這是一個(gè)寒冷的冬季。但在政府減稅、銀行降息、開(kāi)發(fā)商降價(jià)的合力之下，11月份京、滬、深及許多二線(xiàn)城市的樓市交易量突現(xiàn)暖意。

　　然而，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是學(xué)者，均未對(duì)此次“反彈”表示樂(lè)觀。多數(shù)人在接受記者采訪中認(rèn)為，房地產(chǎn)不可能在整體經(jīng)濟(jì)回暖之前率先復(fù)蘇，樓市處于低位不斷振蕩的可能性較大。

　　來(lái)自官方的報(bào)告亦沒(méi)有對(duì)“回暖”表示支持。12月10日，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.5%。一位財(cái)經(jīng)學(xué)者表示，未來(lái)樓市的走勢(shì)將呈現(xiàn)W型路徑，即在“不斷小幅反彈的底部前行”。

　　11月份這波小陽(yáng)春，或許只是未來(lái)漫漫震蕩期的第一次律動(dòng)。

　　京滬深突擊回暖

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，與10月相比漲幅達(dá)48%。而在上海，據(jù)易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，全市11月共成交一手商品房近72萬(wàn)平方米，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)40%。

　　深圳樓市同樣呈現(xiàn)出成交回升態(tài)勢(shì)。11月的前三周，深圳新房與二手房成交量都有成倍增長(zhǎng)，其中新房每周成交量分別環(huán)比上揚(yáng)101.9%、6.9%和22.6%。

　　“不僅僅是北京、上海這幾個(gè)大型城市，許多二線(xiàn)城市都出現(xiàn)了成交量的較大反彈�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示：“這說(shuō)明房市新政效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)�！�

　　南京同樣迎來(lái)了一個(gè)“金色11月”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月30日，南京商品房住宅共成交3825套，這個(gè)數(shù)字較10月份上升達(dá)5成之多。

　　“非常滿(mǎn)意。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)肖勁在談及遠(yuǎn)洋·沁山水項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況時(shí)對(duì)記者表示。該項(xiàng)目位于北京玉泉路，以11000元/平方米的低價(jià)開(kāi)盤(pán)，2天內(nèi)近800套房源被一搶而光。

　　而這波暖意甚至綿延到12月份。據(jù)中體奧林匹克花園總經(jīng)理陳順介紹，該公司12月6日剛剛完成了一個(gè)疊拼別墅項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)。“盡管只用了11月這1個(gè)月的時(shí)間推廣，排號(hào)的客戶(hù)卻有近300人，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)的3棟樓共出售80%以上。”

　　脆弱的小陽(yáng)春

　　小幅回暖僅僅是表象，其背后的原因卻耐人尋味。

　　“最主要原因是市場(chǎng)供應(yīng)量突然增大�！毙�勁認(rèn)為，臨近年關(guān)，新盤(pán)集中放量激活了市場(chǎng)。

　　據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，北京10月份供應(yīng)住宅19760套，成交11664套，而11月份供應(yīng)量飆升至30433套，成交量也水漲船高達(dá)到17061套。但就供銷(xiāo)比而言，并沒(méi)有存在反彈。

　　易居中國(guó)克而瑞信息技術(shù)有限公司副總裁張燕在談及上海樓市回暖的原因時(shí)也表示，11月份城中心幾個(gè)高檔樓盤(pán)的入市，在一定程度上拉升了成交量。

　　此外，在京、滬兩地集中入市的樓盤(pán)中，政策性住房占據(jù)了半壁江山。

　　來(lái)自易居中國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，11月份北京經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，約占總成交量的55%。

　　“保障房的大規(guī)模入市與消化，導(dǎo)致北京住宅市場(chǎng)成交量上揚(yáng)。”張燕對(duì)記者表示。“從市場(chǎng)面上可以看出這是一個(gè)反彈，但尚不能作為商品房回暖的信號(hào)�！�

　　然而，伴隨成交量增長(zhǎng)的是開(kāi)盤(pán)均價(jià)的持續(xù)下跌。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，北京11月入市的31個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)為每平方米13462元，環(huán)比下降1.4%，同比2007年也下降了16.3%。

　　肖勁也認(rèn)為這種“繁榮”是表面行為。遠(yuǎn)洋·沁山水11000元/平方米的開(kāi)盤(pán)均價(jià)顯然在很大程度上刺激了銷(xiāo)售，目前該樓盤(pán)所在區(qū)域的房?jī)r(jià)維持在13000元/平方米左右。

　　而采取“低開(kāi)”策略的還有首城國(guó)際中心，盡管貴為昔日廣渠路36號(hào)的地王，但其13000元/平方米的均價(jià)比周邊同質(zhì)樓盤(pán)低出20%，首批226套住房在兩天內(nèi)銷(xiāo)售一空。

