昨日,有媒體報道說,第二套房貸的首付比例將提高至五成。盡管有關(guān)部門對該消息未置可否,但贊成提高第二套房貸首付比例的人認(rèn)為,如果上面出臺該政策,將是政府試圖遏制炒房的重要手段。

　　不過,“上有政策,下有對策”。許多設(shè)計(jì)粗糙的政策,都被下面的對策輕松化解了。甚至,在“二套房貸首付比例提高至五成”這句話成為政策之前,已經(jīng)出現(xiàn)了化解之策。

　　長期關(guān)注東莞房產(chǎn)和金融的人士評價說,問題并不在于購房的首付比例有多少,關(guān)鍵在于以何種方式支付。如果炒房者用信用卡分?jǐn)偸赘侗壤?比如說,政策如果要求二套房至少首付五成,那么,炒房者可以刷卡透支其中的一到兩成,這樣一來,自己實(shí)際支付的錢就會低于政策要求。

　　對這種可能性,中山大學(xué)嶺南學(xué)院金融系主任陸軍教授分享認(rèn)為,這其中是存在一些問題的,可以說是有機(jī)可乘。因?yàn)椴蛔阋宰C實(shí)客戶在購房中首付款的充足和真實(shí),這需要銀行自己加強(qiáng)對風(fēng)險的管控。

　　事實(shí)上,也有人試圖堵塞這個漏洞。上海銀監(jiān)局今年上半年就發(fā)文,要求“嚴(yán)格審查客戶首付款的充足性和真實(shí)性,不允許首付比例不足的客戶以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付首付款”。

　　記者了解到的情況是,用信用卡支付購房首付款的做法,在東莞是“司空見慣”。

　　現(xiàn)狀�，Ｋ⒖ㄊ赘�,司空見慣

　　“不用我們地產(chǎn)商做什么事情,又能增加樓盤的銷量,何樂而不為呢?”一不愿透露姓名的地產(chǎn)人士說,“用信用卡付首付,在東莞地產(chǎn)界司空見慣。”

　　據(jù)此人透露,一般來說,他們的操作方法是:銀行為了增加貸款額,推出“分期首付”,通常是用信用卡來墊付一成首付的方式進(jìn)行。從手續(xù)問題上來講,這和樓盤是沒有什么關(guān)系的,完全是銀行在操作,但這樣做法又同時為開發(fā)商帶來了更多的目標(biāo)客戶,加速了資金的回籠。

　　由于銀行墊付一成首付,那么,對一些首付不夠的購房者來說,在一定程度上直接帶動了他們買房的積極性。不少地產(chǎn)界人士說,自從低首付的做法推出后,前去看樓的人明顯增多,這一促銷手法直接帶動了樓盤的銷售量。

　　因此,對于銀行和樓盤來說,這一手法可謂“雙贏”。

　　不僅首套房可以刷信用卡首付,一些樓盤也將這一做法復(fù)制到二套房貸首付上。有業(yè)內(nèi)人士透露,與一套房首付操作一樣,如果二套房首付四成的話,購房者照樣可以刷一成首付,自己只需首付三成即可。這個業(yè)內(nèi)人士目前操作的市區(qū)某樓盤,就曾辦理過這一優(yōu)惠。

　　風(fēng)險�，４俪赏稒C(jī)炒房

　　記者近日走訪東莞多家銀行了解到,確有一些銀行可以做信用卡分期付款,但也并非完全是銀行與開發(fā)商展開合作。不過,銀行在管控信用卡風(fēng)險方面一直持有一條底線,這個過程中,包含著對信用卡客戶還款能力的預(yù)判。

　　東莞的中行和工行均表示,信用卡可提供5萬元免息分期付款的額度。而且,高額度和相關(guān)樓盤免手續(xù)費(fèi)、免利息的做法,顯示出他們對房貸市場的野心。

　　業(yè)內(nèi)人士透露,與這兩家銀行有合作關(guān)系的開發(fā)商的樓盤則可以免手續(xù)費(fèi),其他樓盤要購房者支付手續(xù)費(fèi),收取貸款的1%到8%不等。以工行為例,5萬元、24期還款的借貸手續(xù)費(fèi)為7800元。

　　有些銀行對信用卡支付購房首付款并沒有明確規(guī)定。招行東莞分行表示,只要客戶信用卡額度足夠,就可以刷卡支付房款。建設(shè)銀行東莞分行只做車輛首付貸款,對不同車輛費(fèi)率也不盡相同。

　　東莞金融界資深人士說,刷信用卡支付首付除非是免息的,不然透支所要支付的利息比正常貸款的利率高得多,一般人不會采用。

　　此外,有分析人士認(rèn)為,不論是首套房首付兩成還是二套房首付四成,并不傷及投機(jī)性買家。該人士說:“按照我們的統(tǒng)計(jì)分析,真正的炒房客大都不通過銀行貸款買房,基本上都是全款支付�！�

　　陸軍教授認(rèn)為,不論怎么講,用刷信用卡透支的方式來支付部分房款首付,實(shí)際上是鉆了監(jiān)管部門政策空子。要鉆這個空子,具體操作還是在銀行。銀行在增加貸款和搶占房地產(chǎn)市場份額的同時,要牢牢監(jiān)控貸款風(fēng)險。

　　對這種可能性,中山大學(xué)嶺南學(xué)院金融系主任陸軍教授分享認(rèn)為,這其中是存在一些問題的,可以說是有機(jī)可乘。因?yàn)椴蛔阋宰C實(shí)客戶在購房中首付款的充足和真實(shí),這需要銀行自己加強(qiáng)對風(fēng)險的管控。

　　事實(shí)上,也有人試圖堵塞這個漏洞。上海銀監(jiān)局今年上半年就發(fā)文,要求“嚴(yán)格審查客戶首付款的充足性和真實(shí)性,不允許首付比例不足的客戶以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付首付款”。