房地產(chǎn)價格的快速上漲是形成資產(chǎn)泡沫的重要因素，由于其上漲難以持續(xù)，必然會帶來房地產(chǎn)業(yè)的巨大波動，而房地產(chǎn)投資比重很高，又與眾多相關(guān)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的波動必然會加大宏觀經(jīng)濟的波動幅度。同時，由于住房對居民生活的重要性，房地產(chǎn)價格的快速上漲將嚴重透支居民的收入，引發(fā)一系列民生和社會問題。

　　-大勢觀察-李裕

　　伴隨著宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)，我國房地產(chǎn)市場近期也開始逐漸回暖。3月份，全國房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比開始止跌回升。進入二季度以后，部分大城市的商品房成交價格和成交數(shù)量開始急劇上漲，北京、深圳、廣州等城市的房地產(chǎn)價格迅速達到或接近了2007年房價最高時的水平。

　　一、近期部分城市房地產(chǎn)價格快速上漲的主要原因

　　1.市場資金充裕

　　今年以來，我國貨幣政策寬松，銀行信貸出現(xiàn)超常規(guī)增長，市場流動性充足。1—6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長32.6%，困擾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈緊張問題迅速緩解，企業(yè)為回籠資金而降價的情況減少。同時，寬松的貨幣政策也保障了購房者的資金需求，上半年全國個人住房按揭貸款同比增長63.1%。

　　2.宏觀政策放松

　　去年以來，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，有關(guān)部門先后出臺了一系列優(yōu)惠政策，包括降低住房貸款最低首付比例，免征個人購房印花稅、土地增值稅，降低契稅稅率等，降低了購房成本，近期政策效果開始逐步顯現(xiàn)。

　　3.剛性需求釋放

　　近10年來，我國城鎮(zhèn)人口年均增加近2000萬，折合約每年增加600多萬個城鎮(zhèn)居民家庭，自住型、改善型購房需求很大。在經(jīng)過一年多的觀望和等待后，剛性需求在近期集中釋放。

　　4.通脹預(yù)期增加

　　出于對寬松貨幣政策的負面效應(yīng)以及未來經(jīng)濟回暖后可能出現(xiàn)的經(jīng)濟過熱的擔憂，市場上出現(xiàn)了一定的通貨膨脹預(yù)期。而在通脹環(huán)境中，購買房屋顯然是最佳的保值手段之一。

　　5.市場信息不對稱

　　住房是一種高度差異化的商品，在銷售者和購買者之間極易形成嚴重的信息不對稱，消費者對住房的周邊環(huán)境、建筑質(zhì)量、銷售進展等都難以準確掌握，而這一特點又往往被銷售者充分利用，人為制造熱銷假象來抬高銷售價格。

　　6.地方政府支持

　　當前，土地已經(jīng)成為城市管理者最為重要的基礎(chǔ)性資源，土地收益在地方財政中占有舉足輕重的地位，很多地方政府在推動房地產(chǎn)市場回暖、防止商品房價格下跌方面具有強烈的意愿，并采取了種種措施，其中部分措施也因此受到了一定的爭議。

　　二、近期房地產(chǎn)價格快速上漲的可能性仍然較大

　　目前，房地產(chǎn)價格仍然存在較強的進一步上漲趨勢，除了上述情況近期難以逆轉(zhuǎn)之外，還有以下原因可能會全面推高房價。

　　1.商品房供求的不平衡態(tài)勢

　　住房作為商品盡管具有特殊屬性，但其價格形成還是遵循著市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，供求狀況仍然是房地產(chǎn)價格最基本的決定因素。2004—2007年全國商品房銷售面積連續(xù)三年超過竣工面積導(dǎo)致的供需不平衡直接造成了同期全國房價的大幅上漲，其中銷售面積超過竣工面積幅度最大的2007年恰恰也是房價上漲幅度最大的一年。

　　目前，商品房供需不平衡的態(tài)勢已經(jīng)再度顯現(xiàn)。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比下降26.5%，房屋新開工面積同比下降10.4%，而商品房住宅銷售面積卻增長了33.4%。月度住房竣工面積與銷售面積之差5月份已經(jīng)擴大到4037萬平方米，超過了歷史最高值2007年8月的3568萬平方米。

