高房?jī)r(jià)阻礙了居民的消費(fèi)升級(jí)，削弱了消費(fèi)增長(zhǎng)的后勁，使刺激消費(fèi)的政策受到很大干擾；同時(shí)，還影響了城市化進(jìn)程，加劇了貧富差距，使巨大的消費(fèi)潛力得不到釋放，已成為當(dāng)前制約消費(fèi)擴(kuò)張的最大阻力。

　　⊙梁達(dá)

　　對(duì)于急需購(gòu)房的持幣者來(lái)說(shuō)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)使他們盼望房?jī)r(jià)下降的心理大受挫折。10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.9%，比9月份擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)，這是今年的最大同比漲幅；10月份的環(huán)比漲幅也高達(dá)0.7%。環(huán)比已連續(xù)8個(gè)月上漲。高企的房?jī)r(jià)不降反升，令眾多持幣待購(gòu)者大失所望。而種種跡象表明，高房?jī)r(jià)已成為擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民最終消費(fèi)需求的最大障礙。

　　高房?jī)r(jià)從多方面影響消費(fèi)需求

　　第一，高房?jī)r(jià)阻礙居民消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民正處于向更高層次的消費(fèi)升級(jí)中。在此過(guò)程中，迫切需要清除不利于消費(fèi)擴(kuò)張的障礙，而目前的高房?jī)r(jià)至少會(huì)在兩個(gè)方面抑制消費(fèi)的快速增長(zhǎng)。一是高房?jī)r(jià)讓許多人淪為房奴，在沉重的房貸壓力下，對(duì)這部分家庭的未來(lái)消費(fèi)產(chǎn)生巨大的擠出效應(yīng)。例如，大部分收入將用于房貸月供，這不僅會(huì)導(dǎo)致一般住房消費(fèi)者的日常消費(fèi)全面萎縮，而且還會(huì)影響到他們的人力資本提升，最終將導(dǎo)致這部分家庭的收入水平固化和消費(fèi)能力的削弱；二是高房?jī)r(jià)改變了人們的預(yù)期，增加了預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄需求，使多數(shù)人不敢消費(fèi)、謹(jǐn)慎消費(fèi)。房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲，導(dǎo)致眾多中低收入階層，在城市住宅資源方面，逐漸邊緣化，只能望房興嘆。不少地方的房?jī)r(jià)大大偏離民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。

　　第二，高房?jī)r(jià)使刺激消費(fèi)的政策效應(yīng)受到很大干擾。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)的政策。如家電下鄉(xiāng)、以舊換新等措施，但由于高房?jī)r(jià)使得不少居民緊縮腰包，要么還房貸，要么攢錢(qián)準(zhǔn)備買(mǎi)房，無(wú)法顧及眾多的優(yōu)惠政策。而過(guò)高的首付款和月供支出又明顯擠出了工薪階層的消費(fèi)需求，絕大多數(shù)購(gòu)房者紛紛削減了其他商品和服務(wù)的消費(fèi)。這就削弱了刺激內(nèi)需的政策效果，成為擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的重要障礙。

　　第三，高房?jī)r(jià)不利于消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。從結(jié)構(gòu)上看，食品消費(fèi)在居民的支出結(jié)構(gòu)中是逐年下降的，而居住消費(fèi)在居民支出結(jié)構(gòu)中是逐年上升的；居民食品消費(fèi)的負(fù)擔(dān)會(huì)越來(lái)越輕，而居住消費(fèi)的負(fù)擔(dān)會(huì)越來(lái)越重。

　　從1978-2008年的數(shù)據(jù)看，在城鎮(zhèn)居民支出結(jié)構(gòu)中，食品消費(fèi)的比例從57.5%下降為37.9%,農(nóng)村居民其比例從67.7%下降為43.7%。而居住消費(fèi)，城鎮(zhèn)居民則從1981年的1.39%上升到目前的30%左右，農(nóng)村居民消費(fèi)從1978年的3.16%上升到17.8%。對(duì)于居民來(lái)講，特別是農(nóng)村向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的居民，居住消費(fèi)支出的壓力，要遠(yuǎn)比食品消費(fèi)的支出壓力大和沉重得多，而且會(huì)越來(lái)越大。

　　需要指出的是，在統(tǒng)計(jì)上我國(guó)居民的居住消費(fèi)支出并不包括購(gòu)房支出，僅包括房租、水電費(fèi)等支出，如果加上購(gòu)房方面的支出，這一比重會(huì)大幅提升。

　　第四，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，花去了二代人甚至幾代人的積蓄，嚴(yán)重削弱了消費(fèi)增長(zhǎng)的后勁。國(guó)際上通常以“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)衡量中國(guó)房?jī)r(jià)總水平的高低。以北京為例，北京市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到22∶1，已明顯高于東京、倫敦和溫哥華等其他國(guó)際性大城市。從北京和上海等地方的住房絕對(duì)價(jià)格水平來(lái)看，也已超過(guò)了美國(guó)和日本的國(guó)際大都市。但是，美國(guó)和日本的人均收入是中國(guó)人均收入的數(shù)倍甚至數(shù)十倍，如果再考慮匯率因素的話(huà)，那么中國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)高得太離譜了。所以，住房的投資需求旺盛是推升眼下中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的最為根本的原因。

