在2008年9月至10月，當房地產(chǎn)的銷售迅速下降，住房空置率越來越高的時候，房地產(chǎn)開發(fā)商及相應(yīng)的協(xié)會就在大叫，房地產(chǎn)市場要垮掉了，中國經(jīng)濟要垮掉了，因此政府趕快救之，否則中國經(jīng)濟將萬劫不復。但是，盡管如此，房地產(chǎn)開發(fā)商卻沒有按市場法則出牌，讓過多的住房降價銷售，而是一方面大叫住房銷售不暢會引起經(jīng)濟有多大的風險，另一方面就是把房價頂在天花板不降價銷售，只要求政府出臺各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策來救房地產(chǎn)。

　　但是，真的沒有想到，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場突然繁榮起來，而且按照房地產(chǎn)開發(fā)商及各地政府房管部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的繁榮不是一般的繁榮，而是超過了2007年房地產(chǎn)泡沫四起時的繁榮。住房銷售的迅速增長、房價的快速飚升、一塊又一塊所謂拍賣土地的“地王”出現(xiàn)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了前所未有的繁榮局面，甚至于不少地方房地產(chǎn)泡沫又開始泛濫。試想，無論是從當前國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢來說，還是從房地產(chǎn)市場本身的內(nèi)在發(fā)展邏輯來說，這種現(xiàn)象出現(xiàn)不僅與市場的現(xiàn)實性相悖，也與市場邏輯的內(nèi)在性相悖。

　　從市場的現(xiàn)實性來說，到目前為止，盡管美國及全世界的金融市場開始穩(wěn)定，但衰退在短期內(nèi)是無法恢復的，美國是這樣，歐洲其他國家也如此。由于全球經(jīng)濟處于嚴重的衰退之中，不僅全球許多地方的房地產(chǎn)市場價格仍然處于下跌通道中，而且全球的進出口貿(mào)易急劇萎縮。由于中國經(jīng)濟對外依賴程度達到70%以上，因此全球進出口貿(mào)易嚴重萎縮一定會影響到國內(nèi)各行各業(yè)，特別是會影響中國東南沿海最發(fā)達的經(jīng)濟地區(qū)及早幾年發(fā)展最快的行業(yè)，比如鋼鐵等行業(yè)。因此，這些行業(yè)出現(xiàn)周期性調(diào)整也是自然。但是，當國內(nèi)不少行業(yè)都在進行周期性的調(diào)整時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場突然好轉(zhuǎn)甚至出現(xiàn)價格快速上升，不少地方又出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，這種現(xiàn)象完全是不可思議的。

　　還有，按照房地產(chǎn)市場的內(nèi)在邏輯，房地產(chǎn)不僅是不動產(chǎn)，而且是一個十分分散的市場。在房地產(chǎn)市場，由于它的不動性，因此，全國的房地產(chǎn)市場被分割成無數(shù)個不同的市場。在這些無數(shù)個分割的市場，其價格是相當不同的，根本不可能形成全國統(tǒng)一的價格。因此，在全國無數(shù)個房地產(chǎn)市場，其價格波動的關(guān)聯(lián)性不大，更無法出現(xiàn)全國房地產(chǎn)市場價格同時上漲或同時下跌。

　　再就是，房地產(chǎn)市場的交易與股市的交易完全不同，股市交易由于同一品種不同價格在同一平臺集合競價，因此，在交易中，股市價格快速上漲與下跌是十分平常的事情。可以說如果不是中國股市設(shè)定了價格上漲或下跌限制的幅度，那么這種價格上漲或下跌的幅度一定會巨大，比如香港的股市。但是房地產(chǎn)市場的交易情況則不是這樣，房地產(chǎn)市場不僅具有分割性，而且市場交易完全是無數(shù)個分散個體組成，房地產(chǎn)市場要形成統(tǒng)一的價格是不容易的。因此，房地產(chǎn)市場的價格無論是上漲還是下跌，都有一個較長的持續(xù)性。房地產(chǎn)市場價格要想在短時間內(nèi)大漲或大跌幾乎不可能。不過，從市場內(nèi)在邏輯上來看的不可能性則在國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了。

　　我們再從所公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，1月至5月份房地產(chǎn)住宅銷售達到10103億元，同比增長幅度達到49%，但住宅銷售最為核心的個人住房按揭貸款則只有1982億元。對此數(shù)據(jù)，有分析員提出質(zhì)疑，認為住宅銷售的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有造假之嫌，按照他的推算，住宅銷售應(yīng)該是在3000億元左右。但是，對此相關(guān)部門信誓旦旦，認為他們所公布的數(shù)據(jù)是絕對準確的，根本就不可能造假。從他們的理由來看，住宅銷售之所以如此增長快，是因為國內(nèi)購買住宅者多以是一次性付款，根本就沒有通過商業(yè)銀行按揭貸款來購買住房。

