電影《蝸居》的放映、房價(jià)的飛漲，引發(fā)了對房地產(chǎn)行業(yè)的全國性關(guān)注。筆者認(rèn)為,只要政府有決心將房地產(chǎn)市場中的70%-80%房屋做成廉租屋，用政府出讓土地的收益定向補(bǔ)貼，以美國、澳大利亞等國成功運(yùn)轉(zhuǎn)的REITs這種權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸收國民自有資金來投資并分享房地產(chǎn)市場長期上升的收益，便能使得絕大多數(shù)國民都有房可得。

　　購房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款莫混淆

　　所有的專家都對房價(jià)如果下跌30%而將給中國金融系統(tǒng)產(chǎn)生的沖擊憂心不已，特別是美國次貸危機(jī)以后，政府決策者更因此始終面對著銀行房貸可能出現(xiàn)的高額違約風(fēng)險(xiǎn)而躊躇難斷。

　　但正如上述，所謂“房貸”其實(shí)是“房地產(chǎn)抵押貸款”的簡稱，它是指貸款用途于房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)貸款的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)活動有關(guān)的貸款�！便y行對房地產(chǎn)信貸主要通過三個階段實(shí)現(xiàn)，即地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)銷售。由此可見，籠統(tǒng)所稱的“房貸”其實(shí)應(yīng)該更準(zhǔn)確地分別為“房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款”和“購房抵押貸款”。因此，不加分別地談?wù)摲抠J違約風(fēng)險(xiǎn)，如果不是別有用心地混淆和偷換概念，那也只能說是極其不專業(yè)和不嚴(yán)肅的行為。

　　如果仔細(xì)分析我國的房地產(chǎn)貸款的構(gòu)成，我們就可以發(fā)現(xiàn)，其中在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的銀行個人住房抵押貸款，壞賬率極低。

　　香港各家銀行設(shè)定的房貸不良比例“警戒線”一般都定在1%左右。由于無法取得公開的全國數(shù)據(jù)，而僅根據(jù)上海銀監(jiān)局歷年發(fā)布的相關(guān)報(bào)告表明，個人住房貸款的不良貸款率為0.6%左右，質(zhì)量在全球以何種標(biāo)準(zhǔn)衡量都是相對較好的。

　　如果進(jìn)一步仔細(xì)分析，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的銀行貸款，卻不盡如此。同樣是上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)表明，住房開發(fā)貸款的不良貸款率為2%左右，是個人住房貸款不良率的3倍以上。而應(yīng)當(dāng)看到，上海各大商業(yè)銀行的抵押貸款質(zhì)量在全國還算是最好的。

　　因此如果要就此分級的話，完全可以將前者稱之為“中國的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款”(優(yōu)貸)，而后者可以相對稱之為“中國的次級房地產(chǎn)抵押貸款”(次貸)。

　　僅按照目前的房地產(chǎn)開發(fā)貸款2%左右的不良率和每年2萬億元左右房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額(2008年末全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.93萬億元、2009年上半年為2.35萬億元)，就可預(yù)見我國銀行系統(tǒng)由此會每年產(chǎn)生400億元上下的銀行壞賬。而如果我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)流動性枯竭和資金鏈斷裂的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率每上升一個百分點(diǎn)就會產(chǎn)生200億元左右的銀行壞賬。

　　更重要的問題還不在于此，從2003年起中央政府就不斷出手調(diào)控房地產(chǎn)市場，但不僅收效甚微、而且反向效果更明顯。這其中根本的原因在于，除了沒有分清楚房產(chǎn)和地產(chǎn)的基本概念并混淆了購房和開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)以外，政策的方向也有諸多值得斟酌之處，最明顯的就是去年至今年在應(yīng)對金融危機(jī)中出臺的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比率的政策。

　　1998年5月21日實(shí)施的“中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法(試行)”第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的自有資金比例一般為30%，國家安居工程貸款項(xiàng)目的自有資金比例為60%。

　　但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金逐年下降。以上海為例，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比率2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。同時(shí)來自上海的數(shù)據(jù)也表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤率居高不下，2001年為38.12%，2002年達(dá)到86.36%，2003年為74.24%，是同期社會平均利潤率的10倍以上。近兩年來媒體披露已有100%以上的案例出現(xiàn)。

　　因此在2003年開始房地產(chǎn)市場調(diào)控后，2004年下半年，相關(guān)政策開始硬性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。加上其他調(diào)控措施和房地產(chǎn)業(yè)2006年瘋狂囤地，使得中國房地產(chǎn)業(yè)在2008年處于半截入土的卡脖子境地。

　　但是，2009年5月27日國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。

　　這項(xiàng)政策究竟是為了降低房價(jià)還是鼓勵房地產(chǎn)市場泡沫出現(xiàn)？這連房地產(chǎn)商都看明白了，任志強(qiáng)在他的博客中說：“房子賣得再好，對GDP沒有任何作用，所以沒辦法，就把資本金率下調(diào)，讓開發(fā)商有更多的錢和更多的信心去買土地，投到新開工的房屋建設(shè)中�！薄伴_發(fā)普通住宅的自有資金達(dá)到20%是什么概念，意思就是可以給你增加到80%的貸款，如果你再有四成多的預(yù)付款的話，你實(shí)際上就完全富裕了。”