　　上海同樣出現(xiàn)了“價(jià)跌量增”的現(xiàn)象。易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)記者表示，上海10月份的住宅成交量及成交價(jià)格處于一年中的低谷期，比較基數(shù)很低�！胺磸検潜厝�，這是一種超跌反彈，因?yàn)橐呀?jīng)低到不能再低了�！�

　　“這是一種假回暖。”楊紅旭說(shuō)：“全國(guó)樓市的基本面是下行的，這個(gè)大勢(shì)短期內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)�！�

　　而深圳市場(chǎng)反彈的原因與京、滬又有不同。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，深圳樓市的這波暖意“是過(guò)去一整年規(guī)模性的降價(jià)所形成的”。

　　“當(dāng)前的事實(shí)證明價(jià)格回歸是受到市場(chǎng)歡迎的。對(duì)于剛性需求而言，價(jià)格降到位就會(huì)有人買(mǎi)�！标悇潘烧f(shuō)。

　　顯然，對(duì)于此次小幅回暖，開(kāi)發(fā)商并未顯示出樂(lè)觀的態(tài)度。

　　“將樓市成交量上升與市場(chǎng)復(fù)蘇劃等號(hào)還為時(shí)過(guò)早�！标愴槺硎荆骸拔磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售前景不容樂(lè)觀，波動(dòng)的可能性很大，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不會(huì)很快扭轉(zhuǎn)�！�

　　中糧地產(chǎn)副總經(jīng)理朱海斌在接受采訪時(shí)也表示，政策的效果仍然不能確定，“市場(chǎng)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)折不太可能”。

　　底部振蕩走勢(shì)成型

　　“這次成交量反彈是降價(jià)、政策等因素合力的結(jié)果，但僅靠這些還不足以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。”陳勁松表示，之前出臺(tái)的限制性政策積累過(guò)多，這很難讓樓市真正回暖。

　　“是觸底，但絕不是反彈的開(kāi)始�！鳖櫾撇�表示：“保障房可以說(shuō)釋放了低收入家庭的購(gòu)買(mǎi)力，要想使這股暖意持續(xù)下去，下一步要把中等收入家庭調(diào)動(dòng)起來(lái)。”他認(rèn)為，最有效的手段是對(duì)二手房貸進(jìn)一步放松，“目前決策層出拳還不夠快、不夠狠”。

　　肖勁也認(rèn)為，雖然近期出現(xiàn)小幅反彈，但“市場(chǎng)處于低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)不可能在短期改變”。

　　盡管有所憂(yōu)慮，但無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是學(xué)者，都認(rèn)為未來(lái)1個(gè)月內(nèi)的市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)很清晰。

　　“開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，通常在年底推出較大力度的促銷(xiāo)活動(dòng)，12月份的成交量可能持續(xù)增長(zhǎng)�！睆堁嗾f(shuō)。她認(rèn)為回暖現(xiàn)象是否可以持續(xù)下去，關(guān)鍵要看“住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量的多少和市場(chǎng)存量部分的銷(xiāo)售策略”。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，北京12月份住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量近40萬(wàn)平方米(其中包括19萬(wàn)平方米的限價(jià)房)。若按此推算，12月份的新增供應(yīng)量蔚為可觀。

　　然而，這一波小高潮后，或許將再度迎來(lái)低谷。

　　以北京市為例，2009年北京計(jì)劃新建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障、政策性住房850萬(wàn)平方米。張燕認(rèn)為，隨著政策性住房購(gòu)買(mǎi)人群范圍的不斷擴(kuò)大，勢(shì)必對(duì)普通商品房的購(gòu)買(mǎi)人群產(chǎn)生一定的分流作用，但“對(duì)普通商品房產(chǎn)生多大的沖擊，還要看其入市的規(guī)模究竟有多大”。

　　“但房地產(chǎn)不太可能像股票那樣出現(xiàn)持續(xù)性的、巨幅的降價(jià)。”陳勁松認(rèn)為，目前國(guó)家政策的出臺(tái)是以一種摸著石頭過(guò)河的心態(tài)在進(jìn)行，所以“市場(chǎng)會(huì)持續(xù)在低位振蕩”。

　　但在契稅減半、央行連續(xù)降息、公積金貸款利率下調(diào)等一系列利好作用之下，各種降價(jià)行為或許會(huì)不斷給底部徘徊的樓市帶來(lái)一波接一波的小陽(yáng)春。

　　“開(kāi)發(fā)商對(duì)于目前的市場(chǎng)環(huán)境也并非坐以待斃，進(jìn)而會(huì)推出各種足夠?qū)嵒莸匿N(xiāo)售策略以促進(jìn)成交量。”陳順認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商很清楚降價(jià)促銷(xiāo)的效果，問(wèn)題在于“到底能撐到什么時(shí)候才肯降價(jià)”。 (魏洪磊)