受自住剛性需求支撐，保值型投資不減；專(zhuān)家稱(chēng)：年底前樓市穩(wěn)字當(dāng)頭。

　　世聯(lián)周報(bào)顯示，上周全市一手房市場(chǎng)共成交1264套，與前周相比有較大幅度的增長(zhǎng)，環(huán)比上升23.4%。但這樣的增長(zhǎng)并不能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡的行情，7月份之前，深圳新房的周成交量都在1500套以上。二手房的數(shù)據(jù)更有說(shuō)服力，二手房上周共成交3003套，環(huán)比下降1.9%。記者根據(jù)研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，二手房已經(jīng)連續(xù)下跌5周，近3周的成交都在3000套左右徘徊。

　　量跌價(jià)不跌。就在之前市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)統(tǒng)計(jì)得出深圳關(guān)內(nèi)均價(jià)突破3.5萬(wàn)元/平方米后，本周全市成交均價(jià)依然保持了19456元/平方米的高位，記者觀(guān)察到，最近幾周全市均價(jià)的震蕩幅度都在10%左右，除去產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的原因，房?jī)r(jià)并未與成交量一起“滑坡”。

　　量跌價(jià)升，深圳樓市成交與價(jià)格走勢(shì)正逐漸拉開(kāi)，這就給后市制造了兩種可能：成交進(jìn)一步萎縮，最終把價(jià)格“拉下水”；或者是成交量迅速回暖，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺有理。即將邁入“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，深圳樓市意欲何為？

　　近期成交量的“頹勢(shì)”正是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，這一方面有二套房貸嚴(yán)控令的影響，更重要的是市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)接近高位達(dá)成了共識(shí)�！爸脴I(yè)者房?jī)r(jià)接受程度到達(dá)頂點(diǎn)”，肖小平稱(chēng)，這才是市場(chǎng)“變臉”的主因。

　　成交轉(zhuǎn)淡屬正常“微調(diào)”

　　房貸“暗箭”

　　不敵觀(guān)望“明槍”

　　深圳全市新房成交從今年第24周就出現(xiàn)了“頹勢(shì)”，根據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第24周至第30周全市新房成交的數(shù)據(jù)分別是：1645套、1416套、1395套、1441套和870套。而在7月份之前，深圳新房的周成交量都在1500套以上。二手房的成交同樣一路下滑，7月中下旬每周二手房的成交保持在3400套左右，但是進(jìn)入8月份后，觀(guān)望氣氛也開(kāi)始在三級(jí)市場(chǎng)上蔓延，目前二手房已經(jīng)連續(xù)下跌5周，近3周的成交都在3000套左右徘徊。

　　8月份前三周，深圳共有約14個(gè)新盤(pán)入市，但是根據(jù)國(guó)土房管局網(wǎng)站上顯示，截至8月26日，除了少數(shù)豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售可觀(guān)外，大部分新盤(pán)銷(xiāo)售率都在五成左右，號(hào)稱(chēng)熱銷(xiāo)的樓盤(pán)顯示的銷(xiāo)售率甚至明顯低于五成。這與上半年新盤(pán)屢屢售罄形成較大差別。

　　“歷年7、8月份都是淡季，近期供應(yīng)也不多，所以成交轉(zhuǎn)淡是正�，F(xiàn)象�！笔缆�(lián)地產(chǎn)深圳區(qū)副總經(jīng)理甘偉并不把近期市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)淡視為“牛熊分界線(xiàn)”。實(shí)際上因?yàn)樯习肽瓿山涣康乃查g爆發(fā)，使得深圳面臨暫時(shí)性的供求緊張，甚至部分區(qū)域的中小戶(hù)型出現(xiàn)“斷檔”，這超出很多開(kāi)發(fā)商的預(yù)料。據(jù)記者了解，9月中下旬羅湖、南山、龍崗等區(qū)的中小戶(hù)型新盤(pán)才會(huì)陸續(xù)面世，也就是說(shuō)自住型剛需短時(shí)間內(nèi)還難以找到“心水房”，而這一部分人恰是深圳新房成交的主力。

