2008年秋，金融海嘯晚來(lái)風(fēng)急，全國(guó)樓市一片肅殺。地產(chǎn)老大萬(wàn)科旗下四大樓盤(pán)以7.3~8折促銷(xiāo)，拉開(kāi)杭州樓市降價(jià)大幕，多家樓盤(pán)紛紛跟進(jìn)，曾經(jīng)堅(jiān)固的價(jià)格壁壘如多米諾骨牌一夜瓦解。在房子真正成為商品的杭州樓市10年歷史中，房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，幾乎只漲不跌，老百姓對(duì)此頗有怨言。而這一次，降價(jià)來(lái)得如此迅猛，讓壓抑多時(shí)的“剛需”們奔走相告，萬(wàn)科降價(jià)短短兩天回籠資金2.13億元。

　　就在此時(shí)，杭州市委書(shū)記王國(guó)平站出來(lái)，說(shuō)了這么一句話：“一旦樓市大落、房?jī)r(jià)大跌，土地市場(chǎng)必將進(jìn)入不景氣周期，政府土地出讓收益會(huì)大幅減少，相應(yīng)的城市建設(shè)、城市管理和民生保障資金也會(huì)大幅減少，最終受害的還是老百姓�！贝搜砸怀�，爭(zhēng)議四起，輿論嘩然。

　　杭州

　　被全國(guó)“拍磚”

　　樓市低迷之時(shí)，杭州推出俗稱“24條”的救市政策。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一針?shù)h相對(duì)：“房?jī)r(jià)下跌最大受害者是地方官員！”

　　財(cái)經(jīng)名嘴皮海洲也忍不住了，他在博客里說(shuō)：“從民心所向來(lái)說(shuō)，地方政府的救市是不得人心的。一些城市的房?jī)r(jià)之所以出現(xiàn)回調(diào)，關(guān)鍵就在于這些地方的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，已經(jīng)嚴(yán)重脫離了老百姓的購(gòu)買(mǎi)力。”

　　在杭州開(kāi)了7年出租車(chē)的司機(jī)老翟清晰地記得，2006年，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)不怎么景氣，第一次推出了購(gòu)房入戶政策，外地購(gòu)房者在錢(qián)江新城、下沙和濱江三地購(gòu)房，達(dá)到條件的即可入戶杭州。2008年樓市慘淡，“24條”中又將購(gòu)房入戶的實(shí)施范圍擴(kuò)展至老城區(qū)。

　　老翟感嘆：“如果沒(méi)有購(gòu)房入戶，哪里會(huì)有這么多溫州炒房客啊�！�

　　拍磚的同時(shí)，也有支持的聲音。一些網(wǎng)友說(shuō)：“由于成本在提高，房子即使降價(jià)，也不太可能降太多。而地方財(cái)政收入銳減，許多民生福利項(xiàng)目將下幅調(diào)整，甚至取消，最終受害的確實(shí)是大多數(shù)老百姓�！薄胺�?jī)r(jià)跌個(gè)一半，或許很多人能圓住房夢(mèng)，但經(jīng)濟(jì)必垮無(wú)疑。沒(méi)錢(qián)了，失業(yè)了，有房子住又如何？住進(jìn)去又怎么活？”

　　因此，一些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的專(zhuān)家認(rèn)為，在當(dāng)時(shí)金融風(fēng)暴的背景下，穩(wěn)住樓市確實(shí)是有必要的，這對(duì)穩(wěn)定當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)非常重要。事實(shí)上，在杭州出臺(tái)24條不久，國(guó)家多部委聯(lián)手推出了多項(xiàng)救市政策。

　　地價(jià)全面躋身“萬(wàn)元戶”

　　2007年，轉(zhuǎn)塘地價(jià)過(guò)萬(wàn)；2009年，杭州人眼中“鄉(xiāng)下角落頭”的田園地塊也邁入了“萬(wàn)元俱樂(lè)部”……杭州頻頻上演“面粉比面包貴”。

