由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》(以下簡稱管理辦法)目前正在征求意見，并將于近期開展試點。這意味著由央行牽頭的銀行間市場房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)即將開閘。

　　消息人士7日向中國證券報記者透露，該管理辦法規(guī)定，REITs的委托方為房產(chǎn)商，受托方為信托公司，并通過信托公司在銀行間市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時，委托人或第三方應當按照合同約定的價格收購受益券。

　　管理辦法第十一條“信托財產(chǎn)及其登記”中明確，被委托的地產(chǎn)物業(yè)應當已經(jīng)投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的有關(guān)規(guī)定辦理房地產(chǎn)信托登記。

　　第十三條“收益來源”規(guī)定，房地產(chǎn)信托收益由房地產(chǎn)物業(yè)租金收入和處分房地產(chǎn)物業(yè)所得構(gòu)成。

　　錦天城律師事務所高級合伙人王祚君律師指出，管理辦法規(guī)定應當辦理房地產(chǎn)信托登記。而與管理辦法配套的《房地產(chǎn)信托登記暫行辦法》第四條規(guī)定房地產(chǎn)信托登記，是將“信托房地產(chǎn)”作為房地產(chǎn)所有權(quán)人。就是把信托房地產(chǎn)這個客體作為房地產(chǎn)的所有權(quán)人，直接違反我國民事法律及其基本理論，是不會為法學界和司法界所接受的。

　　王祚君律師建議，房地產(chǎn)的所有權(quán)人應該是“房地產(chǎn)信托或房地產(chǎn)信托計劃”，如同美國REITs中的“商業(yè)信托”，是一個與自然人一樣的可以擁有財產(chǎn)權(quán)利的“人”，也如同香港“領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金”中所有權(quán)人為“匯豐信托”。

　　其次，第十一條、第十三條規(guī)定被委托的房地產(chǎn)物業(yè)“應當已經(jīng)投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流”，收益來源包括物業(yè)租金。但如果物業(yè)租金兌付不了每年預期信托利益時該怎么辦沒有明確。

　　此外，第九條明確了委托人或擔保人有回購受益券的責任，但又在第十二條對委托人或擔保人的回購網(wǎng)開一面，規(guī)定“委托人或第三方未能按信托合同約定收購受益券時，委托人處分信托財產(chǎn)的情形例外。”

　　這就是說，委托人或擔保人在信托到期時應當回購受益券，如果不回購，就處置物業(yè)。這就給委托方以很大的騰挪空間:如果房地產(chǎn)市場上漲，房產(chǎn)商可以回購物業(yè)賺取收益;如果暴跌，就可以選擇不回購而是處置物業(yè)，讓投資者承擔損失。

　　王祚君律師建議，應該讓提供流動性支持的第三方為預期信托利益和回購受益券提供擔保，讓“流動性支持”作為“收益來源”之一。