隨著北京等一線城市庫(kù)存房相繼跌破警戒線，開(kāi)發(fā)商大量囤地不建也被指為“房荒”的罪魁。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹昨日在接受采訪時(shí)表示，中國(guó)1/3的開(kāi)發(fā)商只倒土地從不蓋房，囤地是中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的重要原因。記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商肆無(wú)忌憚囤地是因?yàn)殂y行信貸和股市“撐腰”，資產(chǎn)泡沫雖不斷膨脹，但開(kāi)發(fā)商自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)卻越來(lái)越小，風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給了股民和銀行。圖為挖好地樁、但閑置3年未建的工體四號(hào)地塊。

　　數(shù)據(jù)顯示，三季度末，全國(guó)排在前十名的開(kāi)發(fā)商囤地規(guī)模已達(dá)3億平方米，其中恒大地產(chǎn)以5100萬(wàn)平方米居首，碧桂園和雅居樂(lè)分別以4360萬(wàn)平方米、2950萬(wàn)平方米居第二、第三，萬(wàn)科以2450萬(wàn)平方米居第九。按今年前三季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)算，這些房企的土地儲(chǔ)備最長(zhǎng)可供其開(kāi)發(fā)40年，最少的也可供其開(kāi)發(fā)6年。如果按去年這類(lèi)“淡季”的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)算，這些房企的土地儲(chǔ)備最長(zhǎng)可供其開(kāi)發(fā)上百年。

　　那么，開(kāi)發(fā)商如何靠地賺錢(qián)？明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示，目前單純靠倒賣(mài)土地賺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很少了。倒賣(mài)土地在土地招拍掛制度(2004年“8·31”大限)實(shí)施前相當(dāng)盛行，當(dāng)時(shí)許多開(kāi)發(fā)商靠與政府的關(guān)系，通過(guò)協(xié)議出讓低價(jià)拿到土地，然后瘋狂倒賣(mài)。之后的兩年，以前低價(jià)拿了地的開(kāi)發(fā)商也還在倒賣(mài)，但這個(gè)過(guò)程在地價(jià)瘋漲的2007年已基本結(jié)束。

　　“2007年后，倒賣(mài)土地已經(jīng)很少。因?yàn)榇藭r(shí)的地價(jià)已到達(dá)高點(diǎn)，通過(guò)招拍掛拿地都拼得頭破血流，倒賣(mài)很難再轉(zhuǎn)手獲利�！辟Z玉鵬表示。

　　而現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商是靠囤地賺錢(qián)，而錢(qián)來(lái)自銀行和股市兩邊。

　　民生銀行信貸部一位負(fù)責(zé)人告訴記者，據(jù)央行規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款采取抵押方式應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70%，期限不超過(guò)兩年。一般商業(yè)銀行在對(duì)開(kāi)發(fā)商采取抵押方式獲取土地儲(chǔ)備貸款上，貸款抵押率都很低，最高也不過(guò)50%，而且均采取總對(duì)總授信(銀行信貸總部對(duì)開(kāi)發(fā)商總部直接進(jìn)行貸款，并不接受各項(xiàng)目分公司的土地儲(chǔ)備抵押貸款)，但“也有例外的情況”，所謂例外，便是那些手握天量開(kāi)工面積與土地儲(chǔ)備的大開(kāi)發(fā)商。如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商手中握有銷(xiāo)售價(jià)值100億元的開(kāi)工面積，那么在接下來(lái)拿地的時(shí)候最多便可以獲得50億元的貸款。按照70%的比例換算，這個(gè)開(kāi)發(fā)商便可以在土地市場(chǎng)拿下70億元的土地。而20億元左右的自籌資金，則可以由前一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售來(lái)獲得。

　　而開(kāi)發(fā)商這20億元的銷(xiāo)售收入均來(lái)自購(gòu)房者，購(gòu)房者的錢(qián)又有很大一部分來(lái)自銀行，這樣算下來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，銀行的資金要占80%以上，這就是為什么在2008年樓市低迷時(shí)，開(kāi)發(fā)商們敢稱(chēng)“要死肯定是銀行先死，開(kāi)發(fā)商后死”。

　　國(guó)土部資源網(wǎng)分析師王永先表示，盡管看上去從拿地到項(xiàng)目建設(shè)再到銷(xiāo)售收入，開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重依賴(lài)銀行貸款，但銀行在為開(kāi)發(fā)商提供資金的同時(shí)，自己也收獲了豐厚的利潤(rùn)�！爱吘乖诜�?jī)r(jià)上漲行情里，房貸是非常優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。但是銀行為了自己的利益，在貸款審批中難免存在監(jiān)管不嚴(yán)，最終導(dǎo)致銀行背負(fù)極高的金融風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的傀儡。”此外，當(dāng)前各地的財(cái)政收入大量來(lái)自賣(mài)地，所以，基本上絕大部分地方政府都不會(huì)排斥高地價(jià)，也不會(huì)直擊搶地、囤地，對(duì)兩年不開(kāi)發(fā)即收回土地的規(guī)定也只是睜只眼閉只眼。

　　此外，近幾個(gè)月，有家上市公司發(fā)布公告稱(chēng)，要增發(fā)幾十億元用于買(mǎi)地，實(shí)際上他們買(mǎi)了更多的地以后，又能到資本市場(chǎng)融到更多資金，這時(shí)囤地成為最大的資產(chǎn)，圈到的錢(qián)進(jìn)一步用于高價(jià)買(mǎi)地、囤地。

　　正因?yàn)槎诘孬@利遠(yuǎn)超蓋房，如北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)黃興文所言，“開(kāi)發(fā)商囤地的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比建房賣(mài)房的要小得多。開(kāi)發(fā)商賺的并不是蓋房的錢(qián)，而是土地增值”，所以開(kāi)發(fā)商也以各種借口搪塞不開(kāi)工、讓土地繼續(xù)曬太陽(yáng)長(zhǎng)草。賈玉鵬向記者舉例：開(kāi)發(fā)商有各種規(guī)避當(dāng)前政策的小伎倆，比如以該土地有拆遷戶(hù)、高壓線、珍貴樹(shù)木等各式“問(wèn)題”來(lái)解釋不能開(kāi)工，或者通過(guò)小面積開(kāi)發(fā)、甚至只挖一個(gè)坑的方式來(lái)規(guī)避政策、變相囤地。  (記者 齊琳 潘建)