　　在國(guó)內(nèi)樓市，京、滬、穗、深并稱四大一線城市。但是這兩年，杭州風(fēng)頭甚勁。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，截至11月底，今年杭州的土地出讓收入僅次于上海和北京。如果從城市規(guī)模和居住人口以及出讓土地面積來(lái)考量，杭州地價(jià)之貴可見(jiàn)一斑。

　　高地價(jià)帶來(lái)的直接后果就是房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

　　如果追根溯源，早在1997年，杭州就在全國(guó)率先成立了土地儲(chǔ)備中心，并在1999年實(shí)行了第一次土地招標(biāo)拍賣(mài)。

　　賣(mài)地產(chǎn)生的土地財(cái)政又被稱為第二財(cái)政，它之所以逐漸成為一個(gè)城市預(yù)算外收入的最主要來(lái)源，很大程度上在于地方政府預(yù)算內(nèi)收入現(xiàn)行的是分稅制，增值稅的75%上繳中央，25%留作地方。即使財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)，但地方財(cái)政收入增長(zhǎng)有限。這使得地方政府對(duì)土地出讓收入傾注了極大熱情，杭州也不例外，土地出讓金占地方收入的比重越來(lái)越高。

　　杭州這些年巨量的土地出讓金，在很大程度上改善了城市面貌，提升了杭州人的生活品質(zhì)。

　　但就像很多專(zhuān)家學(xué)者所擔(dān)心的，杭州土地財(cái)政依賴度越來(lái)越高，并不一定是好事。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵不久前警告：“土地財(cái)政”的實(shí)質(zhì)是購(gòu)房者通過(guò)銀行將錢(qián)“借”給了政府，政府拿錢(qián)去搞基建，在這種模式中，政府透支了未來(lái)幾十年的土地，開(kāi)發(fā)商頂著政策變化的風(fēng)險(xiǎn)參加一場(chǎng)豪賭，購(gòu)房者則背上沉重負(fù)擔(dān)。

　　第二個(gè)夾心層的出現(xiàn)

　　杭州提出過(guò)兩個(gè)夾心層的概念，一是指不符合廉租房租賃條件、又買(mǎi)不起經(jīng)適房的低收入住房困難家庭；二是不符合經(jīng)適房申購(gòu)條件、又買(mǎi)不起商品房的低中收入住房困難家庭。

　　很多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，在兇猛的房?jī)r(jià)漲勢(shì)中，自己正逐漸淪為第二類(lèi)夾心層。

　　盧煜是老杭州，從小住在吳山一帶。1998年，因杭州要改造河坊街，面臨拆遷的盧煜父母選擇了貨幣安置，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是2000元/平方米。用這筆錢(qián)加上積蓄，以2300元/平方米的價(jià)格買(mǎi)了天時(shí)苑一套房子，“那時(shí)候，旁邊的稻香園大概是3000元/平方米”。等2005年盧煜準(zhǔn)備買(mǎi)房結(jié)婚，挑來(lái)挑去還是挑中了稻香園。“房?jī)r(jià)已經(jīng)接近8000元/平方米。我很不平衡，7年房?jī)r(jià)翻了一倍�！倍鴥H僅4年之后，稻香園的房?jī)r(jià)再度翻了一倍多。盧煜慶幸自己買(mǎi)得早，否則她也很可能像夾心層一樣，為買(mǎi)房而發(fā)愁。

　　即使是資深的房產(chǎn)投資者，也對(duì)杭州的房?jī)r(jià)感到迷茫。動(dòng)輒兩三百萬(wàn)的房子，真值那個(gè)價(jià)嗎？

