從去年的“高調(diào)救火”到目前的“虛火過(guò)旺”，廣州樓市可謂經(jīng)歷了冰火兩重天。據(jù)廣州本地媒體報(bào)道，一些開(kāi)發(fā)商面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的樓價(jià)覺(jué)得小幅漲價(jià)已不過(guò)癮，紛紛玩起了捂盤(pán)惜售的花招，一些樓盤(pán)進(jìn)入了封盤(pán)狀態(tài)，2007年的捂盤(pán)風(fēng)再度死灰復(fù)燃。

　　針對(duì)廣州樓市的捂盤(pán)惜售現(xiàn)象，近日廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人黃文波公開(kāi)表示，廣州將通過(guò)加強(qiáng)保障房建設(shè)、打擊“捂盤(pán)惜售”、盤(pán)活閑置土地等措施，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)暴漲暴跌。　

　　捂盤(pán)惜售花樣翻新

　　記者暗訪了解到，廣州天河、荔灣、海珠等多個(gè)區(qū)域都不同程度地出現(xiàn)“捂盤(pán)”現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州捂盤(pán)惜售的開(kāi)發(fā)商所占的比例已接近三分之一。在廣州，拿到預(yù)售證卻遲遲不開(kāi)賣(mài)，打著“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的旗號(hào)繼續(xù)蓄客，哄抬樓價(jià)已成為商品房預(yù)售環(huán)節(jié)中的普遍現(xiàn)象。

　　一位業(yè)內(nèi)知情人士透露，珠江新城的某公寓仍有不小的可售貨量，開(kāi)發(fā)商卻表示暫時(shí)不售。在從化的街口，一些已經(jīng)拿到預(yù)售證的在售樓盤(pán)，售樓小姐對(duì)外一致口徑是前期已經(jīng)售罄。

　　廣州一家知名開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售總監(jiān)告訴記者，因?yàn)榻衲晟习肽暌呀?jīng)實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售目標(biāo)的一大半，公司的現(xiàn)金流也十分充裕，現(xiàn)在不著急，慢慢賣(mài)，只要政府繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，整體市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕，樓價(jià)還會(huì)升，越捂越值錢(qián)。該公司目前在售樓盤(pán)占可售總數(shù)的50%-60%，剩下的房源暫不辦理預(yù)售證，放到明年再說(shuō)�！拔覀儨�(zhǔn)備賭一賭未來(lái)。你想想，對(duì)于一個(gè)10萬(wàn)平米的樓盤(pán)，每平米漲價(jià)500元，就是5000萬(wàn)的凈利潤(rùn)。”

　　據(jù)從事地產(chǎn)中介的譚先生介紹，目前廣州開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)主要集中在兩類(lèi)樓盤(pán)：一類(lèi)是在區(qū)域板塊內(nèi)貨量特別少，不愁賣(mài)的。有的擁有稀缺資源，比如在老城區(qū)，又在公園邊，還有湖景江景等，升值潛力大。有的是地區(qū)內(nèi)階段性缺貨，供應(yīng)量特別少。另一類(lèi)是小發(fā)展商的樓盤(pán)，不像上市公司需要追求業(yè)績(jī)，也沒(méi)有大型房企的資金壓力。反正只有一兩個(gè)項(xiàng)目，貨量也不多，漲多少都是利潤(rùn)。

　　他還透露，最常見(jiàn)的捂盤(pán)手法就是分批分次的領(lǐng)取預(yù)售許可證，這樣開(kāi)發(fā)商可以主動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售節(jié)奏，開(kāi)發(fā)商采取“少量多批”的辦法，把原本可以一次性推向市場(chǎng)的房源分多批推出，不僅可以造成房源緊缺的現(xiàn)象，而且有充分理由多次調(diào)價(jià)。另外，中介公司和地產(chǎn)公司聯(lián)合起來(lái)“捂盤(pán)”也是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。由中介公司一下子買(mǎi)斷整層單位，然后分散到各個(gè)門(mén)店，用自己的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)把這些房子炒出去，每平方米起碼能賺兩三千元。

　　捂盤(pán)源于看漲

　　針對(duì)一些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，業(yè)內(nèi)也是眾說(shuō)紛紜。

　　廣州資深房地產(chǎn)專(zhuān)家吳定金認(rèn)為，樓價(jià)上漲的根本原因還是在供求關(guān)系上，如果廣州樓市供應(yīng)量持續(xù)走低，捂盤(pán)惜售將會(huì)對(duì)樓價(jià)的快速上漲起到推波助瀾的作用。廣州住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入缺貨階段，再加上明年亞運(yùn)前夕及期間，建筑工地停工時(shí)間可能達(dá)半年之久，市場(chǎng)供應(yīng)量將更匱乏，這種缺貨狀態(tài)將至少會(huì)延續(xù)3年。雖然政府三令五申有了預(yù)售證就要賣(mài)，但很難預(yù)防捂盤(pán)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商或者推遲去領(lǐng)預(yù)售證，或者說(shuō)還沒(méi)有準(zhǔn)備好，或者直接將價(jià)格定為天價(jià)，很難界定。開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)是一種商業(yè)行為，很難避免。

　　合富輝煌首席分析師黎文江對(duì)此現(xiàn)象另有解讀，他認(rèn)為，七八月份歷來(lái)是樓市銷(xiāo)售淡季，從營(yíng)銷(xiāo)策略上來(lái)講，一周賣(mài)一兩套，還不如暫時(shí)封盤(pán)，儲(chǔ)客一兩個(gè)月，造成一旦開(kāi)盤(pán)排隊(duì)搶購(gòu)的熱鬧氣氛，效果更好。對(duì)于是否因?yàn)楣┎粦?yīng)求才造成開(kāi)發(fā)商囤積居奇，哄抬房?jī)r(jià)，黎文江表示：“去年樓市低迷，開(kāi)發(fā)商減少了開(kāi)工面積，而現(xiàn)在需求釋放出來(lái)，供應(yīng)量沒(méi)有趕上。但供貨量不會(huì)一直少，只是6、7、8這三個(gè)月會(huì)少，到9月份，貨量會(huì)多起來(lái)。今年樓市回暖之后，發(fā)展商又開(kāi)始積極趕工。現(xiàn)在中心城區(qū)也在趕工，到了10月份新貨會(huì)多起來(lái)�！�

　　廣州一家大型開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，每個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷不可能相同，即使捂盤(pán)惜售，也不一定最后就是贏家。2007年樓市火爆時(shí)，有些發(fā)展商推遲開(kāi)盤(pán)，結(jié)果遇上2008年大調(diào)整，吃了大虧。人心不足蛇吞象，貪心的結(jié)果只能是搬起石頭砸自己的腳。“我們目前的策略還是加速推盤(pán)，落袋為安，將購(gòu)買(mǎi)力盡快轉(zhuǎn)化為自己的回款和利潤(rùn)。”( 甘 霖 )