半年間樓市快速反轉(zhuǎn)，信貸寬松和銷售回款增加，已使上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流大為改善。截至8月4日，已披露的13家房地產(chǎn)上市公司中報(bào)顯示，報(bào)告期末，這些公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額共計(jì)144.23億元，而去年同期為-52.2億元。與此同時(shí)，萬科(000002)等公司大幅調(diào)高新開工計(jì)劃，行業(yè)的投資增速有望進(jìn)一步增加。

　　資本結(jié)構(gòu)改善

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，13家已披露中報(bào)的房企2009年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為144.23億元。其中有7家公司現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增幅在100%以上的共有8家。受益于樓市銷售火爆，二季度房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為89.02億元，環(huán)比上升61.26%，增幅顯著。

　　統(tǒng)計(jì)還顯示，13家房企中，上半年資產(chǎn)負(fù)債率同比有所下降的共有10家，占比達(dá)到76.92%，平均負(fù)債率為59.53%，同比下降5.42個(gè)百分點(diǎn)。貨幣資金共計(jì)336.25億元，同比增長71.53%，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)有了一定好轉(zhuǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，上半年銷售迅速回暖使得開發(fā)商資金回流速度增快，現(xiàn)金流問題得到極大緩解；另外，隨著預(yù)售款的結(jié)轉(zhuǎn)和直接融資的開啟，上市房企負(fù)債率有望降低。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。

　　與此同時(shí)，國家貨幣政策寬松所帶來的信貸支持，也降低了開發(fā)商籌資的難度。國內(nèi)貸款和定金及預(yù)收款成為開發(fā)商資金來源增速上升的主要原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%；企業(yè)自籌資金8241億元，增長10.4%；其他資金9837億元，增長34.7%。其中，個(gè)人按揭貸款2829億元，增長63.1%。

　　“去年市場(chǎng)行情不好，開發(fā)商都比較謹(jǐn)慎，留了不少‘過冬糧’�！北本┠撤康禺a(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，上半年銷售回款速度加快以及證券市場(chǎng)火熱都降低了房企資金鏈的緊張程度�！靶袠I(yè)回暖速度快，目前企業(yè)資金比較充裕。”

　　但同時(shí)需要注意的是，13家房企中，有10家的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了不同程度的下降，這表明企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)用效率還有待進(jìn)一步提高。

　　新開工將提升

　　從2008年年底開始，央行對(duì)房貸等有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策有所放松。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)，得到了國家的一系列信貸支持。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，已公布中報(bào)的房地產(chǎn)上市公司上半年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-55.74億元，同比減少1.98倍；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為1.8億元，同比增加1.07倍，投資活動(dòng)呈現(xiàn)出現(xiàn)金凈流入的局面，表明房地產(chǎn)上市公司投資支出有所下降。其中，二季度投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈值為3.55億元，而一季度為-1.79億元，投資支出進(jìn)一步縮緊。

　　但業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年，隨著土地市場(chǎng)升溫和市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步向好，地產(chǎn)商的新開工面積和投資額將提升。已公布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.9%，增速比前5月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　資深地產(chǎn)界人士表示，去年行業(yè)低迷使得開發(fā)商相對(duì)謹(jǐn)慎，而今年上半年市場(chǎng)迅速回暖，開發(fā)商需要時(shí)間調(diào)整原定的施工計(jì)劃。根據(jù)了解，目前各大地產(chǎn)商的開發(fā)力度已經(jīng)開始加大。萬科在最新公布的中報(bào)中表示，將今年新開工面積由年初計(jì)劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高了45.2%。

　　聯(lián)合證券研究顯示，樓市的回暖已開始明顯帶動(dòng)投資和新開工的增長，房地產(chǎn)的率先復(fù)蘇對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將日益顯現(xiàn)。受建筑周期影響，預(yù)計(jì)新開工形成的供給增加將會(huì)在四季度體現(xiàn)。(記者 于萍 林喆）