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“各地的‘黃金商鋪’超過(guò)80%以上都是炒作出來(lái)的,‘鋪王’‘鋪皇’‘鋪后’……多本賬才能炒出幾倍甚至幾十倍的利潤(rùn)!
如今,各地商鋪銷(xiāo)售愈演愈烈,曾在南寧、成都、重慶等多個(gè)城市進(jìn)行過(guò)商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃的業(yè)內(nèi)人士吳晶英,向記者坦陳了“黃金商鋪”的炒作內(nèi)幕。
商鋪成本利潤(rùn)比:最高50倍
“賣(mài)房的利潤(rùn)要到3倍至4倍左右,賣(mài)商鋪的利潤(rùn)則要高到10倍以上才算是合格,20倍至40倍很正常,50倍以上才算成功!眳蔷в⒄f(shuō)。
“我給你算個(gè)賬:樓盤(pán)建設(shè)需要大量的鋼筋水泥,但商鋪建設(shè)幾乎就是沿街鋪設(shè),一般只有2層樓高,地基、防震、消防、地下車(chē)庫(kù)等等需要投入的成本很少,只有同等地域樓盤(pán)成本的十分之一,但商鋪單位面積的價(jià)錢(qián)幾乎是樓盤(pán)價(jià)格的10倍左右,一來(lái)二去,利潤(rùn)就要比成本高出10倍到50倍!
“我自己是做樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的,無(wú)論是重慶、云南、湖南還是廣西、廣東的商鋪,幾乎無(wú)一例外都要賺到這個(gè)利潤(rùn)。越是發(fā)達(dá)地區(qū),賺到的利潤(rùn)越高!
商鋪多本賬:買(mǎi)的不如賣(mài)的精
近日,記者在南寧市鳳翔路商鋪開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行了一番暗訪,被商家炒作為“每平方米租金65元”的“黃金商鋪”,實(shí)際租金不過(guò)每平方米30元。
接受記者采訪的租戶說(shuō):“如果不是老鄉(xiāng),我也不愿告訴你,商家給我們這個(gè)價(jià)格,就是要求我們對(duì)外一律說(shuō)每平方米65元!
吳晶英向記者透露:這幾乎是所有商鋪開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)人員的慣用伎倆!敖o客戶看的是一本賬,給租戶的是一本賬,給稅務(wù)局的又是一本賬!
搞多本賬,就是為了最大限度地獲得利潤(rùn)?蛻糁匾暤氖峭顿Y收入回報(bào)狀況,將實(shí)際租金翻一番,將原來(lái)需要20年才能收回的資金算成8年回本,容易吸引客戶;租戶的那本賬不僅打了折,而且折扣很低,就是為了穩(wěn)定租戶,造成場(chǎng)面繁榮、人氣旺盛的假象;給稅務(wù)局的賬就不用說(shuō)了,最大限度地降低稅收成本。
業(yè)內(nèi):我們自己都擔(dān)心被坑
“說(shuō)實(shí)在的,商鋪銷(xiāo)售那么多本賬,我們自己購(gòu)買(mǎi)商鋪都會(huì)擔(dān)心被同行坑!眳蔷в⒄f(shuō)。
吳晶英幾乎每次自己購(gòu)買(mǎi)商鋪,都要反反復(fù)復(fù)從好幾個(gè)角度了解商鋪的各種信息。
———人口密集度和流量越大,升值空間越高。傳統(tǒng)商圈再貴,也是“寸土寸金”;新建的社區(qū)再便宜,再怎樣也是“獨(dú)立商鋪”,三五年內(nèi)還是缺少人氣聚集。
———走訪周?chē)囟蔚臉潜P(pán)入住率,要晚上看不能白天看,這樣才能看出來(lái)是否真的有一定的人氣,有入住人群才能有消費(fèi)市場(chǎng)。絕對(duì)不能光聽(tīng)開(kāi)發(fā)商一面之詞。
———對(duì)周?chē)倘M(jìn)行前期調(diào)查,了解租戶實(shí)際租金和開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商鋪時(shí)候的租金差別,從中做好商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算。
吳晶英說(shuō):“開(kāi)發(fā)商說(shuō)得再好聽(tīng),也逃不過(guò)自己的眼睛,認(rèn)真看,好好調(diào)查,才能避免被忽悠!
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