當(dāng)前房價的問題似乎剪不斷理還亂，它既關(guān)系民生安居又涉及資產(chǎn)的保值增值，同時在很大程度影響著政府決策和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。總之，牽動多方神經(jīng)，可算是國內(nèi)最敏感的問題之一。近年來，房價的大起大落幾乎無人能夠準(zhǔn)確預(yù)測，好像在一夜間讓人們對階段性走勢失去了判斷力。

　　房價的大幅震蕩讓人迷惘，但在對其判斷預(yù)測方面并非無所作為。基于宏觀背景和行業(yè)運行的深入分析，是可以找到影響房價走勢的本質(zhì)因素和動因的。

　　通過對1998年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的觀察和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，可以看到十年來房價走勢的一個極為顯著的特征：就全國而言，2004年以前房價(商品住宅價格)基本穩(wěn)定地保持每年4%～5%左右的漲幅，但是從2004年起房價出現(xiàn)大幅上升，2007年房價較2003年漲幅超過六成。以深圳為例，2000～2004年房價維持5000～6000元／平方米，每年保持5%左右的漲幅，但是2005～2007年三年間，房價上漲超過1.2倍。

　　是什么原因?qū)е?004年以來房價大漲和近兩年的震蕩呢？經(jīng)過筆者深入探究后發(fā)現(xiàn)：2004～2005年以來，以人民幣升值預(yù)期和確定為標(biāo)志，導(dǎo)致資產(chǎn)價格抬升，在國內(nèi)外炒家的推動下，國內(nèi)掀起前所未有的投資熱潮，房地產(chǎn)從此成為繼股市后最主要的投資工具。后來的事實也證明，相對股市而言，房地產(chǎn)是更好的投資選擇。由此，房地產(chǎn)發(fā)生功能性裂變，由以單一使用為主轉(zhuǎn)變?yōu)槭褂煤屯顿Y并舉，用家和炒家共同作用于市場，使得房價近些年來出現(xiàn)大幅波動。

　　因此在2008年，在政策面和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)后，炒家?guī)�動部分用家離場觀望，深圳房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮，房價在盤整后明顯下跌。但是在2009年，由于優(yōu)惠政策直接推動，前五個月深圳房地產(chǎn)市場成交大幅放量，房價平緩上升，6月份起投資行為強(qiáng)勁干預(yù)，房價大漲。

　　對深圳未來房價走勢的影響，投資行為依然是主導(dǎo)。投資行為最關(guān)注兩個方面，即投資成本和未來預(yù)期，而投資成本的高低和未來預(yù)期的好壞，相互交織共同博弈。

　　短期看，至年底影響投資行為的兩方面因素很難發(fā)生顯著的變化，深圳房價會慣性上沖，再創(chuàng)新高，但是成交量會明顯下滑。長遠(yuǎn)來說，在房價大漲的前提下，執(zhí)行到2009年底的房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)惠政策收回的可能性極大，這一點將導(dǎo)致投資成本明顯上升，影響投資行為，引發(fā)房價調(diào)整。

　　然而未來宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好的預(yù)期將持續(xù)正面，實際上深圳房價出現(xiàn)大幅調(diào)整的幾率不大，一個高房價的時代已無可回避。