近日，深圳房價受到網民的密切關注。為了深入剖析深圳房地產發(fā)展趨勢，解答網友疑惑，市房地產研究中心王鋒博士昨日撰寫了《深圳近期房地產市場與房價問題的分析》一文。該文認為，今年1～7月，深圳房價總體處于持續(xù)上漲趨勢，隨著有關主管部門對市場秩序、信貸監(jiān)管力度的加強，下半年深圳房價較快上漲的局面將會得到有效控制。

　　前7月新房銷售面積超去年全年

　　這篇文章首先分析了今年以來我市房地產市場運行情況。1～7月，我市房地產投資規(guī)模有所下降，但下降幅度有所收窄。1～7月我市新建商品住宅銷售面積456.75萬平方米，同比增加153.78%，超過了去年全年的成交水平。

　　住宅價格持續(xù)上漲

　　與此同時，住宅價格持續(xù)上漲，二季度以來環(huán)比增長明顯。根據本市房地產信息系統(tǒng)數據，1～7月，各月住宅均價分別為每平方米11459元、10770元、10971元、12203元、12550元、14197元和14654元，各月房價環(huán)比漲幅分別為4.37%、-6.01%、1.9%、11.23%、2.84%、13.12%和3.22%，房價總體處于持續(xù)上漲趨勢。

　　二手房成交持續(xù)活躍，交易規(guī)模超過一手住房。1～7月，我市二手住房成交面積為614.34萬平方米，同比增加207.19%，遠遠超過去年全年350.93萬平方米的成交總量。今年7月份，二手住宅成交量為124.92萬平方米，與2007年市場最活躍期間的成交水平相當。

　　房價快速上漲限制住房消費

　　文章認為，近期深圳住房價格上漲，是國家政策利好、市場持續(xù)旺盛等多重因素刺激的結果�！爸档米⒁獾氖�，市場存貨消化過快所引起的投資性需求入市，以及由于‘恐慌’而超前釋放的自住需求，是近期房價上漲的主要因素�！贬槍�這種情況，近期深圳金融監(jiān)管部門已經出臺了相關政策，以抑制投資需求和封堵信貸資金違規(guī)進入房地產市場。此外，近期房價的快速上漲已經限制了多數普通居民家庭住房消費，中小戶型商品房開始出現一定程度“滯銷”現象；相信在市場自身機制作用下，以及房地產主管機構、金融監(jiān)管機構對市場秩序、信貸監(jiān)管力度的加強，下半年深圳房價較快上漲的局面將會得到有效的控制。

　　深圳房價容易大幅波動

　　作為長期研究深圳房地產市場的專業(yè)人士，王鋒認為深圳的房價與國內其他城市有著非常明顯的特點，需要社會和政府認識其客觀規(guī)律，并采取有效措施解決居民住房問題。

　　首先，深圳房地產市場需求呈現多元化、外向型特征，易發(fā)生房價較大幅度波動。其次，深圳區(qū)域狹小、人口密集，導致房價長期看漲。

　　根據以上分析，由于需求的多元化、外向型，深圳房價實際上并不一定和本市常住居民可支配收入相關聯，而是和國內收入比較高的社會群體的住房消費能力相關聯。如果按房價收入比這個指標來計算，深圳的房價收入比接近18倍，與6倍左右的國際平均值相去甚遠。而土地資源的緊缺以及人口規(guī)模的超負荷，不僅使得深圳在總量上難以滿足城市發(fā)展中巨量的住房需求，也因為不同收入層次居民的收入差距大，導致住房供應方式與供應結構需要多元化、多層次化。所以，在深圳這樣一個比較特殊的城市，要解決各類收入層次居民的住房問題，應當說政府的難度很大，壓力很大，責任也無比重大。

　　為此，該文建議政府應當把解決“高房價”和“住房難”的重點，放在加大中小戶型普通商品房的供應方面。此外，在住房保障方面，也應當采取區(qū)別于內地其他城市的住房政策，加大住房保障力度，通過建設相當規(guī)模的公共租賃房、經濟適用房，逐步實現本地低收入家庭“居者有其屋”的愿望。(記者 董超文）