《深圳城市更新辦法》出臺后,極大調(diào)動了城市舊改的熱情,業(yè)內(nèi)一度認(rèn)為此舉會對盤活既有土地、繼而提高供應(yīng)量,從而對房價有平抑作用。

　　但記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),伴隨著開發(fā)商的進(jìn)入,不少投資客爭相進(jìn)入舊改片區(qū)大量收購待拆遷老房,使得這些平日無人問津的房子迅速漲價,而另一些老片區(qū)雖還未列入城市更新計劃,但一個拆遷籌備的倡議也會引來房價的一夜翻紅。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為,城市更新帶來供應(yīng)量增加的效應(yīng)不大,而舊改拆遷補償?shù)瘸杀竞芸赡軙�轉(zhuǎn)嫁樓市,帶來新建房屋價格的上升。

　　“無論樓層、朝向,有房就收”

　　3月初,深圳公布了今年首批進(jìn)入城市更新單元規(guī)劃計劃的89個項目,不僅帶動了深圳多家本地地產(chǎn)股票應(yīng)聲上揚,而且這89個項目涉及的深圳多個老舊小區(qū)的房價一夜間上漲,幅度大多超過30%。

　　“南苑新村的房子去年6、7月也就八九千元,去年11月也就徘徊在萬元左右,并且少人問津,現(xiàn)在因為南苑新村在89個更新項目中,房價已經(jīng)超過1.4萬元/平方米,原來很多掛牌的賣家甚至撤牌不賣了�！蹦仙絽^(qū)委附近的南苑新村內(nèi)世紀(jì)方略地鋪的中介說。

　　記者多渠道聯(lián)系南苑新村的二手樓賣家,大多開價1.6萬元/平方米以上,相比去年6、7月幾近翻番。

　　在南苑新村,到處懸掛著“倡導(dǎo)和諧舊改,實施文明拆遷”之類的條幅,申報南苑新村城市更新項目的金暉房地產(chǎn)公司是這一小區(qū)的原開發(fā)商,經(jīng)歷20多年風(fēng)雨的南苑新村早就有了舊改的意向,5年前金暉就拿到了大多數(shù)業(yè)主愿意進(jìn)行舊改的意向書,“一直沒有政策”,直到城市更新辦法出臺,金暉申報了城市更新項目,5年間的準(zhǔn)備也讓南苑新村的城市更新項目成為今年首批城市更新規(guī)劃計劃。

　　金暉在南苑新村中設(shè)立舊改籌備辦公室,下一步工作是拿到業(yè)主委托金暉進(jìn)行舊改的意向書,制訂拆遷重建規(guī)劃,再和業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議。但即使已進(jìn)入城市更新規(guī)劃計劃,距離真正拆遷仍很遠(yuǎn),“最樂觀地估計,拆除重建后新南苑新村也要在三五年之后了”。

　　即使老房子更新成為新房的愿望短期內(nèi)不能實現(xiàn),但崗廈村等舊改項目一夜之間成就近10個億萬富翁及20來個億萬家族的神話仍刺激著渴望財富的人們的神經(jīng)。南苑新村世紀(jì)方略的中介告訴記者,89個項目一出來就有一批投資客進(jìn)入南苑新村買房子,“他們有房就收,無論樓層、朝向,這一批投資客有幾十個”。

　　書香門第商業(yè)運營CEO王永勝稱,據(jù)其所知有一名投資客很早就在關(guān)注城市更新,一早得到內(nèi)幕消息后就于去年6、7月在南苑新村、龍溪花園等地購置了多套房產(chǎn),而這兩個小區(qū)此次都在89個城市更新計劃當(dāng)中。

　　多個小區(qū)舊改“被提前”

　　“城市要高端化、城市要現(xiàn)代化,改造更新就是把舊的改成新的,這背后是一個強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)躍升的支撐�！蓖跤绖僬f。

　　深圳市城市更新辦法無疑開啟了一個“舊改”產(chǎn)業(yè),不僅住在老房子里幾十年的住戶被燃起了舊改的激情,開發(fā)商更是紛紛被調(diào)動起來加入到舊改這一波大潮中。

