在前所未有的調(diào)控大幕籠罩之下，樓市各個市場主體開始集體“變臉”：成交量下滑，購房者由買改租，開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。隨著調(diào)控邁向深入，樓市的新動向釋放出什么信號？房價的走勢又將如何？這些問題成為公眾持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　買改租推升租金價格

　　6月1日，北京西城區(qū)我愛我家三里河店的員工早早地就把報價牌擺到了大街上，與以往不同的是，報價牌上只有租金價格，沒有房屋出售的價格。

　　“幾個月前是在店里等客上門，現(xiàn)在是在大街上擺攤�！痹摰曛薪槿藛T小高告訴記者，現(xiàn)在盡管二手房的房源增多，但是成交量卻一直下滑。原來一名中介人員一個月能賣出兩三套房子，現(xiàn)在整個店才能賣到這個量。因此，很多中介公司這段時期的經(jīng)營重點(diǎn)由售改租，業(yè)主也開始轉(zhuǎn)向租房。

　　在住房市場持續(xù)遇冷的同時，租賃市場卻是異�；鸨�。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，5月份北京租賃市場房源量較4月份增加18%，客源量增加57%，平均租賃價格同比增加20%，相當(dāng)于租金整體上漲接近500元。

　　租房者的直觀感受也印證了這一現(xiàn)象。戴先生在西城區(qū)租的一套70平方米小三居馬上就要到期，準(zhǔn)備結(jié)婚的他仍然不選擇買房，盡管房東說6月份要將房租由3000元漲到3300元，他覺得租房還是很劃算。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

　　比起玩降價“假摔”游戲，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)似乎對開發(fā)商來說更為“靠譜”。

　　隨著住宅市場的趨冷和成交量下滑，一些對商業(yè)地產(chǎn)涉足不深的開發(fā)商開始悄然加快布局商業(yè)地產(chǎn)。萬科目前已接手包括北京CBD核心區(qū)贏嘉中心在內(nèi)的三個商業(yè)地產(chǎn)項目，總投資超百億元。保利地產(chǎn)集團(tuán)也表示，未來3至5年，將持有商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。

　　有業(yè)界人士指出，當(dāng)前樓市調(diào)控主要針對商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)項目不論是銀行信貸還是準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)都還沒有明顯變化，而且商業(yè)地產(chǎn)的投資空間一直被低估，所以有可能成為開發(fā)商新的盈利增長點(diǎn)。

　　那么，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)會不會引起住房供應(yīng)的不足？國泰君安分析師孫建平認(rèn)為，開發(fā)商目前都沒有下調(diào)新開工的準(zhǔn)備，部分開發(fā)商有根據(jù)銷量、房價調(diào)整時間和幅度而定的認(rèn)識。因?yàn)殚_發(fā)商手中貨量目前均處于較低水平，因此從補(bǔ)充貨量的角度，也會暫時保持計劃。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)投資周期一般為兩年，下半年部分開發(fā)商可能會調(diào)整開工速度，但是總體不會影響住宅投資和住房供應(yīng)量，而且住建部日前已與各地簽署了住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，因此今年的住宅供應(yīng)是有保障的。

　　房價能否理性回調(diào)

　　不論是購房者買改租，還是開發(fā)商改變經(jīng)營策略，似乎購房者在這輪調(diào)控心理戰(zhàn)中開始占上風(fēng)。

　　“我現(xiàn)在只是看看，等房價跌一段時間后才考慮買房�！眮砦覑畚壹胰�里河店看房的小陳告訴記者。盡管這么說，但他心里仍然忐忑不安。僵持到最后，是真正迎來房價下降，還是又錯失購房良機(jī)，小陳坦言他最大的擔(dān)心是調(diào)控能否持續(xù)。

　　不少人士認(rèn)為，調(diào)控要到七八月份才會明顯影響到房價。因?yàn)檎{(diào)控措施的落實(shí)和作用有一個過程，4月中旬樓市新政出臺后，到目前為止是一個等待各地細(xì)則落地的過程，開發(fā)商和投資者都抱有觀望的心理，這也導(dǎo)致了房價雖然沒有跌，也沒有再漲。

　　隨著政策的逐步落實(shí)，政策的影響力就會由成交量傳導(dǎo)到房價。有報道稱金翠園、茗萃園等樓盤已開始主動降價，最大優(yōu)惠幅度高達(dá)每平方米1萬元。萬科、恒大等開發(fā)商也準(zhǔn)備打降價牌，盡管有試探和“假摔”的嫌疑，但畢竟顯示出房價已不再那么堅挺。

　　另外，盡管國家層面的更嚴(yán)厲調(diào)控措施還沒有跟進(jìn)，但是各地方政府對一些調(diào)控細(xì)節(jié)的修補(bǔ)也將繼續(xù)發(fā)揮作用，如北京商品住宅預(yù)售已開始實(shí)行每套房都需要明碼標(biāo)價的制度，并在網(wǎng)上公示。這將對開發(fā)商虛報價格、捂盤惜售形成打擊。

　　持續(xù)的調(diào)控將會把投資者擠出市場，開發(fā)商哄抬房價的空間消失后，市場的博弈機(jī)制就會很簡單，調(diào)控措施的作用就會更明顯，樓市的拐點(diǎn)將不再遙遠(yuǎn)。李文龍