(shí)的房?jī)r(jià)走勢(shì)分析,認(rèn)為即使受到了新政影響,但支撐房?jī)r(jià)上升或企穩(wěn)的因素還比較多,目前在有能力的情況下應(yīng)該盡早出手。

　　此外,上周有媒體報(bào)道的順德樓市出現(xiàn)“退房潮”,也被業(yè)內(nèi)人士指稱是房地產(chǎn)商與消費(fèi)者博弈的鬧劇。有報(bào)道稱,從本月1日至20日,順德共有近415宗解除合同的記錄,其中商品房共365宗,還有部分摩托車位、汽車位和商鋪解除合同,而1月20日當(dāng)天的退房量更是多達(dá)74宗。對(duì)此,一名業(yè)內(nèi)人士猜測(cè),這可能與房地產(chǎn)商利用商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)制造樓盤熱銷有關(guān)。該人士表示,隨著去年年底中央調(diào)控政策逐步出臺(tái),市場(chǎng)觀望情緒不斷加重,在實(shí)際成交下滑的情況下,房地產(chǎn)商為了營(yíng)造項(xiàng)目熱銷,可以利用網(wǎng)上備案系統(tǒng)漏洞作假蒙騙購(gòu)房者。而上個(gè)月,順德區(qū)商品房交易信息網(wǎng)也發(fā)布通告,不點(diǎn)名警告了某公司工作人員在網(wǎng)上備案系統(tǒng)進(jìn)行違規(guī)操作,以不實(shí)姓名、身份證號(hào)等有關(guān)資料簽訂了6套商品房買賣合同。

　　-近期中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽

　　2009年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。該會(huì)議“定音”擴(kuò)張樓市消費(fèi)仍是主基調(diào),同時(shí)也給年前“購(gòu)房?jī)?yōu)惠可能取消”的傳聞畫上了句號(hào)。

　　2009年12月9日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。有業(yè)內(nèi)人士指出,此次政策的變化劍指高房?jī)r(jià),我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策,增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng),抑制投機(jī)性購(gòu)房。

　　2009年12月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。這則被業(yè)界俗稱為“國(guó)四條”的政策明確提出要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。

　　2009年12月17日,財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部、審計(jì)署聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,要求不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理,將土地出讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù),支出通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排,實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。其中,對(duì)開發(fā)商拿地的首付款要求至少50%以上。

　　2010年1月10日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出“增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)、落實(shí)地方政府責(zé)任”等五大舉措。這個(gè)被業(yè)界俗稱為“國(guó)十一條”的通知,成為了“本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的綱領(lǐng)性文件”。其中,二套房貸首付比例不得低于40%受到格外關(guān)注。