　　可以這么說，2009年7月份以后全國房價(jià)的快速上漲、地王的不斷出現(xiàn)、整個房地產(chǎn)市場從過熱發(fā)展出泡沫征兆……這一切都主要和5月份有關(guān)房地產(chǎn)商自有資金率下調(diào)的政策有關(guān)，而絕非傳播于眾多飛沫中的其他因素。

　　解決絕大多數(shù)人居住問題需增加廉租房供應(yīng)

　　自從1998年房改以來，至今10年有余，所有的國民都已經(jīng)陷入買房還是不買房的哈姆雷特式的兩難選擇之中。

　　剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要堅(jiān)持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，以推動農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。令人困惑的是，這一表態(tài)讓二三線城市的房地產(chǎn)商率先歡欣鼓舞。

　　同樣的是，1998年的房改決策基礎(chǔ)是誘導(dǎo)和激發(fā)國民消費(fèi)，2009年推動農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的決策基礎(chǔ)仍然是促進(jìn)國民消費(fèi)。但十多年的房改已經(jīng)將一線城市的房價(jià)推高到令人咋舌的程度，國民消費(fèi)貸款的90%都被住房貸款所占有；那現(xiàn)在如果沒有徹底的改弦更張，下一輪是否會將中國二三線城市的房價(jià)也推向不合情理的高臺上去呢？

　　當(dāng)1998年取消福利分房，住宅商品化、市場化以后，全體國民除了已有的居屋之外，開始“被市場化”解決(改善)今后人生和后代的居住問題。于是住房私有化成了獨(dú)木橋，購房成了單通道。

　　在建設(shè)部2005年公布的關(guān)于國人住宅水準(zhǔn)的權(quán)威年度報(bào)告——“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”稱，2005年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積升至26.11平方米，住宅私有率更是高達(dá)81.62%，比2004年的80.77%提高了近1個百分點(diǎn)。相對于美國的68%、英國的67%、德國的42%，單看81.62%，確是一個值得政府津津樂道的數(shù)字，至少表明普通百姓的住房條件逐步改善，而且越來越多的人擁有自己的資產(chǎn)。但是這個統(tǒng)計(jì)結(jié)果卻因?yàn)槠鋽?shù)字的準(zhǔn)確性和概念的模糊性而受到廣泛質(zhì)疑。但更重要的是在這數(shù)字背后的社會問題卻被忽視了。

　　住房是一種帶有社會公共品意義的產(chǎn)品或商品，我們真的需要那么高的住房私有率嗎？我們目前所要承受的諸多住房難題之外，還有一個問題是：我們?nèi)绾蚊鎸�這么分散的、“私有化”的住房出租市場？

　　在國外，在不高的住房自(私)有率之外，絕大多數(shù)人是用租房解決居住問題。而出租市場的主體是政府、政府控制的大機(jī)構(gòu)(企業(yè))和專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)營公司。這一來解決了公共政策的落實(shí)問題，二來解決了經(jīng)營規(guī)模化、專業(yè)化的問題，避免了“反公地悲劇”所造成的“困局經(jīng)濟(jì)”狀況出現(xiàn)。

　　滿足低收入人群的住房需求，廉租房同樣可以制約房價(jià)的非理性上漲。媒體公布的公式稱，廉租房與房價(jià)呈反比關(guān)系。廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價(jià)下降3%-4%，最大的受益者是普通老百姓。

　　反觀我國的住宅出租市場，完全復(fù)制了我國臺灣私人(個人)小業(yè)主分散經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)模式。在我國的財(cái)政體系中，社會保障重在保吃穿、保就業(yè)、保養(yǎng)老(這些都還沒有能夠完全保住)，而住房并沒有納入預(yù)算科目。再加上商業(yè)地產(chǎn)帶來的收入，這些都令地方政府忽視了公共住房建設(shè)，各級政府無心、無意參與住宅出租市場、特別是廉租房市場。大機(jī)構(gòu)和專業(yè)企業(yè)除了最高端的豪宅出租市場以外，對有關(guān)民生的普通住宅出租市場不屑一顧。租金和房價(jià)基本同步漲跌，國民完全沒有選擇的余地，在公共住房提供上，國民失去了本應(yīng)由政府提供的社會保障和依靠。

　　只要政府有決心將房地產(chǎn)市場中的70%-80%做成政府控股公司、國有企業(yè)以及專業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理公司控制的廉租屋，用政府出讓土地的收益定向補(bǔ)貼，以美國、澳大利亞等國成功運(yùn)轉(zhuǎn)的REITs這樣權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸收國民自有資金來投資并分享房地產(chǎn)市場長期上升的收益，這樣才能使得絕大多數(shù)國民即所有適婚青年和無力購房者都有房可住，也使得部分國民的投資需求得到滿足。陸一