新房成交量下滑、打折銷售再現(xiàn)樓市、二手房議價(jià)空間增加……元旦過后，樓市出現(xiàn)了諸多跡象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這表明在樓市調(diào)控的作用下，已經(jīng)開始有投資客撤離市場，轉(zhuǎn)向新的投資領(lǐng)域。

　　新房成交量下滑

　　北京的新房成交量出現(xiàn)大幅度下降。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3萬平方米，扣除保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住房為3735套，成交面積為42.3萬平方米，環(huán)比2009年12月同期分別下降了48.3%、48.0%；現(xiàn)房商品住宅共成交1326套、18.5萬平方米，環(huán)比下降37.1%和37.2%。動(dòng)輒四五萬元/平方米的高端住宅，對實(shí)力型投資客的影響力如今正在不斷下降。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京3.5萬元/平方米以上高端住宅1月份成交量環(huán)比2009年12月下降約31.3%，成交均價(jià)35068元/平方米，環(huán)比下降8.6%，整體下滑趨勢明顯。

　　打折銷售再現(xiàn)樓市

　　成交量的直線下降對京城高端住宅的價(jià)格也產(chǎn)生不小影響，記者采訪中了解到，盡管公開報(bào)價(jià)依然很高，但不少高端住宅的實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)相當(dāng)大的松動(dòng)，折扣優(yōu)惠都比較大，普遍在9折左右。

　　據(jù)記者了解，西三環(huán)某對外售價(jià)近4萬元/平方米的高端公寓，內(nèi)部認(rèn)購甚至已經(jīng)出現(xiàn)8.2折的超低折扣，CBD核心區(qū)某單價(jià)6萬元/平方米的公寓，尾房折后價(jià)格僅在4.8萬元/平方米上下。建國門的某高檔項(xiàng)目，盡管均價(jià)過了30000元/平方米，但是其10萬元可以抵30萬元的優(yōu)惠政策，使得該項(xiàng)目的最低價(jià)可以在25000元/平方米，這樣的價(jià)格在東二環(huán)可以說是比較低的。可是盡管如此，該項(xiàng)目并沒有像2009年那樣，推出即搶購一空，并且，一旦簽了認(rèn)購書，盡管條款中有可以退房的規(guī)定，一般情況下退房還是相當(dāng)困難，可見購房客戶并不是很多。

　　高端項(xiàng)目推遲開盤

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月開盤項(xiàng)目中有7個(gè)項(xiàng)目是普通住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多位于五環(huán)外，每平方米價(jià)格在一萬到兩萬元之間，總價(jià)在百萬元左右。而公寓項(xiàng)目僅有兩個(gè)，洋房項(xiàng)目僅博悅府一個(gè)，這些項(xiàng)目品質(zhì)相對較高，但總價(jià)并不高。往日市場上較為矚目的豪宅、別墅項(xiàng)目在2月份難覓蹤跡。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ伪硎�，豪宅別墅項(xiàng)目由于主要針對的是高端消費(fèi)群體，這些群體并不急于買房，他們不會(huì)趕在春節(jié)期間看房選房。此外，海南國際旅游港發(fā)展規(guī)劃的獲批，海南樓市炙手可熱，許多投資者紛紛轉(zhuǎn)移了目光，有相當(dāng)一部分投資者撤出了北京市場，這種情況自然也引起了開發(fā)商的關(guān)注，也成為了影響他們推盤的因素。

　　二手房議價(jià)空間加大

　　在1月份成交的近萬套二手房中，北京中原三級市場研究部調(diào)查顯示，86%的二手房成交價(jià)格相比掛牌價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，下調(diào)比例在1.5%-2.5%之間。而在去年12月65%的房源成交價(jià)格都高于掛牌價(jià)2%-3%，同樣掛牌價(jià)為100萬的房價(jià)在2009年12月一般成交價(jià)都會(huì)達(dá)到103萬甚至突破105萬。而在1月份基本成交價(jià)在98萬左右，1月的北京二手房市場明顯地開始出現(xiàn)了議價(jià)空間。

　　目前市場成交房源中除了總價(jià)100萬以內(nèi)的部分小戶型房源成交價(jià)格依然堅(jiān)挺外，中高端的二手房市場明顯地出現(xiàn)了業(yè)主愿意協(xié)商房價(jià)的情況，部分房源最高甚至議價(jià)空間達(dá)到了5%-8%�？梢宰h價(jià)的房源主要集中在郊區(qū)，例如通州、大興等區(qū)域，120-140平米的房源議價(jià)空間最大。特別是涉及營業(yè)稅的5年內(nèi)房源議價(jià)空間基本在2%-3%之間。而5-10年的普通二手房成交依然活躍，議價(jià)空間也最小。

　　限外令自動(dòng)恢復(fù)

　　近日，有業(yè)內(nèi)人士稱“傳‘限外令’要恢復(fù)”，記者與北京市住建委聯(lián)系后獲悉，現(xiàn)在沒有繼續(xù)暫�！跋尥饬睢钡男抡�策，因此，從今年1月1日起，“限外令”自動(dòng)恢復(fù)執(zhí)行。

　　2007年1月29日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》，其中除了要求按照國家六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》的政策執(zhí)行之外，明確規(guī)定境外個(gè)人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅。