　　但是，實際上這種反駁是蒼白無力的。因為，就目前的情況來看，住宅作為一個家庭的高值商品，國內(nèi)絕大多數(shù)家庭購買都是通過住房按揭貸款來進行的，如果沒有住房按揭，絕大多數(shù)人是無法進入這樣一個高價的房地產(chǎn)市場的(即使價格到合理的水平，國內(nèi)許多家庭同樣要通過住房按揭貸款來購買)�？梢哉f如果沒有個人住房按揭貸款，不僅中國絕大多數(shù)家庭無法進入房地產(chǎn)市場，而且房地產(chǎn)市場繁榮也是不可能。因此，有經(jīng)濟分析員對這組數(shù)據(jù)質(zhì)疑是正常的。

　　因為，從另外一個角度來看，住房按揭貸款的重要性十分明顯。我們可以看到，從2007年9月央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策的359號文件以來，房地產(chǎn)開發(fā)商及銀行監(jiān)管部門一直就在第二套住房信貸優(yōu)惠政策上爭議不休。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，他們希望取消第二套住房信貸政策限制，讓更多的人能夠利用商業(yè)銀行金融杠桿進入房地產(chǎn)市場。事實上，只要第二套住房信貸優(yōu)惠政策放松一點，立即就會出現(xiàn)大量的住房投資者進入房地產(chǎn)市場�？梢哉f，最近不少一線住房價格快速飚升，就是不少地方突破第二套住房信貸優(yōu)惠政策的結(jié)果。比如深圳，上半年的房價上漲近30%，完全是與不少投資者利用第二套住房優(yōu)惠政策放松大量進入房市的結(jié)果。

　　而最近監(jiān)管部門對第二套住房信貸優(yōu)惠政策一落實，整個房地產(chǎn)馬上出現(xiàn)銷售下降的趨勢。對于銀行監(jiān)管部門來說，要求執(zhí)行第二套住房信貸政策，就在于把住房的投資與消費區(qū)分開，讓住房的消費者能享受信貸政策的優(yōu)惠，而讓住房投資者購買住房則要按市場信貸來定價。其區(qū)分的目的就在于防止房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫。可監(jiān)管部門對商業(yè)銀行一有要求，房地產(chǎn)市場銷售立即下降，也就說明當前房地產(chǎn)銷售，個人住房按揭貸款是最為核心的杠桿。如果真的是個人有能力不通過銀行金融杠桿購買住房，那么現(xiàn)行的第二套住房信貸政策變化(無論是放松還是收縮)對他們沒有一點意義，因為這些購買住房者根本就不需要通過銀行貸款進入房地產(chǎn)市場。

　　還有，別看在北京、上海等一些城市土地拍賣火熱一片，但實際上今年1月至5月份，房地產(chǎn)開發(fā)購置土地的面積同比嚴重負增長為28.6%。房地產(chǎn)開發(fā)商對土地購買不看好，只能說明房地產(chǎn)開發(fā)商對國內(nèi)房地產(chǎn)市場前景并不如市場上所炒作那樣，房地產(chǎn)市場有多繁榮。如果房地產(chǎn)市場真的是繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)商會看好這個市場未來前景，也就會進入土地市場購買更多的土地。但是，實際的情況并非如此。有一些一線城市是拍賣了幾塊土地，但是國內(nèi)房地產(chǎn)的土地市場仍然沒有啟動，不少地方政府仍然在千方百計地要把其手中的土地拍賣出去。

　　總之，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場許多現(xiàn)象十分奇怪，完全與經(jīng)濟的常識相背離。特別是在當前這樣的情況下，房地產(chǎn)的價格已經(jīng)非常離譜，不少地方房地產(chǎn)的價格在近幾個月突然飚升并屢創(chuàng)新高，這些都是不可思議的。如果一個市場不反映現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)生了的變化，如果一個市場與民眾的基本常識相違背，如果一個市場沒有它的市場內(nèi)在邏輯性，那么這個市場肯定處于一個非常態(tài)之中。對此，一些地方政府、各地產(chǎn)商和相關(guān)部門要有一個清醒的認識。

　　(易憲容 作者為中國社會科學院金融研究所研究員、本報專家組成員)