8月8日，上海浦東星河灣開盤，當天銷售額超過40億元，創(chuàng)下房地產市場化以來單盤開盤銷售額最高紀錄。此前，成都套價千萬以上的豪宅麓山國際開盤，也創(chuàng)下當天銷售7億的成績。北京7月銷售排行榜中，國瑞城、星河灣等豪宅仍穩(wěn)穩(wěn)占據成交額最前列……

　　一系列跡象表明，豪宅成交正成為很多城市房價居高不下的護法。豪宅投資同樣是房地產投資最熱鬧的領域。但是，一個重要的信號需要提醒盲目崇拜豪宅的樓市投資者和開發(fā)商。那就是，并不是每個城市的豪宅都會熱銷，部分二、三線城市的豪宅正成為銷售風險最大的物業(yè)類型。處于城市郊區(qū)的房源也可能成為房地產從高峰向下回調的首個波谷。

　　克而瑞(中國)研究中心近日發(fā)布的《2009年3季度全國典型城市房地產市場供求風險度評估報告》指出，受上半年樓市回暖拉動，各檔次物業(yè)庫存風險大幅降低，但部分二、三線城市的高檔住宅仍可能面臨較大的去化壓力。

　　根據預測，三季度全國銷售風險最大的仍然是高檔住宅。31個典型城市中三分之一的城市存在較高的庫存風險，這些城市均在非一線城市的區(qū)域。風險最低的是中檔和中低檔住宅，原因是這部分物業(yè)的需求仍是各城市占比最大的那部分剛性需求。

　　“總體看來，高檔住宅風險較二季度有明顯下降，說明市場回暖很好地緩解了前期高檔住宅的高風險。但是在部分中小城市中，由于高檔物業(yè)購買者受整體經濟環(huán)境影響不明顯，投資不夠活躍，因此仍存在一定的去化和價格壓力�！眻蟾嬷赋觥�

　　另外，豪宅今年上半年遭遇租金下降的窘況。市場人士稱，實體經濟尚未全面回暖是導致豪宅租售倒掛的主要原因。

　　除了不同物業(yè)類型的風險各有不同外，同一城市的不同區(qū)域的庫存風險也各有不同。報告指出，從各城市區(qū)域供給量來看，可能出現庫存壓力的區(qū)域主要集中于郊區(qū)，例如西安的城西區(qū)、太原的尖草坪區(qū)和萬柏林區(qū)、上海的奉賢區(qū)和武漢的沌口區(qū)。

　　而31個典型城市中，庫存壓力相對較大的城市是海口。由于存量大、成交回升較慢，海口整體市場供求處于較高風險等級，其四個區(qū)域中，龍華區(qū)、美蘭區(qū)和瓊山區(qū)銷售風險都較大。處于中度風險的秀英區(qū)，雖然二季度末供大于求的風險較低，但未來一年內預計將出現明顯的供大于求局面，如果成交量不能繼續(xù)回升，供求風險將有加大的可能。

　　由此可以看出，消費者不能被均價和部分城市的樓市投資熱情與成交火爆局面所誤導，進而判斷全國樓市都在急行軍式的增長。這也是部分專家認為樓市回暖基礎尚不穩(wěn)固的原因之一。

　　當然，從長期來看，優(yōu)質地段的優(yōu)質房源一定有巨大的需求支持，無論是豪宅還是普通住宅，這也是開發(fā)商和購房者選擇項目的共同目標。但下半年商品房已經不太可能出現上半年全線猛漲的局面，對于投資土地的開發(fā)商和投資房產的購房者來說，有區(qū)別的判斷投資風險就顯得尤其重要。(于兵兵)