　　2.特大城市的示范效應(yīng)

　　北京、深圳等一線城市的房地產(chǎn)市場對外界變化的反應(yīng)更為敏感，對全國市場有很強的示范效應(yīng)，這些城市房價的漲落往往會很快傳導(dǎo)到其他大城市和眾多中小城市。

　　3.價格上漲的慣性

　　物價的上漲具有一定的慣性，一旦價格開始上行，地價與房價便開始了相互推動的循環(huán)上升，人們通常具有的“買漲不買落”的購房心理也會在房價上漲時進一步加大購房需求，進而把房價推向更高。

　　三、防止房價全面快速上漲的政策思考

　　伴隨著我國城市化水平的不斷提高和居民收入的不斷增長，城市房地產(chǎn)價格的上漲具有一定的合理性，是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，但其上漲速度應(yīng)該是循序漸進的。房地產(chǎn)價格的快速上漲是形成資產(chǎn)泡沫的重要因素，由于其上漲難以持續(xù)，必然會帶來房地產(chǎn)業(yè)的巨大波動，而房地產(chǎn)投資近年來占我國全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模的比例約在五分之一到四分之一之間，比重很高，又與眾多相關(guān)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的波動必然會加大宏觀經(jīng)濟的波動幅度。同時，由于住房對居民生活的重要性，房地產(chǎn)價格的快速上漲將嚴重透支居民的收入，引發(fā)一系列民生和社會問題。此外，房地產(chǎn)業(yè)的特殊性還使其價格具有易漲難跌、甚至是只漲不跌的特點，一旦上漲后，使價格回調(diào)將付出巨大的政策成本，近兩年國內(nèi)外的案例已經(jīng)表明，房地產(chǎn)價格下跌后，可能產(chǎn)生比上漲更為嚴重的經(jīng)濟和社會問題。

　　為此，應(yīng)充分總結(jié)上一輪經(jīng)濟周期中房地產(chǎn)調(diào)控的得失經(jīng)驗，盡早采取措施防止房地產(chǎn)再次出現(xiàn)價格過快上漲的局面。

　　1.合理調(diào)控土地供應(yīng)節(jié)奏

　　土地的國家壟斷供給和商品房的市場化運行是我國房地產(chǎn)市場的鮮明特征，土地供給數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開發(fā)總量，因此，調(diào)節(jié)好土地供應(yīng)速度對房地產(chǎn)價格具有極其重要的意義。當前，很多城市的土地供應(yīng)計劃缺乏充分調(diào)研，執(zhí)行進度不力和靈活程度不足現(xiàn)象并存，非常容易引發(fā)房地產(chǎn)價格的波動。進入2009年以后，全國房地產(chǎn)土地待開發(fā)面積每月以超過20%的速度迅速減少，如不及時調(diào)整，勢必會影響到商品房的供給總量。

　　從土地供應(yīng)到住房建成周期較長，因此，調(diào)控房地產(chǎn)市場的供需平衡對土地供應(yīng)調(diào)整的及時性要求很高。從長遠看，各地應(yīng)建立一套科學(xué)合理的土地供應(yīng)決策系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)建立量化的指標體系，并根據(jù)這些指標動態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量，做到快速反應(yīng)，實時決策，防止由于個人的判斷失誤延誤供地計劃的調(diào)整。

　　2.改進土地價格形成機制

　　目前，我國各地商品住宅項目土地的出讓方式普遍采用拍賣的方法。拍賣中的價格形成機制完全不同于普通商品，拍賣的商品往往具有獨一無二的特性，其形成的最終價格只有單一需求者能夠或愿意支付，而對普通商品來說，其價格需要較多的消費者認可并接受，所以拍賣這一成交方式往往被運用于藝術(shù)品、奢侈品等極度稀缺、主要被高收入群體消費的商品定價中。單幅土地具有獨一無二的特性，但從功能來看，土地之間還是具有可替代性的。土地以拍賣成交固然有助于實現(xiàn)國有土地收益的最大化，但如果同時考慮居民的承受能力，則拍賣并不是權(quán)衡國有資產(chǎn)增值和改善居民住房條件的最佳結(jié)合點。既然保障性住宅短期內(nèi)覆蓋面難以大幅提高、商品住宅仍然要面向大量普通消費者，那么構(gòu)成住宅主要成本的土地價格就不應(yīng)該以絕大多數(shù)需求方都難以承擔的最高價格成交。

