浙江省樂(lè)清市大荊鎮(zhèn)盛宅下村養(yǎng)豬專(zhuān)業(yè)戶張啟福往年只能獲得5000元的小額貸款。去年，他以自己的農(nóng)村住宅抵押獲貸4萬(wàn)元用于家豬養(yǎng)殖，自繁肉豬從100多頭擴(kuò)大到400多頭，年純收入從5萬(wàn)元增加到20多萬(wàn)元。農(nóng)房抵押貸款使他心里樂(lè)開(kāi)了花。

　　“應(yīng)當(dāng)盡快修改擔(dān)保法等法律，允許農(nóng)民用宅基地抵押貸款以解決融資難問(wèn)題，激活農(nóng)民‘沉睡的資本’�！鼻安痪茫�全國(guó)人大代表、浙江富潤(rùn)控股集團(tuán)董事局主席趙林中向全國(guó)人大常委會(huì)提出這樣的建議。

　　物權(quán)法制定時(shí)曾有激烈爭(zhēng)論

　　據(jù)了解，新中國(guó)成立后，我國(guó)一直實(shí)行農(nóng)村土地歸集體所有，一戶農(nóng)民只允許有一處宅基地，不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓。

　　根據(jù)憲法的規(guī)定，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有。土地管理法也規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。擔(dān)保法雖然規(guī)定抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，但這部法律同時(shí)規(guī)定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押。

　　這就意味著，如果一戶農(nóng)民擁有兩處以上宅基地就構(gòu)成違法。農(nóng)民的宅基地只可自己建房，不可流轉(zhuǎn)，不可出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)�也不可以抵押�?/p>

　　所以，雖然農(nóng)民以宅基地上的房屋作抵押是有效的，但是抵押權(quán)的效力不能及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，一旦債務(wù)人不能清償債務(wù)，債權(quán)人只能以抵押房屋的建筑材料作為動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。將房屋拆除后以建筑材料還債，這無(wú)疑大大降低了房屋的價(jià)值。因此，金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人一般不愿意接受借款人用農(nóng)村房屋設(shè)定抵押。

　　這就造成農(nóng)民向銀行貸款時(shí)，很難以房屋作為抵押物，而許多農(nóng)民又沒(méi)有其他的抵押物，因此，目前農(nóng)民用向銀行貸款的方式進(jìn)行融資十分困難。

　　全國(guó)人大常委會(huì)組織開(kāi)展的“三農(nóng)”問(wèn)題調(diào)研發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民的貸款要求能夠得到滿足的不超過(guò)30%。

　　在物權(quán)法起草過(guò)程中，應(yīng)否放開(kāi)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，以解決農(nóng)民融資難問(wèn)題，一直存有爭(zhēng)議。因物權(quán)法草案沒(méi)有關(guān)于農(nóng)民以宅基地使用權(quán)抵押的規(guī)定，于是有人建議，應(yīng)允許農(nóng)民以農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押，這對(duì)于解決農(nóng)民融資難問(wèn)題和農(nóng)民增收問(wèn)題必將起到重大的推動(dòng)作用。

　　對(duì)此，全國(guó)人大法律委員會(huì)反復(fù)研究認(rèn)為，考慮到目前我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國(guó)范圍看，現(xiàn)在放開(kāi)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。

　　為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家有關(guān)農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，物權(quán)法規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)�適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”

　　溫州攪動(dòng)土地改革敏感神經(jīng)

　　“法律的這些規(guī)定，其實(shí)堵死了農(nóng)民利用房產(chǎn)向銀行抵押融資的路子，直接影響了農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)、致富�！壁w林中接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，目前，我國(guó)許多人可以運(yùn)用資產(chǎn)向銀行抵押融資，而收入較低的農(nóng)民卻因?yàn)闆](méi)有抵押物無(wú)法向銀行貸款。

　　趙林中專(zhuān)門(mén)就農(nóng)民貸款問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)研。他發(fā)現(xiàn)，早在幾年前，溫州市中級(jí)人民法院和溫州市國(guó)土資源局對(duì)集體土地使用權(quán)及集體土地上的農(nóng)民住房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題就有過(guò)會(huì)議紀(jì)要。根據(jù)該《紀(jì)要》，對(duì)已辦理抵押登記手續(xù)的集體土地使用權(quán)，只要符合流轉(zhuǎn)條件，就可以由法院直接裁定處分；農(nóng)民住宅涉及集體土地使用權(quán)的，可以在其所在村村民之間有償調(diào)劑，并可辦理過(guò)戶手續(xù)。這就從“終端”上解決了“農(nóng)房抵押貸款”的障礙，實(shí)際上認(rèn)可了“農(nóng)房抵押貸款”。

