國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，1月至4月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)18.6%，商品住宅銷(xiāo)售額更是大增38.6%。

　　然而，經(jīng)歷了“金三銀四”的熱鬧，面臨“紅五月”考驗(yàn)的樓市，夾雜著來(lái)自開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)家學(xué)者、政府部門(mén)等不同方面的聲音，高退房率、“假按揭”、漲價(jià)潮等亂象紛呈，越來(lái)越讓人看不懂。

　　退房風(fēng)波令“紅五月”陷迷霧 傳統(tǒng)的“紅五月”來(lái)了嗎？

　　在北京、上海等有風(fēng)向標(biāo)之稱(chēng)的城市，業(yè)內(nèi)人士均慎言“紅五月”。因?yàn)檫M(jìn)入五月以來(lái)，在有大量新盤(pán)入市的情況下，樓市并沒(méi)有出現(xiàn)期待中的成交熱。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月3日至9日，北京住宅期房網(wǎng)上簽約量比之前一周下降13.91%，而且這是北京住宅期房網(wǎng)上簽約量連續(xù)第三周下滑。在上海，4月27日至5月3日商品房成交面積比前一周減少了22%。

　　與此同時(shí)，最早在北京被曝出的退房風(fēng)波已愈演愈烈，大有在全國(guó)蔓延之勢(shì)。截至13日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上共有1758條期房退房信息，其中一些樓盤(pán)的退房率高得“有些不正�！�，達(dá)20%以上，個(gè)別樓盤(pán)的退房率甚至超過(guò)85%。西安、南京、深圳、長(zhǎng)沙、杭州、成都等城市出現(xiàn)高退房率的消息也相繼見(jiàn)諸報(bào)端。

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示，不排除某些開(kāi)發(fā)商內(nèi)部換手制造“假按揭”，既騙取貸款以解資金鏈的燃眉之急，又營(yíng)造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的假象，貸款到位后便迅速退房，待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)再漲價(jià)售出，多賺一筆。

　　“三四月份的‘小陽(yáng)春’，其中究竟有多少是開(kāi)發(fā)商自導(dǎo)自演的假按揭？”一些打算購(gòu)房者在受訪(fǎng)時(shí)表示，種種亂象讓“紅五月”的走向更加迷茫。

　　迷霧背后涌動(dòng)漲價(jià)潮

　　“總體而言，‘小陽(yáng)春’主要是市場(chǎng)本身的力量在起作用，不是‘房托’‘假按揭’所能左右的�！北本┦缆�(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理王正宇說(shuō)，過(guò)分炒作有夸大之嫌，但“假按揭”的出現(xiàn)在相當(dāng)程度上打擊了市場(chǎng)信心。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.1%，比3月份降幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，比3月份漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明，盡管價(jià)格未恢復(fù)到去年水平，但有了成交量的撐腰，開(kāi)發(fā)商的提價(jià)行為更加明顯。

　　北京市民張?zhí)K告訴記者，他4月初在北京南四環(huán)附近看中一處樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)對(duì)外宣傳的均價(jià)是每平方米8500元，但12日他從售樓處得到的消息是已經(jīng)漲到了9500元。“現(xiàn)在的價(jià)錢(qián)我一咬牙一跺腳，還能買(mǎi)得起，過(guò)幾天開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)錢(qián)要是再漲，我就只能放棄了。”

　　記者采訪(fǎng)了北京十多處樓盤(pán)后發(fā)現(xiàn)，絕大部分都上調(diào)了價(jià)格，從每平方米300元到3000元不等，還有售樓人員告訴記者“周邊的樓盤(pán)都在漲”，問(wèn)及調(diào)價(jià)原因，基本上都是“房子很好賣(mài)”。

　　4月底開(kāi)盤(pán)的“上海建筑”的一位銷(xiāo)售人員透露說(shuō)，有的樓盤(pán)前期通過(guò)誠(chéng)意金、VIP卡等方式大量累積客源，開(kāi)盤(pán)時(shí)邊漲價(jià)邊推盤(pán)，造成 購(gòu)房者排大隊(duì)搶購(gòu)的局面，這在業(yè)內(nèi)已是常見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)手段。“同一棟樓的不同單元，開(kāi)賣(mài)時(shí)間前后差上一星期，每平方米就能再漲1000元，甚至還有樓盤(pán)雪藏一些好戶(hù)型，等市場(chǎng)好的時(shí)候以更高價(jià)格賣(mài)出”。

　　王正宇表示，在當(dāng)前信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“假按揭”等風(fēng)波已經(jīng)令相當(dāng)一部分購(gòu)房者保持謹(jǐn)慎觀(guān)望態(tài)度，開(kāi)發(fā)商在此時(shí)選擇提價(jià)，無(wú)疑會(huì)給已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象的市場(chǎng)帶來(lái)傷害。

　　漲價(jià)潮恐難延續(xù)

　　“現(xiàn)在的行情來(lái)之不易，是自住需求集中釋放、開(kāi)發(fā)商低價(jià)促銷(xiāo)、國(guó)家相關(guān)政策支持、媒體積極宣傳等多方面共同作用的結(jié)果，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商趁熱漲價(jià)，這樣發(fā)展下去回暖行情將不再延續(xù)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦說(shuō)。

　　王正宇也分析說(shuō)，以自住為主的購(gòu)房需求在經(jīng)過(guò)1月到4月的集中釋放之后，相當(dāng)大一部分已被消化，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)樓市的正常表現(xiàn)應(yīng)該是成交量逐步放緩，出現(xiàn)小幅的回調(diào)震蕩并逐漸走穩(wěn)。

　　王正宇表示，近期多個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)，肯定會(huì)抑制部分對(duì)價(jià)格比較敏感的剛性需求，使成交量的下降趨勢(shì)更加明顯，進(jìn)而導(dǎo)致漲價(jià)乏力。

　　“逐利性使得大部分開(kāi)發(fā)商選擇了漲價(jià)，但這是一種短視行為，最終還是會(huì)傷害整個(gè)市場(chǎng)，包括開(kāi)發(fā)商自身�！焙午�說(shuō)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國(guó)商品房空置研究》顯示，部分一線(xiàn)城市存在空置率過(guò)高情況，其中北京形勢(shì)最為嚴(yán)峻。2008年，北京商品房空置率高居全國(guó)首位，為16.64%，高出全國(guó)0.75倍。同時(shí)，北京商品房空置面積消化周期達(dá)到12.9個(gè)月，同比翻了一番。這就意味著開(kāi)發(fā)商將面臨很大的庫(kù)存消化壓力。

　　何琦說(shuō)，目前市場(chǎng)難言真正回暖，實(shí)際的房?jī)r(jià)與老百姓的承受能力仍然有一定偏離度，成交量正處在上沖乏力、可能下滑的關(guān)口，價(jià)格指標(biāo)是決定未來(lái)市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該珍惜和保護(hù)當(dāng)前的市場(chǎng)熱情，如果一味漲價(jià)，可能會(huì)令“小陽(yáng)春”行情提前結(jié)束。（記者 鄒偉 來(lái)建強(qiáng)）