恒大地產(chǎn)(3333.HK)10月16日在香港聯(lián)交所發(fā)布初步網(wǎng)上招股書(shū)，據(jù)香港媒體透露的招股書(shū)信息顯示，恒大于今天啟動(dòng)正式路演，并將在本月22日至28日公開(kāi)發(fā)售，11月5日掛牌上市，預(yù)計(jì)籌資78億至117億港元。同一天，另一內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)卓越地產(chǎn)(01028.HK)也在香港舉行投資者推薦會(huì)，宣布于11月3日掛牌。

　　10月以來(lái)，已有恒盛和寶龍兩家內(nèi)地房企登陸H股，加上恒大地產(chǎn)、花樣年、明發(fā)集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、卓越地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和和佳兆業(yè)等一干已通過(guò)聆訊或正在排期聆訊的內(nèi)地房企，今年四季度，港股將上演內(nèi)地房企輪流登臺(tái)唱戲的戲碼。然而，在內(nèi)地房企扎堆香港進(jìn)行IPO的背后，三重陰云籠罩在這些企業(yè)上方，這些企業(yè)能否唱好這場(chǎng)爭(zhēng)奪資本的大戲，還有待考驗(yàn)。

　　破發(fā)陰云

　　隨著近期熱錢涌入香港，H股勢(shì)頭較9月有所反彈，然而，這沒(méi)能讓近期登陸H股的內(nèi)地企業(yè)感受到投資者的熱情。

　　內(nèi)地在港新上市企業(yè)表現(xiàn)集體不如人意。包括中冶、利郎、匹克、華南城等在內(nèi)的公司上市首日都以破發(fā)收?qǐng)�。即便是此前被認(rèn)定實(shí)力較強(qiáng)，同時(shí)又以中下限定價(jià)保守登陸的恒盛地產(chǎn)也未能擺脫魔咒，10月2日開(kāi)盤(pán)首日即大跌14.6%，成為連續(xù)第五只破發(fā)的內(nèi)地新股。以恒盛為前車之鑒，臨時(shí)延期發(fā)行，調(diào)低了發(fā)行價(jià)的寶龍地產(chǎn)雖然逃過(guò)首日破發(fā)魔咒，但也沒(méi)能堅(jiān)持多久，在第四個(gè)交易日跌入破發(fā)團(tuán)隊(duì)。

　　一連串內(nèi)地新股的不良表現(xiàn)，顯然將對(duì)投資者信心造成影響，這無(wú)疑為即將在H股掛牌的內(nèi)地企業(yè)埋下了隱患。現(xiàn)在，破發(fā)陰云已經(jīng)籠罩在所有即將登陸H股的內(nèi)地企業(yè)頭上。融資規(guī)模與恒盛十分接近但基本面更強(qiáng)的恒大地產(chǎn)能否徹底打破破發(fā)魔咒，挽回內(nèi)地新上市房企在港頹勢(shì)，實(shí)難預(yù)料。

　　面對(duì)頻繁破發(fā)，瑞銀投資銀行亞洲區(qū)總裁蔡洪平表示，香港資本市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，IPO市場(chǎng)已經(jīng)從追捧期進(jìn)入選擇期。

　　不過(guò)，在破發(fā)陰云下并非完全沒(méi)有好消息。ING提供的最新“香港投資者儀表板情緒指數(shù)”顯示，香港投資者情緒指數(shù)連續(xù)兩個(gè)季度上升，投資者對(duì)于港股及樓市仍感樂(lè)觀。這至少保證了H股大盤(pán)整體向好的大趨勢(shì)。英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄就稱，港股形勢(shì)很好，資金充足，承接新股完全沒(méi)有問(wèn)題。破發(fā)只是由于近期多只新股掛牌，香港市場(chǎng)需要一個(gè)吸收消化的過(guò)程。

　　債務(wù)陰云

　　除了破發(fā)陰云外，對(duì)于內(nèi)地房企而言，更實(shí)際的問(wèn)題是債務(wù)陰云。債務(wù)問(wèn)題將直接影響機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的估值，同時(shí)也影響投資者對(duì)企業(yè)基本面的判定。

　　從2007年的第一波瘋狂拿地，到今年的爭(zhēng)當(dāng)“地王”熱潮，內(nèi)地房企普遍在土地上投入了巨額資金。這也使得部分企業(yè)始終陷于資金壓力中。

　　以目前即將上市企業(yè)中土地儲(chǔ)備破5000萬(wàn)平方米的儲(chǔ)地王、基本面看起來(lái)最佳的恒大為例，截至今年9月30日，恒大地產(chǎn)包括現(xiàn)金等值物及受限制資金總額達(dá)人民幣100億元。盡管如此，恒大地產(chǎn)仍然面臨著不小的資金壓力。

　　目前，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)364.5億元，負(fù)債總額274.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率為75.2%。相比不少地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒超過(guò)100%的資產(chǎn)負(fù)債率，恒大資金壓力不大。但與H股表現(xiàn)較好的中海地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)分別只有13.2%和32%凈負(fù)債率比，恒大今年以來(lái)以低價(jià)戰(zhàn)略大量賣房換回的資金似乎仍嫌不夠。

　　政策陰云

　　美林投資銀行部中國(guó)區(qū)主管蓬剛分析指出，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛經(jīng)過(guò)一輪深幅調(diào)整，香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房產(chǎn)股的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)正在加深。

　　蓬剛提到的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)反映在兩個(gè)方面。首先，投資者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策風(fēng)險(xiǎn)有了更深刻的認(rèn)識(shí)。

　　9月數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地的銀行新增貸款數(shù)量有所下滑，伴隨著各種融資渠道縮窄，流入內(nèi)地房地產(chǎn)的熱錢也出現(xiàn)銳減。交銀國(guó)際房地產(chǎn)分析師何志忠判斷，由于內(nèi)地樓市高企不下而面臨的社會(huì)壓力比香港要大得多，房地產(chǎn)調(diào)控是遲早的事。

　　此外，除了政策風(fēng)險(xiǎn)外，香港投資者還在警惕對(duì)賭協(xié)議。去年底，為了度過(guò)2007年拿地和2008年金融危機(jī)，不排除有企業(yè)曾無(wú)奈之下接受條件苛刻的對(duì)賭協(xié)議。

　　私募投資基金顧問(wèn)薩穆杰就表示，對(duì)賭協(xié)議讓申購(gòu)新股的機(jī)構(gòu)投資者產(chǎn)生顧慮。盡管部分對(duì)賭協(xié)議規(guī)模不大，上市企業(yè)不需要公布，但機(jī)構(gòu)投資者會(huì)通過(guò)其他途徑了解情況，考慮對(duì)賭協(xié)議給整個(gè)公司的估值帶來(lái)的影響。