　　當前，新的土地成交價格對該區(qū)域在售住房和二手房的價格拉動效應(yīng)已經(jīng)非常明顯，附近房屋價格往往隨著新地塊的成交聞風(fēng)而漲，由此，在價格上升周期中，伴隨著“地王”的不斷出現(xiàn)，當?shù)胤康禺a(chǎn)價格就會一波接著一波地被不斷推高。

　　為此，可考慮對土地出讓方式進行適當改進，在保留商業(yè)用地拍賣出讓外，對住宅用地改為招標方式出讓，以此適度減緩城市住宅地價的上漲速度。

　　3.規(guī)范銷售市場秩序

　　我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過一輪下跌的洗禮，運作正趨于成熟，但市場銷售中原有的許多不規(guī)范之處仍然未能得到根治，這些不規(guī)范甚至是欺詐性質(zhì)的銷售行為對房價上漲也起到了推波助瀾的作用。對此，有關(guān)部門應(yīng)擺脫利益牽扯、排除負面壓力，盡快制定詳細的法律法規(guī)，對虛假廣告宣傳、雇人虛假購買等破壞市場秩序、欺騙消費者的行為加大處罰力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)便嚴懲不貸。

　　4.靈活運用稅收和信貸政策

　　抑制投機是調(diào)控房價的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種(包括通常所說的物業(yè)稅)是抑制投機的最有效手段。鑒于短期內(nèi)我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負難以大幅提高，目前針對房地產(chǎn)價格的稅收政策手段還僅限于交易環(huán)節(jié)。由于交易環(huán)節(jié)稅種難以有效區(qū)分改善型和投資型購房，因此增加該環(huán)節(jié)稅收容易抑制正常的購房需求，同時，還容易引發(fā)稅收成本向購房者的轉(zhuǎn)移，難以實現(xiàn)政策初衷，所以不宜再作為常規(guī)的調(diào)控手段。

　　從以往的效果來看，提高對家庭第二套住房的貸款首付比例是抑制投機的很好手段，這也是我國目前唯一能較好地區(qū)分改善型購房需求和投資型購房需求的渠道。為此，銀行業(yè)應(yīng)長期嚴格執(zhí)行“二套房”信貸政策，始終如一地控制投資型購房需求，避免在房地產(chǎn)不景氣時放松標準造成投資型購房比例的波動進而引發(fā)房地產(chǎn)價格波動。

　　5.加強保障性住房建設(shè)

　　保障性住房對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的重要作用已成為各方共識。今年以來，在擴大內(nèi)需政策的拉動下，經(jīng)濟適用房投資增長較快，1—5月份全國經(jīng)濟適用房開發(fā)投資完成額同比增長15.1%，高于全部住宅投資完成額增長率10.7個百分點，但也存在著各地區(qū)之間差異極大的現(xiàn)象。當前，擴大保障性住房建設(shè)面積的最主要障礙是資金問題�？筛鶕�(jù)各地經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，確定中央財政和各級地方財政的負擔比例，做到差別對待，責(zé)任明確，通過立法把保障性住房建設(shè)經(jīng)費作為各級財政預(yù)算的優(yōu)先保證項目，使目前的良好勢頭得以保持，確保各地保障性住房建設(shè)達到合理規(guī)模。

　　限價房是地方政府為解決低收入群體住房問題進行的一項政策探索，但在現(xiàn)實運行中也產(chǎn)生了許多問題，完全產(chǎn)權(quán)使其在房價高漲時更加難以實現(xiàn)公平分配，而在房價低迷時，由于與市場價差異較小，限價房又會陷入無人問津的地步。因此，在限價房制度設(shè)計得到優(yōu)化和完善之前，可暫緩?fù)菩�，宜把精力集中用于�?jīng)濟適用房建設(shè)。