　　高企的房?jī)r(jià)，對(duì)于一般消費(fèi)者來(lái)講無(wú)疑是一個(gè)十分沉重的負(fù)擔(dān)。因?yàn)�，高房�(jī)r(jià)已使當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上把真正的住房消費(fèi)者擠出了市場(chǎng)。如果他們想要買(mǎi)住，就得靠幾代人的儲(chǔ)蓄積累及家庭的未來(lái)收入才行。這樣的購(gòu)買(mǎi)住房，不僅導(dǎo)致了其后續(xù)的住房裝修及家具等消費(fèi)能力有限，而且還會(huì)引致幾代人即時(shí)消費(fèi)能力的全面下降。

　　據(jù)國(guó)家信息中心報(bào)告分析，1998年至2006年，以現(xiàn)價(jià)計(jì)算的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長(zhǎng)10.2%，而現(xiàn)價(jià)住宅銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)卻達(dá)到32.6%。由于預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)大幅上升，許多家庭抑制其他消費(fèi)，以積攢首付款和支付月供款。

　　第五，高房?jī)r(jià)影響城市化進(jìn)程的推進(jìn)，從而沖擊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。我國(guó)正處于城市化的階段，大量需要在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)房屋的是從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民工家庭，而中國(guó)目前的城鎮(zhèn)人均可支配收入不統(tǒng)計(jì)他們的收入，房?jī)r(jià)與他們的收入相比，2007年高達(dá)16倍以上，這樣高的房?jī)r(jià)，使農(nóng)民工永遠(yuǎn)也進(jìn)入不了城市，成不了新市民。而中國(guó)城鎮(zhèn)居民間的收入差距又遠(yuǎn)比一些發(fā)達(dá)國(guó)家大，平均起來(lái)看，似乎房?jī)r(jià)收入比在6-7的范圍，但是，對(duì)于60%的中低收入者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比則在8-24的范圍。

　　第六，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距。目前房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)，特別是一些大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，意味著財(cái)富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境較好的地區(qū)集聚，向少數(shù)高收入者，特別是投機(jī)購(gòu)房者和房地產(chǎn)商手中集聚，這在一定程度上加重了我國(guó)收入分配的不平等狀況。與此同時(shí)，大部分居民和經(jīng)營(yíng)者的收入和財(cái)富則變相縮水，收入差距進(jìn)一步拉大。低收入階層居民收入的增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，住房支付能力逐步下降，許多人被排斥在住房市場(chǎng)之外。

　　需要指出的是，為了與國(guó)際統(tǒng)計(jì)接軌，在統(tǒng)計(jì)意義上，中國(guó)居民的購(gòu)房支出不算入居民的消費(fèi)支出，而是作為投資品。但從實(shí)際的情況來(lái)看，居民的住房購(gòu)買(mǎi)卻是他們最大的一份消費(fèi)。這種背離的現(xiàn)象，很容易對(duì)我們的政策決策產(chǎn)生誤導(dǎo)。

　　盡快遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭

　　眾所周知，在當(dāng)前外需減弱的大背景下，迫切需要擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)。然而，由于房?jī)r(jià)居高不下，一方面大大提高了居民的支出預(yù)期，影響到正常的生活和消費(fèi)行為；另一方面，房?jī)r(jià)的持續(xù)增高，又嚴(yán)重壓抑了居民的潛在消費(fèi)，使巨大的消費(fèi)潛力不能得到釋放。高房?jī)r(jià)已成為制約消費(fèi)擴(kuò)張的最大阻力。因此，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)可有效擴(kuò)大消費(fèi)，增加居民的日常消費(fèi)支出。

　　然而，根據(jù)對(duì)多種因素的分析，如果不采取有效措施，房?jī)r(jià)有可能繼續(xù)上漲，這是由住房的特性和需求剛性決定的。

　　商品房具有投資和消費(fèi)的兩重性。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時(shí)，住房需求是有限的，是可由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的。但如果將住房作為投資品，融資獲得的便利性、高杠桿率和投資者預(yù)期等因素都將會(huì)推升房?jī)r(jià)的上漲，此時(shí)住房的投資需求便是無(wú)限的。今年以來(lái)國(guó)內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)之所以會(huì)出現(xiàn)如此大幅度的飆升，這主要是由住房的投資需求所推動(dòng)的。

　　今后幾年我國(guó)商品房需求潛力仍然可觀。首先，從潛在需求看，我國(guó)城市化水平將會(huì)逐漸提高，城鎮(zhèn)居民將會(huì)不斷增加，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題。其次，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。當(dāng)務(wù)之急是要將過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)。如何讓房?jī)r(jià)與自住購(gòu)買(mǎi)力保持均衡，以及加快保障房建設(shè)讓低收入人群安居等，是今后迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)課題。

　　中國(guó)房?jī)r(jià)回歸理性刻不容緩。合理的房?jī)r(jià)是政府調(diào)控的目標(biāo)，房?jī)r(jià)有漲有跌是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。適當(dāng)下調(diào)房?jī)r(jià)，有利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“穩(wěn)”字優(yōu)先，把改善供給和穩(wěn)定需求作為政策調(diào)控的重中之重，既要防范由多重因素疊加導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度調(diào)整，也要促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸。

　　(作者系本報(bào)特約撰稿人、高級(jí)統(tǒng)計(jì)師)