2009年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)回暖，量?jī)r(jià)齊升；A股申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)上漲149.14%，雄踞申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)漲幅榜榜首。對(duì)于下半年的行業(yè)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，通脹預(yù)期將使房地產(chǎn)需求維持高位，主要城市供給緊張的格局短期難以化解，房?jī)r(jià)受此推動(dòng)將繼續(xù)上漲，地產(chǎn)公司盈利將大幅提升。建議配置行業(yè)龍頭，以及有資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入題材的公司。

　　下半年房?jī)r(jià)易漲難跌

　　分析人士指出，需求大幅釋放與供給不足之間的矛盾，是房地產(chǎn)行業(yè)回暖、銷售超預(yù)期的原因，也將繼續(xù)推高下半年房?jī)r(jià)。

　　城市化、工業(yè)化、結(jié)婚潮、育嬰潮等因素令我國(guó)房地產(chǎn)需求相對(duì)剛性，加上2008年累積需求的釋放，導(dǎo)致2009年房地產(chǎn)需求量大幅超越市場(chǎng)預(yù)期。申銀萬(wàn)國(guó)分析師江征雁指出，2008年悲觀的經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期，以及購(gòu)買力被過度透支等多種因素導(dǎo)致成交量出現(xiàn)異常萎縮；當(dāng)所有的負(fù)面因素消除和淡化，疊加的消費(fèi)需求將使2009年的潛在需求異常大。

　　與此同時(shí)，居民整體儲(chǔ)蓄水平仍在上升，財(cái)富仍在增長(zhǎng)，決定了居民的首付能力；利率下降使得居民購(gòu)買力上升，降低了每月還貸額，抵消了收入下降的不利影響。通脹預(yù)期也導(dǎo)致居民消費(fèi)預(yù)期發(fā)生了變化，投資性需求大幅釋放。

　　供給方面，2008年開發(fā)商過度收縮開工以及2009年上半年相對(duì)謹(jǐn)慎的策略，將導(dǎo)致2009年下半年新增供給下滑。另外，隨著2008年四季度以來(lái)銷售逐步回暖，重點(diǎn)城市商品房庫(kù)存逐漸步入下行通道，可售量呈逐月減少態(tài)勢(shì)，庫(kù)存被迅速消化。

　　需求旺盛與供給不足之間的矛盾，無(wú)疑將繼續(xù)推升國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)。相比2007年，房地產(chǎn)今年的供需缺口更大，將導(dǎo)致下半年房?jī)r(jià)易漲難跌，在更高位上達(dá)到平衡。

　　房地產(chǎn)業(yè)投資前景看好

　　今年以來(lái)成交量的增長(zhǎng)以及房?jī)r(jià)的超預(yù)期上升，無(wú)疑令房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)改善；由于房?jī)r(jià)從2009年中期開始明顯上漲，因此2010年房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)將大幅超預(yù)期，這給房地產(chǎn)板塊帶來(lái)較大的投資機(jī)會(huì)。

　　長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶指出，如果從短期成交量和價(jià)格變化引申開去，通過土地、毛利率、行業(yè)整合等方面來(lái)觀察整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，可以發(fā)現(xiàn)行業(yè)趨勢(shì)依然向上，值得投資。

　　土地始終是房地產(chǎn)周期波動(dòng)中的重要組成部分。蘇雪晶認(rèn)為，本輪中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)整情況和1974年的日本非常接近，土地價(jià)格最低點(diǎn)已過，未來(lái)土地市場(chǎng)持續(xù)火爆是可以預(yù)期的大概率事件。鑒于地產(chǎn)公司現(xiàn)金流壓力緩解和通脹預(yù)期升溫，預(yù)計(jì)下半年全國(guó)土地市場(chǎng)都將開始活躍。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其有望維系高利潤(rùn)。蘇雪晶指出，首先，投資主動(dòng)權(quán)在開發(fā)商手中，整體投資節(jié)奏往往隨利潤(rùn)調(diào)整；其次，雖然目前土地開發(fā)流程和出讓越來(lái)越規(guī)范，但在一定時(shí)期開發(fā)商仍能保證對(duì)土地信息和開發(fā)節(jié)奏的把握；最后，運(yùn)營(yíng)資金的高杠桿，特別是2009年以來(lái)銀行領(lǐng)域信貸、土地款緩交以及房屋預(yù)售制度，令地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)效率大大提高。

　　另外，在周期調(diào)整的底部階段，行業(yè)集中可能即將到來(lái)。下半年隨著金融工具不斷豐富，以及REITS、并購(gòu)貸款等其他多種融資渠道增加，行業(yè)整合大潮必然到來(lái)，龍頭地產(chǎn)公司市場(chǎng)份額將得到提升。

　　配置龍頭 尋覓亮點(diǎn)

　　行業(yè)的中長(zhǎng)期向上趨勢(shì)以及下半年房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，令房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)凸顯。區(qū)域方面，一線城市被業(yè)內(nèi)人士普遍看好；個(gè)股方面，建議配置行業(yè)龍頭，并關(guān)注有資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入題材的個(gè)股。

　　盡管總體來(lái)看下半年供給矛盾將推升房?jī)r(jià)，但中金公司認(rèn)為，由于潛在庫(kù)存較大，房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)普漲。下半年由于去庫(kù)存化的結(jié)束以及新增投資、土地進(jìn)入市場(chǎng)的滯后性，有效供給將呈區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性短缺，房?jī)r(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)。土地供給相對(duì)有限的一線城市、城市中心及高檔商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅將明顯；供應(yīng)量較大的二三線城市、城市郊區(qū)房?jī)r(jià)漲幅有限。同樣，招商證券也看好北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房?jī)r(jià)，并更加看好一線城市的近郊。

　　個(gè)股方面，絕大部分分析師都建議投資者積極配置土地儲(chǔ)備多、治理結(jié)構(gòu)好的行業(yè)龍頭，如金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科等。此外，具有資產(chǎn)注入和資產(chǎn)重組題材的個(gè)股也值得關(guān)注。招商證券分析師建議關(guān)注未來(lái)有明確大規(guī)模優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目注入、從而使規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鏊亠@著提升的公司，能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)較好的超額收益，如渝開發(fā)。國(guó)信證券分析師推薦大股東土地多、重組方實(shí)力強(qiáng)的資產(chǎn)重組類地產(chǎn)股，如廣宇發(fā)展、中航地產(chǎn)、ST萬(wàn)杰、ST東源，以及預(yù)收款較多的華發(fā)股份、濱江集團(tuán)等。