有關(guān)部門監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市房地產(chǎn)價格連續(xù)5個月上漲，而銷售面積環(huán)比下滑了近20%，首次出現(xiàn)了價升量跌的局面。專家認為，短期成交量走低不會影響整個市場的景氣回升，在社會剛性需求和通脹預(yù)期導致的投資性購房增加的雙重因素推動下，房地產(chǎn)市場可能再次出現(xiàn)泡沫。

　　是否“拐點”說法不一

　　國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局日前公布的最新房價數(shù)據(jù)顯示：7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.8個百分點。全國房價在保持繼續(xù)上行的同時，漲速進一步加快。

　　與此同時，7月樓市成交量普遍下滑，全國70個大中城市商品房銷售面積環(huán)比下滑了近20%。這不禁讓人聯(lián)想起去年7月以后在上海、杭州等地樓市出現(xiàn)的“拐點”。一些業(yè)內(nèi)人士也據(jù)此判斷樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)又一個“拐點”。

　　多家券商在分析報告中認為，樓市成交量下降主要與各地不同程度地收緊房貸并取消其他優(yōu)惠政策有關(guān)，另外新增可售樓盤量下降、銷售淡季因素、上半年房價漲幅過大過快等也造成一定程度的影響。國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認為，目前和未來行業(yè)趨勢并沒有出現(xiàn)拐點，預(yù)計1至7月的月均成交量可以持續(xù)，而年初以來許多二線城市房價并無明顯上漲。

　　上海臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎則表示，7月的二手住宅市場行情，說明買方購房熱度雖然保持強勁，但因房東提價幅度過高，部分意向買方已經(jīng)開始持觀望態(tài)度。但據(jù)此判斷樓市出現(xiàn)“拐點”還為時尚早。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為，成交量下降而房價沒有下降，說明樓市剛性需求和投資需求依然旺盛，供給緊張局面短期難改，市場仍屬于賣方主動階段。而開發(fā)商在經(jīng)歷上半年良好的銷售境況后，對后市預(yù)期較高，不會輕易調(diào)整下半年的銷售價格，在信貸寬松的背景下，開發(fā)商資金充裕，也不存在類似去年降價回籠資金的壓力，同樣二手房交易也會有類似的心態(tài)。因此目前的市場波動回調(diào)，不可能是“拐點”。

　　下半年房價易漲難跌

　　交通銀行近日發(fā)布的《2009年下半年中國宏觀經(jīng)濟金融展望》報告指出，受益于樓市和股市雙重回暖，地產(chǎn)商又開始重拾2007年借殼重組和向上市公司“裝資產(chǎn)”的做法，一方面大幅放大了上市資產(chǎn)的估值，并打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產(chǎn)實體開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的風險轉(zhuǎn)移至資本市場。近期樓市銷售強勁已帶動房價明顯上揚，而地產(chǎn)公司再起上市熱潮，可能加劇房地產(chǎn)泡沫的生成。

　　在流動性持續(xù)充裕的情形下，資產(chǎn)價格泡沫幾乎不可避免。而房地產(chǎn)的復(fù)蘇將拉動私人部門的投資，因此資產(chǎn)價格泡沫在短期也是拉動經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇的有效手段。交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示，7月份我國新增貸款約5000億元至6000億元，高于此前市場預(yù)期。而經(jīng)濟復(fù)蘇，通脹預(yù)期和熱錢流入三重作用，可能加速資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。野村證券首席經(jīng)濟學家孫明春也認為，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)隱約出現(xiàn)了泡沫，這從上半年全國平均住房價格超過20%的漲幅可以看出。

　　交通銀行報告還指出，在目前我國樓市供過于求，回暖根基不穩(wěn)的背景下，下半年全國房價大幅上漲的動力不足，但經(jīng)濟回暖將使房價在目前的水平上止跌回穩(wěn)，甚至會出現(xiàn)小幅上升，因此2009年下半年全國房價易漲難跌，仍將在高位徘徊。

　　值得注意的是，近期北京、上海、廣州、深圳等城市誕生的多塊“地王”，幾乎都是上市公司或其控股公司所為。在近期住宅項目的最低資本金比率從35%調(diào)低至20%、上半年預(yù)售強勁和開發(fā)商的融資渠道拓寬等利好情況下，可以預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)商將以更加積極的姿態(tài)參與項目建設(shè)并補充土地儲備。

　　一些經(jīng)濟學家同時提醒，高額的房價使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)收益率下降，風險加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤高、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會造成更大的泡沫。

　　市場出現(xiàn)貨幣政策微調(diào)預(yù)期

　　上半年，人民幣各項貸款增加7.37萬億元，6月末廣義貨幣(M2)供應(yīng)量同比增長28.46%，外匯儲備余額2.13萬億美元。這三個指標皆創(chuàng)近十幾年的歷史新高，目前經(jīng)濟學界多數(shù)人認為正是這種流動性過剩，很大程度上推高了股價和房價。房地產(chǎn)市場泡沫破滅導致的美國金融危機告誡人們，在房價上漲過程中，銀行扮演的角色不應(yīng)是樓市泡沫的推手而應(yīng)是穩(wěn)定器。

　　交通銀行報告指出，下半年，盡管信貸的絕對增量會明顯下降，但受政府投資項目繼續(xù)投放、項目資本金比例調(diào)整、房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖等因素的推動，信貸余額仍將保持一定增速，信貸結(jié)構(gòu)將趨于優(yōu)化。預(yù)計全年新增人民幣貸款9萬億至10萬億元，年末余額同比增長29%至32%。預(yù)計明年總貸款需求至少7萬億元以上。隨著經(jīng)濟增速明顯加快和物價回歸為正值，不排除明年貨幣政策適度收緊并趨中性的可能性。

　　從政策動向來看，雖然我國宏觀貨幣政策“適度寬松”的方向未變，但市場已經(jīng)開始出現(xiàn)貨幣政策微調(diào)和房地產(chǎn)信貸收緊的預(yù)期。銀監(jiān)會近期再次重申要求商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行第二套商品房購買者需要首付四成，且利率為基準利率的1.1倍，表明監(jiān)管層對房價過快上漲的擔心。雖然在宏觀經(jīng)濟回升還存在不確定性的大背景下，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策還不會有方向性的變動，但微調(diào)已經(jīng)開始。如果房價繼續(xù)過快上漲，不排除政策再次收緊的可能性。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，從中央近期表示繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策可以預(yù)見，下半年貨幣政策肯定不會全面收緊。但近期央行通過公開市場操作，連續(xù)加大資金回籠力度，說明中央也開始對通脹和資產(chǎn)價格上漲有所擔憂。假如第四季度經(jīng)濟“保八”無憂，則可能會收緊流動性，這將阻礙房價繼續(xù)上漲。(記者 魏宗凱)