　　五類(lèi)保障房的構(gòu)建

　　事情的另一面是，這十年來(lái)，杭州在保障房體系的構(gòu)建上一直走在全國(guó)前列。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、限價(jià)房(拆遷安置房)，包括最近正式啟動(dòng)的經(jīng)濟(jì)租賃房，為杭州相當(dāng)一部分低收入人群解決了住房問(wèn)題。如今，杭州經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“房等人”。

　　這個(gè)月初，杭州市召開(kāi)“居者有其屋”領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，進(jìn)一步明確了杭州2010年保障性住房工作目標(biāo)。

　　明年，市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房將開(kāi)工建設(shè)50萬(wàn)平方米，竣工50萬(wàn)平方米；拆遷安置房開(kāi)工確保360萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)400萬(wàn)平方米，竣工200萬(wàn)平方米；新建50萬(wàn)平方米的人才專(zhuān)項(xiàng)用房，突出貢獻(xiàn)人才住房用地在杭氧、之江、濱江地塊劃定180畝……

　　更讓市民期待的是，會(huì)議原則通過(guò)了房管局降低門(mén)檻的建議，實(shí)施后將進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房和經(jīng)適房覆蓋面。

　　轉(zhuǎn)型！轉(zhuǎn)型！

　　浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授 史晉川

　　杭州房?jī)r(jià)高，并不是某一個(gè)人所能左右的。至少在2025年前，中國(guó)房?jī)r(jià)整體上將是上漲趨勢(shì)，原因有三。

　　首先，中國(guó)現(xiàn)在處于大規(guī)模城市化階段，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，必然導(dǎo)致住房需求很大，現(xiàn)在是全中國(guó)的房?jī)r(jià)都在漲，這是中國(guó)工業(yè)化和城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然趨勢(shì)。

　　其次，目前中國(guó)人的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重要變化，從之前以“吃、住”兩大消費(fèi)重點(diǎn)逐漸過(guò)渡到“住、行”兩大重點(diǎn)，這個(gè)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的變化預(yù)計(jì)到2020~2025年左右才會(huì)趨于平穩(wěn)。

　　還有一個(gè)非常重要的因素是2000年后，中國(guó)的住房開(kāi)始真正商品化、市場(chǎng)化，如今正達(dá)到一個(gè)高峰。現(xiàn)在的情況是什么？上世紀(jì)50年代、60年代、70年代、80年代甚至90年代的人都在買(mǎi)房，五個(gè)年代的人對(duì)住房的需求集中釋放，房?jī)r(jià)很難在短時(shí)間內(nèi)剎車(chē)。其實(shí)這樣的市場(chǎng)是有點(diǎn)畸形的。中國(guó)人歷來(lái)就有買(mǎi)房置業(yè)的傳統(tǒng)，而在國(guó)外，租房的比例更高。

　　就杭州來(lái)說(shuō)，杭州在浙江區(qū)域發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)地位太突出了。用股市的話來(lái)說(shuō)，杭州是績(jī)優(yōu)小盤(pán)股。

　　由于城市的土地收入歸地方政府所有，現(xiàn)在土地財(cái)政已成地方政府最大的收入來(lái)源。老百姓一方面受益于土地財(cái)政帶來(lái)的公共服務(wù)的增加，一方面又受累于高房?jī)r(jià)。要解決這個(gè)問(wèn)題，就必須從發(fā)展型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，目前杭州公共服務(wù)方面的支出遠(yuǎn)未達(dá)到服務(wù)型政府的需求。以后必然要加大這方面的支出，完善廉租房及其他住房保障體系。

　　最新動(dòng)態(tài)

　　今年樓市漲幅驚人，調(diào)控呼聲日高。12月以來(lái)，中央相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策，被視為調(diào)控“組合拳”。杭州樓市交易很快因此發(fā)生變化。在過(guò)去幾個(gè)月瘋狂趕政策“末班車(chē)”的二手房市場(chǎng)，最近成交驟降；在一手房市場(chǎng)上，已經(jīng)有郊區(qū)樓盤(pán)大幅打折。