　　2009年1月23日，受到金融危機(jī)沖擊，北京市住建委等部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，提出暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》中對境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。暫停執(zhí)行的期限為“2009年1月1日至12月31日”。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為限外令的恢復(fù)執(zhí)行，就是為了阻擊熱錢，限制投資，這對已經(jīng)進(jìn)入北京市場和準(zhǔn)備進(jìn)入北京市場的境外資金而言，都是一種警告和限制，必然會(huì)在投資市場上尤其是高端物業(yè)和商業(yè)物業(yè)反映出來。

　　投資客心聲：再不賣就晚了

　　最近，李先生將在東三環(huán)邊的二手房都掛在了中介準(zhǔn)備出手，正在中介登記的李先生告訴記者，他現(xiàn)在出手已經(jīng)有點(diǎn)晚了，現(xiàn)在問價(jià)的人多，買房的人少，隨著交易量下降，李先生覺得樓市已經(jīng)沒什么賺頭了，想趕緊把手里房子出售套現(xiàn)。同樣的情況也出現(xiàn)在其他地方，三元橋地區(qū)，中介手中特價(jià)房越來越多。

　　在地壇附近，很多賣房人為了急于出貨，有的一周報(bào)一個(gè)價(jià)。記者在我愛我家了解到，一投資客手中有多套一居小戶型，上周報(bào)價(jià)在90萬一套，這周已經(jīng)降到80萬一套。

　　東南四環(huán)的鏈家置業(yè)門店，記者了解到，現(xiàn)在已經(jīng)看不到“搶房”的局面，世紀(jì)東方城、華僑城等幾個(gè)大型小區(qū)頻出特價(jià)房，有個(gè)別房源的價(jià)格已經(jīng)降到2萬元/平方米以下。

　　-業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　調(diào)控初見效

　　地產(chǎn)獨(dú)立評論人王智中:這些現(xiàn)象很明顯地說明投資客在觀望，對此現(xiàn)象，他用了一句話“投資客潮水般撤離”。在王智中看來，投資客是市場上最聰明的人，對政策、對市場風(fēng)向非常敏感，近期政策頻頻出臺(tái)，市場風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生變化，投資客拋出部分樓盤，并進(jìn)行觀望，是很正常的。與此同時(shí)，“開發(fā)商尚有余糧之時(shí)，供應(yīng)量將不會(huì)停止，價(jià)格也不會(huì)松動(dòng)，結(jié)果就是新一輪的供大于求，而這個(gè)時(shí)候的投機(jī)、投資者變臉為一股做空的力量，等待下一頓盛宴”。投資客撤退說明政策調(diào)控已經(jīng)初步見效，此時(shí)政策一定不能松動(dòng)，一旦松動(dòng)，投資客必然會(huì)卷土重來，投機(jī)風(fēng)充斥整個(gè)市場，房價(jià)立刻會(huì)出現(xiàn)失控性暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)將被卷入更糟糕的境地。

　　投資規(guī)律使然

　　對于投資客撤離北京樓市的現(xiàn)象，投資專家張羽沖對記者說：“這很正常，原因也很簡單，對于投資客來說，能賺到的錢有些是能看到的，有些是看不到的，就是因?yàn)楸本┑臉鞘形磥硪呀?jīng)看不清楚了，所以大家把錢拿出來投到能看到的地方，比如三亞，哪兒有熱點(diǎn)投哪兒去，這也是投資規(guī)律。”

　　“對于樓市的未來，我認(rèn)為，再有幾年的時(shí)間，房價(jià)漲高，利潤空間越來越小，市場自動(dòng)就會(huì)進(jìn)行調(diào)節(jié)了，投資客自動(dòng)就慢慢地離開樓市，樓市調(diào)節(jié)之后，生命科學(xué)和精神領(lǐng)域?qū)��?huì)成為最值得投資的地方。”

　　-資金新去向

　　股市等金融投資市場

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁表示，近期商品房成交量持續(xù)下跌，充分說明購房者開始新一輪的持幣觀望，樓市高價(jià)位以及走勢不明朗，加之股指期貨等金融市場逐漸開放，使得眾多投資購房者清倉套現(xiàn)，退出房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向股市金融投資市場，加大了商品房成交的走低幅度。

　　海南等新型房地產(chǎn)市場

　　張羽沖認(rèn)為部分從北京撤離的資金很可能轉(zhuǎn)向以三亞為代表的海南市場。

　　據(jù)民間消息，現(xiàn)已至少有6000億元的資金在海南獲批“國際旅游島”前后進(jìn)入海南的房地產(chǎn)市場。一夜間，海南冒出了近60家信托投資公司及一批股份制、會(huì)員制的金融性公司。三亞、海口、瓊海等城市更是出現(xiàn)房價(jià)一天一個(gè)價(jià)，甚至一天暴漲數(shù)千元的現(xiàn)象。有消息稱，從海南獲批“國際旅游島”開始，來自北京、上海、廣州、深圳等城市的資金大量涌入海南。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱投資客和資金紛紛涌入海南，將能緩解深、港、京、滬等一線城市樓市壓力，減少被炒作的機(jī)會(huì)。