新規(guī)

    對于業(yè)主出租房產(chǎn)，北京市地稅局一直征收租金總額的5%作為個(gè)稅。而對于承租人將租來的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租從中獲取差價(jià)收益，在稅收政策方面卻從未有過明確規(guī)定。昨天，國稅總局下文明確規(guī)定，對于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的二房東將按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)稅，稅率為20%。

    國稅總局表示，“一些納稅人出于牟利或者其他目的，將所承租房屋轉(zhuǎn)租給第三方賺取租金差價(jià)的情況時(shí)有發(fā)生”，而這種轉(zhuǎn)租人的收益屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得范圍。

    但國稅總局同時(shí)表示，允許其扣除原先的租金支付等相關(guān)費(fèi)用之后在此基礎(chǔ)上再繳納個(gè)稅。

    同時(shí)，為便于管理和堵塞漏洞，要求納稅人必須提交房屋租賃合同和支付租金的合法憑據(jù)。

    調(diào)查

    “二房東”數(shù)量  比去年激增一倍

    去年一場金融危機(jī)，房租成為在京工作的北漂一族最大的負(fù)擔(dān)，為了減少房租支出，不少原來單租一套房子的人不得不去與別人合租。

    美聯(lián)物業(yè)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等中介公司的數(shù)據(jù)顯示，北京合租人群在今年上半年比去年激增了200%，目前已經(jīng)占到了市場總量的三成。

    合租人群增多，讓不少中小房產(chǎn)中介公司以及“房蟲”看到了“商機(jī)”，他們大批地低價(jià)租來房子然后分成單間再出租從中賺取差價(jià)。

    據(jù)記者調(diào)查，大街小巷張貼的出租小廣告中由原來的一居室、兩居室變成了單身公寓或者單身房，也就是單間。而實(shí)際上，這類房源大部分不是單套房源，而是將一套房源經(jīng)過改裝變成多套所謂的“單間”。

    美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，主要由中介公司與“房蟲”構(gòu)成的“二房東”數(shù)量比去年激增一倍。而北京市的流動人口總量已達(dá)510萬人，在這樣大的市場需求下，合租與二房東現(xiàn)象勢必愈演愈烈。

    美聯(lián)物業(yè)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，一套房子多人合租，這種情況的擴(kuò)大已經(jīng)影響到北京市租賃市場的成交量，成交量上不去，租金就會停止上漲甚至下跌。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年10月，北京租賃市場均價(jià)則依然在2210元，這一均價(jià)甚至低于2008年。這也間接推動了租售比上升，房產(chǎn)泡沫加大。

    高校周邊轉(zhuǎn)租熱 月收入趕超白領(lǐng)

    據(jù)了解，目前京城“二房東”比較活躍的區(qū)域主要在各高校周邊，以及回龍觀、通州等交通方便的城鐵沿線。

    這些“二房東”手里有多套租來的房產(chǎn)，然后分成單間租給學(xué)生或低收入的來京打工者，如人民大學(xué)周邊一套兩居室月租金本來是2500元，二房東租來后，分成三個(gè)單間，每間以1200元/月出租，其每年差價(jià)收益就有13200元，而這僅僅是一套房產(chǎn)的收益。

    據(jù)記者調(diào)查了解，二房東一般同時(shí)租五六套房子是常事，年收入七八萬甚至十多萬。

    而一些比“房蟲”更加有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中介公司手中的房子就更多。超過140平方米的大戶型因?yàn)榭們r(jià)的原因成交量非常少，而這類房源則是二房東的搶手貨，面積越大越容易分隔，同時(shí)大戶型的租金也相對便宜。

    算賬

    轉(zhuǎn)租收益3000元 須繳個(gè)稅440元

    在計(jì)算“二房東”個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)首先扣除財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；其次扣除個(gè)人向出租方支付租金；第三扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；最后減除稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

    即經(jīng)上述減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%。

    專家分析 

    加強(qiáng)監(jiān)管是關(guān)鍵

    美聯(lián)物業(yè)市場部經(jīng)理張大偉認(rèn)為，國稅總局出臺的針對轉(zhuǎn)租房收益繳納個(gè)稅的規(guī)定，可以限制二房東的收益，減少二房東將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租的情況，對于規(guī)范租賃市場，保障租戶的安全和維護(hù)社會治安有著至關(guān)重要的作用。但是在執(zhí)行方面也要嚴(yán)格監(jiān)管。

    據(jù)記者了解，目前個(gè)人出租房產(chǎn)的業(yè)主大部分都不會主動繳納個(gè)稅，除非有承租方要業(yè)主出具租房發(fā)票時(shí)，業(yè)主才會到地稅局繳稅。“大房東”繳稅都困難，“二房東”則更加無人監(jiān)管。

    所以，政策是否能夠執(zhí)行到位，后續(xù)相關(guān)的監(jiān)管配套政策也是關(guān)鍵。