　　房貸“暗箭”

　　不敵觀(guān)望“明槍”

　　成交量下跌，二套房貸的嚴(yán)控令一直被視為“始作俑者”，但是種種跡象表明收緊二套房貸更多是“導(dǎo)火索”，并非“引爆源”。

　　記者在龍華多個(gè)在售樓盤(pán)調(diào)查獲悉，盡管深圳各大銀行重申嚴(yán)厲執(zhí)行二套房貸，但是現(xiàn)場(chǎng)的工作人員卻告知，目前各個(gè)銀行細(xì)則還沒(méi)有實(shí)施，依然有爭(zhēng)取二套房首付兩成的空間，個(gè)人銀行信譽(yù)良好的客戶(hù)不難爭(zhēng)取到。有現(xiàn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商代表稱(chēng)，“樓盤(pán)銷(xiāo)售并不會(huì)受到房貸政策的影響，目前依然能為客戶(hù)爭(zhēng)取到銀行優(yōu)惠�！�

　　事實(shí)上，對(duì)于“二套房貸標(biāo)準(zhǔn)”深圳置業(yè)者并不陌生，這道被稱(chēng)為“9·２7殺手锏”的新政，曾經(jīng)在2007年起到了立竿見(jiàn)影的效果，將當(dāng)時(shí)炒風(fēng)正盛、泡沫正旺的樓市，重新拉回理性正常的軌道。然而在2008年，鑒于全國(guó)樓市的一片低迷，以及拉動(dòng)內(nèi)需對(duì)抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)的主旋律，二套房貸一度放寬。所以此番的“嚴(yán)控令”更多是舊事重提，加上實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中的滯后和偏差，重緊二套房貸給深圳樓市的實(shí)際影響并非預(yù)期中“驚人”。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)肖小平認(rèn)為，上半年房?jī)r(jià)上升幅度較猛，部分片區(qū)房?jī)r(jià)刷新歷史高位，這已經(jīng)加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此重緊二套房貸更多是給投資客心理“震懾”，并讓置業(yè)者重新審視后市，所以也就有了眼下暫時(shí)的觀(guān)望。

　　“穩(wěn)字訣”易守

　　“金九銀十”難料

　　量跌價(jià)升，深圳樓市成交與價(jià)格走勢(shì)正逐漸拉開(kāi)，這就給后市制造了兩種可能：成交進(jìn)一步萎縮，最終把價(jià)格“拉下水”；或者是成交量迅速回暖，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺有理。有分析指出，這可以視為一輪全新博弈的開(kāi)始，盡管這一輪拉鋸不及去年漫長(zhǎng)，但是觀(guān)望已經(jīng)生成，這就需要下一步的市場(chǎng)行為來(lái)化解。

　　“目前觀(guān)望沒(méi)有太多技術(shù)層面。”甘偉認(rèn)為未來(lái)樓市趨向平穩(wěn)，眼下由政策敏感和信心不足引發(fā)的觀(guān)望，并不會(huì)持續(xù)太久。他強(qiáng)調(diào)，隨著“金九銀十”下深圳新盤(pán)的大量出現(xiàn)，置業(yè)者依然會(huì)選擇積極入市，但是不排除有樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商將會(huì)“微調(diào)”，價(jià)格和銷(xiāo)售將會(huì)更理性。

　　肖小平的觀(guān)點(diǎn)是：投資保值型需求和剛性自住客將在12月份之前集中釋放，因?yàn)橛行枨笾�撐，第四季度房�(jī)r(jià)明顯下跌的可能性不大。在沒(méi)有重大利好出臺(tái)的前提下，目前的成交量能夠延續(xù)，或者伴隨供應(yīng)增大相應(yīng)略有上浮。