　　在這樣的背景下，從2006年開(kāi)始，溫州市各縣市全面開(kāi)辦農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，使其成為支持新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)戶致富奔小康的重要信貸方式。

　　但物權(quán)法實(shí)施后，溫州的農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)陷入困境。為消除疑慮，規(guī)范管理，進(jìn)一步激發(fā)金融支持新農(nóng)村建設(shè)的熱情，2009年1月8日，溫州市政府專(zhuān)門(mén)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，就繼續(xù)推行農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)工作等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)，并形成會(huì)議紀(jì)要發(fā)至各市縣。

　　據(jù)趙林中了解，這份被稱(chēng)為“攪動(dòng)中國(guó)土地改革敏感神經(jīng)”的會(huì)議紀(jì)要的主要內(nèi)容為：

　　一是農(nóng)戶申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款時(shí)，需滿足兩個(gè)前提條件：提供抵押登記的農(nóng)房抵押物必須已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和集體土地使用證；申請(qǐng)農(nóng)房抵押登記的農(nóng)戶，應(yīng)具備兩處(含)以上的住所或其抵押房產(chǎn)變賣(mài)處置后仍有安居之地。

　　二是處置抵押權(quán)的受讓對(duì)象為土地所在縣、市、區(qū)的農(nóng)業(yè)戶口人員。

　　三是房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合上述條件的農(nóng)房抵押登記申請(qǐng)，應(yīng)予以受理。國(guó)土資源部門(mén)在變更土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)事先查詢?cè)摲慨a(chǎn)抵押狀況。抵押期間，國(guó)土資源部門(mén)對(duì)農(nóng)房的集體土地使用權(quán)不予變更登記。

　　四是農(nóng)房抵押貸款人在無(wú)力償還貸款情況下而需對(duì)農(nóng)房進(jìn)行處置時(shí)，相關(guān)單位應(yīng)尊重并協(xié)助執(zhí)行法院對(duì)抵押物的裁決，國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)依生效的法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)給予辦理農(nóng)房宅基地使用權(quán)的變更登記，房管部門(mén)應(yīng)依據(jù)變更后的土地使用證辦理相應(yīng)的農(nóng)房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　五是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)房抵押出現(xiàn)不良時(shí)，應(yīng)采取多渠道的救濟(jì)措施，不能以農(nóng)房不能抵押為由追溯相關(guān)登記機(jī)構(gòu)的登記行為。

　　代表建議應(yīng)盡快修改擔(dān)保法

　　溫州市農(nóng)房抵押貸款的開(kāi)辦，不僅有效突破了農(nóng)民貸款抵押擔(dān)保難這一制約瓶頸，而且盤(pán)活了農(nóng)民的固定資產(chǎn)，激發(fā)了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)的熱情，同時(shí)也相應(yīng)增強(qiáng)了銀行對(duì)農(nóng)民加大放貸的信心。

　　據(jù)介紹，僅樂(lè)清市至2009年3月末農(nóng)房抵押貸款余額就達(dá)28.9億元，其中樂(lè)清農(nóng)村合作銀行貸款余額達(dá)8.28億元，涉及農(nóng)戶3595戶，不良貸款率控制在0.5%以下。

　　農(nóng)房抵押貸款是否違法，對(duì)這一問(wèn)題有不同理解。溫州市法院一位法官認(rèn)為，國(guó)家歷來(lái)沒(méi)有法律禁止農(nóng)民的房子抵押、買(mǎi)賣(mài)。擔(dān)保法規(guī)定，農(nóng)村宅基地的土地使用權(quán)不能抵押。農(nóng)民的房子雖然建在宅基地上，但這個(gè)房子已變成混合物，它已變成農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。擔(dān)保法也規(guī)定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押。”因此，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)民抵押、轉(zhuǎn)讓自己的房子。

　　“溫州市推行農(nóng)民自建房抵押貸款的做法，非常值得借鑒和推廣。”趙林中認(rèn)為，但這一多贏的融資方式，還受到擔(dān)保法等法律的約束。

　　為此，趙林中建議，應(yīng)對(duì)擔(dān)保法有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)修改，允許集體土地使用權(quán)及地上定著物可以作為抵押物，并在一定范圍內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這樣可以避免不必要的爭(zhēng)論。

　　“溫州用實(shí)踐破解了農(nóng)村發(fā)展中的難題，激活了農(nóng)民‘沉睡的資本’”，趙林中為此建議，在全國(guó)范圍內(nèi)推廣這一做法，并從法律層面予以保障。