房地產(chǎn)市場需要強心針，目前給房地產(chǎn)市場注射的是葡萄糖。

　　房地產(chǎn)市場早已處于寒冬狀態(tài)，現(xiàn)在政策救市與做空并行，試圖挽狂瀾于既倒，恐怕不太現(xiàn)實。只要處于通縮狀態(tài)，房地產(chǎn)將一直萎靡下去，直到出現(xiàn)通脹，房地產(chǎn)作為投資品的保值價值才能體現(xiàn)。不過，也不可能回到2003年以后的高價階段。

　　12月17日晚，房地產(chǎn)新政又添新內(nèi)容。

　　溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。主要內(nèi)容三條：(一)加大保障性住房建設力度；(二)進一步鼓勵普通商品住房消費；(三)引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售。

　　我們到底需要怎樣的房地產(chǎn)生態(tài)？政策給了雙向選擇，市場與保障兼?zhèn)洹�從另一個角度看，新政典型體現(xiàn)了在救市與保民生的雙重壓力之下，政府平衡各方利益的左支右絀的心態(tài)。第一條加大保障性住房對于商品住房是利空，第二條刺激商品住房銷售，兩條政策的效果是相互抵消。值得關(guān)注的是第三條，“支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務”。

　　昨天筆者參加觀點房地產(chǎn)論壇，樊綱先生說，政策是平衡的產(chǎn)物。利益博弈激烈、平衡至上的政策不可能石破天驚，只能在各方利益之間走鋼絲，決定了政策的效力不可能達到最高。政治與經(jīng)濟之間的鋼絲是最難走的，在呼聲日高的降價狂潮中，與拯救房地產(chǎn)企業(yè)之間，政府已經(jīng)做出了明確的選擇——房價會繼續(xù)下降，這才有刺激商品住房銷售一說；房地產(chǎn)企業(yè)會倒一批，這才有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組融資的伏筆。正因為房地產(chǎn)市場大轉(zhuǎn)型難以避免，因此，政府下決心一勞永逸解決保障性住房問題，只要維持大型房地產(chǎn)企業(yè)不崩潰即可。

　　至于降低稅收刺激交易，如現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，在上海等城市已經(jīng)實行，并沒有讓房地產(chǎn)市場面目一新。

　　房地產(chǎn)市場本來就是重病纏身，庫存量增加，按目前的銷售量要消化兩年以上；地王時代拿的地遭遇降價風暴的沖擊；二、三線城市降幅相對較小。11月銷售數(shù)據(jù)回暖多數(shù)拜保障房所賜，對房地產(chǎn)市場意義不大。

　　冷熱兩劑政策藥同時下肚，明年會有許多實力不濟的企業(yè)被趕出市場。今年土地流拍與退地現(xiàn)象增加，項目出售增加，到明年，將會爆出房地產(chǎn)合理倒閉的傳聞。

　　為了自救，從短期來看，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)新的局面，一些房地產(chǎn)開發(fā)商會爭搶廉租房項目，因為可以享受銀行的低息貸款。央行、銀監(jiān)會同日公布《廉租住房建設貸款管理辦法》，規(guī)定廉租住房建設貸款利率應按央行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10%執(zhí)行。而地方政府，如南京等地一會兒對抬價者罰款，一會兒對壓價者罰款，早已暈頭轉(zhuǎn)向。

　　事已至此，討論什么救市能起多大的作用意義不大，至于股票分析師再拿短期的利好忽悠散戶入場接棒房地產(chǎn)，恐怕是用心險惡。

　　房地產(chǎn)市場要想度過寒冬，還能發(fā)展壯大，開發(fā)商必須面對實際，進行兼并重組，保存優(yōu)質(zhì)基因，而將趁房價高漲時那些官商勾結(jié)拿地、一無品牌二無專業(yè)素質(zhì)的濫竽充數(shù)者淘汰出局。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商大洗牌勢所難免，政府的并購融資與融資服務說明了政策導向。但問題并不如此簡單，很多具有劣質(zhì)基因的企業(yè)在地方政府的卵翼之下繼續(xù)茍延殘喘，大多數(shù)地方中小開發(fā)企業(yè)都是地方政府的“小金庫”，在拿地成本等方面受到特殊照顧。而南京市江寧區(qū)房管局局長周久耕建議處罰萬科、恒大的降價行為，稱為“低于成本價格銷售，屬于不正當競爭”，其弟周久忠據(jù)傳就在房地產(chǎn)行業(yè)，大名鼎鼎的周局長恐怕不是在維護市場秩序，而是排斥競爭對手。

　　如果市場分割、各自為政，小開發(fā)商各霸一方，政府試圖導引出并購重組、建構(gòu)房地產(chǎn)良性生態(tài)的努力就不可能實現(xiàn)。中央政府顯然有必要出臺直擊核心的政策，瓦解割據(jù)市場，建立統(tǒng)一市場。