5月，廣州樓市環(huán)比量價齊升。而早在4月初，面對樓市又再出現(xiàn)量價齊升的現(xiàn)象，廣州樓市泡沫有多大、空置率有多高再次成為全城熱議話題。廣州樓市空置率到底有多高？一直是一個待解之謎。羊城晚報記者在4月9日至6月5日將近兩個月的時間里，通過對珠江新城片區(qū)、老城及金沙洲片區(qū)、北部片區(qū)和南部片區(qū)近3000套存量住宅進行監(jiān)測統(tǒng)計后得出：廣州存量住房空置率高達20.24%，已超國際警戒線(10%)的一倍。

　　對此，廣州市社科院研究員彭澎博士認為，目前投資客、炒房客手中有很多房，廣州“住房空置率相當(dāng)高”。并且從住房空置率以及房價租金比、房價收入比等情況來判斷，廣州樓市確有較大泡沫。

　　本刊此次的調(diào)查覆蓋了珠江新城、老城及金沙洲、北部和南部四大片區(qū)。在重點調(diào)查的12個指標(biāo)樓盤中再選取的2008年下半年至2009年上半年收樓的共2959套單位，其中，在近兩個月的時間內(nèi)，水表讀數(shù)變化在1噸之內(nèi)、電表讀數(shù)變化在1度之內(nèi)的空置單位有599套，由此我們推算出，廣州存量住宅的空置率為20.24%。

　　數(shù)據(jù)：投資客聚集、大戶型的物業(yè)空置最嚴重

　　在上述頗具代表性四大片區(qū)中，珠江新城的平均空置率最高，達35.14%，其次是以海珠、番禺為代表的南部片區(qū)，其平均空置率也有28.74%。而老城及金沙洲片區(qū)的空置率最低，為13.35%，盡管如此，該空置率也超過了國際標(biāo)準(zhǔn)10%的空置率警戒線。通過對這些片區(qū)及被調(diào)查個盤的具體分析，我們發(fā)現(xiàn)，投資客聚集的片區(qū)其平均空置率最高，如珠江新城；同時，面積在140平方米及以上的大戶型物業(yè)的空置率也最高，如南部片區(qū)的樓盤，均是250-280平方米戶型，其空置率高達42.9%。

　　原因：二三次置業(yè)需求占六成、出租率低導(dǎo)致高空置

　　廣州市社科院研究員彭澎博士認為，存量住宅的高空置率，可以說明一個問題，那就是廣州樓市中短期投資甚至是投機的比例過高，過高的住房空置率以及過高房價租金比、房價收入比，又均指向一個共同結(jié)果———廣州樓市已有較大泡沫了。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江說，合富輝煌在2009年第四季度對到售樓部的看樓者做過一次調(diào)查，其中二次、三次及三次以上的潛在置業(yè)者超過了六成，“2009年時，為防通脹的投資型需求的確很旺盛”。當(dāng)重復(fù)購買成為市場主流，而租金收益遠比不上樓價上升帶來的收益時，物業(yè)被空置的幾率就會提高。“老城區(qū)的空置率為何較低，那是因為自住或出租率很高；反之，投資客集中的珠江新城，出租回報率只有3%左右，遠低于樓市正常時的5%，因此放租的房子就少，空置率就高。”黎文江為此作了進一步的分析。

　　不過，對于20.24%的這個空置率，黎文江認為“是正常的空置率”，“超過30%的空置率，那個才是不正常的，就全國而言，像廣州這種區(qū)域的情況不多，因此，整體而言還算合理”。

　　文/記者 陳玉霞 張秀欽