房地產(chǎn)市場(chǎng)全面、驟然升溫了嗎？一個(gè)人們較少提及的常識(shí)是：房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的結(jié)構(gòu)性、地域性差異。商品住宅的熱銷、“地王”的頻頻出現(xiàn)某種程度上掩蓋了目前房地產(chǎn)業(yè)的一塊“低溫區(qū)”：商辦物業(yè)交易尚難言繁榮，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也依然較為平靜。因此，不能籠而統(tǒng)之稱“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖”。

　　此外，工、商地產(chǎn)的相對(duì)平靜恰恰反映出目前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升形勢(shì)有待鞏固的一面。如果脫離了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本面，樓市的“熱銷”無法行之長遠(yuǎn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存“低溫區(qū)”

　　國際知名物業(yè)服務(wù)商世邦魏理仕7月份發(fā)布的報(bào)告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)為每天每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)已下跌11.0%。報(bào)告顯示，自2008年第四季度以來，上海辦公樓市場(chǎng)已連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)的情況，新的物業(yè)項(xiàng)目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場(chǎng)未租用率有所上升。

　　戴德梁行新近的一份報(bào)告也顯示，在另一個(gè)房地產(chǎn)一線城市深圳，今年二季度，盡管商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有所活躍，但銷售市場(chǎng)依然較為冷清。4月份和5月份一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%。

　　工業(yè)地產(chǎn)也相對(duì)“平靜”。上海郊區(qū)某工業(yè)園區(qū)一位負(fù)責(zé)人介紹，預(yù)計(jì)該工業(yè)區(qū)內(nèi)今年新成交土地面積約100畝，保持近幾年來的平均水平。

　　易居中國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在5月份全國26個(gè)主要城市的土地供應(yīng)總量中，工業(yè)、商業(yè)、辦公用地分別占43.5%、12.9%、0.4%，三者總和接近住宅用地?cái)?shù)量的3倍。但總體而言，前三者成交溢價(jià)幅度明顯低于后者，更罕見所謂“地王”。在大連、東莞等一些經(jīng)濟(jì)外向度較高的城市，還出現(xiàn)了工業(yè)用地流拍的現(xiàn)象。

　　國土資源部新公布的上半年土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告顯示，今年上半年，幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比均為負(fù)增長。其中，珠江三角洲地區(qū)的工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增長率最低，分別為-1.86%、-4.65%，環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)環(huán)比、同比增長率最高，分別為-0.58%、-0.43%。

　　分析人士指出，土地利用存在很大的結(jié)構(gòu)性和地域性差異，對(duì)工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地必須進(jìn)行分類觀察、具體分析，不能籠而統(tǒng)之地稱“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖”，而掩蓋了市場(chǎng)的真相。

　　工業(yè)、商辦地產(chǎn)投資相對(duì)“平靜”

　　世邦魏理仕的報(bào)告指出，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響較深，加上存量項(xiàng)目空置率較高，租戶將傾向于暫緩實(shí)施長期計(jì)劃而偏重短期內(nèi)財(cái)務(wù)節(jié)約，眾多租戶特別是跨國企業(yè)在下半年仍會(huì)在遷址、擴(kuò)租方面相當(dāng)謹(jǐn)慎。

　　上海郊區(qū)某工業(yè)區(qū)的負(fù)責(zé)人介紹，在政府推地較少、住宅市場(chǎng)較為低迷的時(shí)期，有房地產(chǎn)開發(fā)商曾對(duì)園區(qū)土地“有過好感”，但當(dāng)時(shí)園區(qū)“沒有放手”�，F(xiàn)在，開發(fā)商前來拿地的積極性較低。

　　據(jù)他分析，這主要有三個(gè)方面的原因：一是園區(qū)主動(dòng)對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目有所控制；二是包括土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等在內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目至少需要15年才能收回成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅地產(chǎn)的回收周期；三是目前制造業(yè)企業(yè)資金總體依然緊張，缺乏擴(kuò)張的欲望和實(shí)力，畢竟，“實(shí)體經(jīng)濟(jì)絕對(duì)沒有像住宅地產(chǎn)那么火”。今年上半年，該園區(qū)稅收凈入庫近27億元，比去年同期增長1%左右。這位園區(qū)負(fù)責(zé)人說，雖然目前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象，但基礎(chǔ)還有待鞏固，在這種情況下，企業(yè)投資計(jì)劃都比較審慎。

　　國土資源部不久前下發(fā)了工業(yè)用地的“打折通知”，下調(diào)全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)林牧漁業(yè)產(chǎn)品初加工項(xiàng)目用地下調(diào)幅度達(dá)30%；對(duì)中西部地區(qū)使用國有未利用土地的下調(diào)幅度高達(dá)85%。一些分析人士認(rèn)為，當(dāng)前的工業(yè)地產(chǎn)情況仍不樂觀，商辦物業(yè)最多也就是剛剛“觸底”。

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能“脫軌”

　　需要指出的是，中央刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的逐步落實(shí)和中央投資項(xiàng)目資金的逐步到位，加快了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度，上半年工礦倉儲(chǔ)用地、商業(yè)用地等土地的供應(yīng)量同比均有增加。

　　但目前，中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升后，開始進(jìn)入一個(gè)站穩(wěn)腳跟、積蓄全面復(fù)蘇力量的關(guān)鍵時(shí)期。而工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)“低溫”現(xiàn)實(shí)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)還有待鞏固，“保增長”的主題沒有改變。

　　短期而言，房地產(chǎn)業(yè)有時(shí)會(huì)逆大勢(shì)而行，甚至出現(xiàn)“非理性”的增長；但從中長期看，其發(fā)展應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)同步。沒有宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，其根基也難以穩(wěn)固。

　　記者注意到，目前已有分析人士對(duì)國內(nèi)快速上漲的樓市表現(xiàn)出擔(dān)憂。經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平表示，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后的回暖才是真正的回暖。中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，在房地產(chǎn)享受“盛世”的同時(shí)，也應(yīng)清醒地意識(shí)到發(fā)生“危機(jī)”的可能性。

　　住宅地產(chǎn)與工、商地產(chǎn)“冷熱不均”的現(xiàn)狀也考驗(yàn)著管理部門的執(zhí)政智慧。一位工商界人士說：“前者‘見效快’，能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)大量稅收；后者周期相對(duì)較長，但對(duì)稅收、就業(yè)等有更多拉動(dòng)作用，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有更長遠(yuǎn)的促進(jìn)作用。如何處理兩者的關(guān)系，需要有戰(zhàn)略眼光�！�(記者葉鋒）