　　在華強(qiáng)南路的下步廟北區(qū),深圳某媒體曾爆出下步廟北區(qū)舊改將啟動的新聞,南方日報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)原來是兩家開發(fā)商進(jìn)駐該小區(qū),各自拿出小區(qū)規(guī)劃和拆遷補償框架爭取業(yè)主舊改意向,“誰先獲得小區(qū)2/3業(yè)主的舊改意向,誰就獲得了先申報城市更新規(guī)劃計劃的權(quán)利”,而事實上這一小區(qū)的舊改還并未進(jìn)入城市更新單元規(guī)劃計劃,由于開發(fā)商的搶先登陸,小區(qū)舊改“被提前”了。

　　深圳市城市更新辦法出臺伊始,業(yè)內(nèi)人士曾表示此舉將激起開發(fā)商舊改的極大熱情,其背景是城市更新辦法規(guī)定權(quán)利人可作為更新改造實施主體自行融資、自行改造,且自行改造項目中的土地可選擇協(xié)議出讓,不需要進(jìn)行統(tǒng)一的“招拍掛”。辦法實施數(shù)月來,多個小區(qū)都掛出了鼓勵舊改和動遷的條幅,其背后不乏開發(fā)商在人為推動。

　　在深圳的園嶺、華富村、布心花園、下步廟北區(qū)、南園,已有開發(fā)商表示有意參與舊改。不過在舊改過程中,開發(fā)商要先拿到2/3業(yè)主同意進(jìn)行舊改的意向書,然后再向深圳規(guī)劃國土委申報城市更新單元規(guī)劃計劃,納入城市更新年度計劃后,開發(fā)商還要征求業(yè)主意愿是否由其來進(jìn)行舊改,之后還涉及一系列小區(qū)建設(shè)規(guī)劃上報及審批、拆遷補償協(xié)議的簽訂等,這一周期往往會花費數(shù)年。而由于舊改項目的巨大利益,不少開發(fā)商紛紛進(jìn)入各老舊小區(qū)參與舊改,原本耗費巨大時間精力的拆遷進(jìn)程一下子“被加速”了。

　　而老小區(qū)的一些業(yè)主也開始自發(fā)籌備舊改,希望盡快促成自己所在小區(qū)進(jìn)入舊改項目,他們積極籌辦業(yè)委會,甚至和開發(fā)商一起推動舊改進(jìn)程。

　　中介也紛紛炒作“拆遷”概念。布心花園僅因開發(fā)商和業(yè)主進(jìn)行了初期溝通而被冠之以“準(zhǔn)舊改小區(qū)”,這一預(yù)期催生了小區(qū)樓價的快速上漲,樓房甚至有價無市。位于南山區(qū)南油片區(qū)的龍城花園二手房出現(xiàn)搶購現(xiàn)象,僅僅緣于業(yè)主委員會貼出一份倡議的“拆遷公告”。

　　城市更新或帶高房價

　　城市更新辦法一經(jīng)出臺就帶動了25個更新項目,涉及總建筑面積近400萬平方米,業(yè)內(nèi)曾認(rèn)為這一辦法將帶動深圳新一輪的“土地解放運動”,彼時更有專家表示由于加快了土地的盤活速度,市場會加大供應(yīng)量,從而對房價有下行趨勢影響。但辦法實施至今,不少業(yè)內(nèi)人士已悄然改變了這一看法,多認(rèn)為城市更新帶來的是逐年供應(yīng),對實際供應(yīng)量影響不大,而由于高額補償成本最終都將轉(zhuǎn)嫁樓市,或帶高房價。

　　王永勝認(rèn)為,政策出臺后,市場預(yù)期看好,舊房價格飆升,“所有地塊開發(fā)和供應(yīng)不是由政府一手調(diào)控的,由于開發(fā)節(jié)奏和時間差關(guān)系,每年面市的一些改造項目基本上是杯水車薪,一出來就被消化掉了,市場期望通過城市更新增加供應(yīng)量的美好愿望基本上也是個大泡泡,反之城市更新由于拆遷成本高企反而會推高房價,投資客和投機(jī)客的炒作也會加速這些項目的價格飆升”。

　　記者曲廣寧