尹中立(社科院金融專家)

　　有關(guān)“地王”的分析已經(jīng)很多，但很少?gòu)耐恋毓��?yīng)的角度分析，筆者認(rèn)為，土地供應(yīng)的減少是出現(xiàn)“地王”的重要原因。

　　最新公布的數(shù)據(jù)表明，今年前三季度，與房地產(chǎn)有關(guān)的大多數(shù)數(shù)據(jù)都大幅度上升，如：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)17.7%，施工面積增長(zhǎng)15.4%，銷售面積和銷售金額分別增長(zhǎng)44.8%和73.4%，但有一項(xiàng)指標(biāo)是大幅度下降的，土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)為-22.1%。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的背后，為何土地出讓出現(xiàn)了大幅度減少？是土地的需求不足嗎？當(dāng)然不是，2009年出現(xiàn)了很多“地王”，說明開發(fā)商對(duì)土地的需求十分旺盛。那么，在土地需求旺盛的背景下，土地成交面積卻出現(xiàn)了大幅度減少的唯一解釋，就是地方政府減少了土地供應(yīng)，某些地方政府有囤積土地的嫌疑。

　　2009年，地方政府主動(dòng)減少土地供應(yīng)的原因主要有兩點(diǎn)原因：其一是2008年底的房地產(chǎn)在建工程數(shù)量巨大，在建的建筑面積達(dá)24億平方米，按照2008年的銷售速度 (年銷售6億平方米)需要4年時(shí)間才能消化在建房地產(chǎn)工程。因此，在年初制定今年的土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)傾向于減少土地供應(yīng)；其二是人民銀行實(shí)施寬松的貨幣政策，放松信貸控制，地方政府從銀行融資極為方便。在信貸規(guī)模不再受控制的情況下，商業(yè)銀行將信貸的重點(diǎn)放在政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，信貸的直接對(duì)象是名目眾多的政府融資平臺(tái)。椐有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，在2009年上半年的7萬多億元新增貸款中，通過政府融資平臺(tái)發(fā)放的貸款有近5萬億元。地方政府通過出讓土地來獲取資金的壓力大大減輕。

　　需要注意的是，2009年8月份之后，地方政府從商業(yè)銀行的融資便利將結(jié)束。因?yàn)榻衲?月份之后，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開始擔(dān)心地方政府融資平臺(tái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，收緊了商業(yè)銀行對(duì)地方政府融資平臺(tái)的融資。從今年前9個(gè)月的信貸運(yùn)行情況看，地方政府的融資平臺(tái)是信貸需求的主要渠道，這類融資平臺(tái)多是地方政府發(fā)起設(shè)立，通過劃撥土地、股權(quán)、規(guī)費(fèi)等資產(chǎn)，包裝出一個(gè)資產(chǎn)和現(xiàn)金流均可達(dá)融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，并用政府信用給予隱性擔(dān)保。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在前9個(gè)月的8萬多億信貸中，有近5萬億貸給了地方政府的各類融資平臺(tái)，有些城市有數(shù)十個(gè)融資平臺(tái)，花樣很多。而新增的5萬億負(fù)債，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了地方政府一年的財(cái)政收入總和，其風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。

　　9月20日前后，先后有兩位人民銀行副行長(zhǎng)出面講話，提示地方政府融資平臺(tái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。其中，人民銀行副行長(zhǎng)蘇寧在重申人民銀行將繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了目前信貸集中在政府的融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。這表明金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開始控制地方政府的融資平臺(tái)貸款，地方政府為了繼續(xù)擴(kuò)大投資，只有依靠“土地財(cái)政”，因此，土地供應(yīng)在2009年8月份之后應(yīng)該是大幅度增加。

　　只要土地供應(yīng)大幅度增加，即便土地需求依然旺盛，土地價(jià)格上漲的勢(shì)頭應(yīng)該會(huì)減緩了，“地王”將難以持續(xù)產(chǎn)生。