房地產(chǎn)投資增長緩慢，政策仍將維持“偏暖”。今年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長僅4.9%，4月單月投資環(huán)比負增長2.9%。國房景氣指數(shù)經(jīng)歷連續(xù)15個月的環(huán)比回落后在4月份企穩(wěn)，但仍接近3月份創(chuàng)下的十年新低。為保持經(jīng)濟增長，未來房地產(chǎn)政策面仍將偏暖。大幅下調(diào)商品住房項目資本金比例、有利于提高房企財務桿杠、刺激房地產(chǎn)投資。對于物業(yè)稅，真正推出仍需要較長時間，短期沒有實質(zhì)影響。

　　樓市前5月銷量已達2008年銷量的80%。1-4月，全國新建商品房銷售面積同比增長17.6%；銷售均價同比上漲15%，4月當月銷售均價同比上漲17%，環(huán)比上漲8.6%。3月份以來的暖春行情在紅5月持續(xù)發(fā)燒蔓延，重點城市的樓市依然十分紅火，成交量同比增幅巨大，環(huán)比增長明顯，多數(shù)城市前5個月累計銷量已達2008年全年水平的70%-90%，2009年銷量超過2008年已成定局。

　　下半年住宅供給偏緊，房價看漲。首先，以美國為首的西方國家目前所采取超寬松的貨幣政策正導致國際大宗商品價格上漲，通脹預期抬頭明顯。TIPs數(shù)據(jù)顯示，4月份以來，五年期的通脹預期從0.72%上升到1.36%，十年期的通脹預期從1.31%上升到1.8%。我國今年信貸投放驚人，新增信貸已接近6萬億，預計全年達8萬億元；其次，自2008年二季度開始，開發(fā)商大幅削減新開工，到目前仍未明顯恢復，這將直接導致2009年下半年房地產(chǎn)供給偏緊，而房地產(chǎn)消費有非�？簥^。因此，下半年開始，房價將有較明顯的上漲。

　　未來業(yè)績將超預期，仍堅持“超配地產(chǎn)股”判斷。從2008年10月底開始后的半年多的時間里，我們“聲嘶力竭”叫喊“解放思想、超配地產(chǎn)股”，但5月份有點遲疑，主要擔心銷售的持續(xù)性，5月的實際銷售數(shù)據(jù)打消了我們的疑慮，房地產(chǎn)真的復蘇了。銷售好轉(zhuǎn)將直接帶動地產(chǎn)公司業(yè)績改善，房價上漲將大幅修復房企毛利率，導致公司盈利大幅增長。預計2009年業(yè)績超預期的幅度不大，但明年業(yè)績將大大超過市場預期。雖然目前地產(chǎn)股股價已包含了銷售回暖及房價上漲的部分預期，但仍不夠充分，我們堅持年度策略判斷———“超配地產(chǎn)股”思路：

　　1、擁有大量優(yōu)質(zhì)、低成本土地儲備的區(qū)域龍頭公司，就像“保招萬金”一樣，本次隆重推出“云天星球”等區(qū)域龍頭；2、資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入的公司，看好大股東土地多、重組方實力強的公司，如廣宇發(fā)展、中航地產(chǎn)、ST萬杰、ST東源。(國信證券 方焱)