“粗略估計，外來人口購房占據(jù)新房交易量的35%，并且正在成為廣州購房主力。他們對廣州房價的攀升產(chǎn)生了相當程度的影響。”2007年，穗房價在高位運行基礎(chǔ)上持續(xù)上漲，廣州市民基本缺乏購房能力。昨日，廣州市社科院發(fā)布《2007年廣州房價走高的根源探討與調(diào)控措施》報告稱，造成這一現(xiàn)象的影響因素主要是以高地價、高稅費為主的高成本以及嚴重的貧富分化。報告提出了包括應(yīng)控制非常住人口購房在內(nèi)的一系列措施。

　　根源一：

　　供給與需求的矛盾是根本

　　報告稱，土地由市政府統(tǒng)一規(guī)劃出讓，而政府又無法及時把握社會需求并迅速作出反應(yīng)，總是按照理性管理者的思維按部就班地出讓或招標土地總量以及類型，從而形成兩種矛盾。

　　一是出讓土地總量遠遠滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)商的要求。二是出讓土地與開發(fā)商對不同類型地塊需求之間的結(jié)構(gòu)性矛盾。

　　報告得出結(jié)論，計劃經(jīng)濟的供給市場與市場經(jīng)濟的需求市場之間的矛盾是房價高企的最根本原因。

　　根源二：

　　“五招”政策是政策性原因

　　經(jīng)營城市往往就是經(jīng)營房地產(chǎn)。政府怎樣通過房地產(chǎn)經(jīng)營城市呢？報告稱，途徑有五：一是用批租制代替年租制，一次性收取70年的地租費；二是運作土地，低進高出。地方政府以低價從農(nóng)民手中購得土地，經(jīng)過簡單的三通一平或炒作之后，便高價出售給開發(fā)商；三是減少供應(yīng)，抬高地價。四是有限競標，抬高地價。地方政府在同一時段不推出多幅地塊，而是推出一幅地塊，讓眾多開發(fā)商競爭，抬高房價；五是用批稅制代替年稅制，一次性收取本應(yīng)分攤在70年的配套費；六是提高稅率，多開稅種，如城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，開征土地增值稅。前四種方式主要是通過抬高地價促使房價上漲，這已為廣州不斷刷新的“地王”所證實，后兩種措施主要是通過增加稅費，加重商品房成本，從而促使房價上漲。

　　根源三：

　　貧富差距過大是經(jīng)濟根源

　　報告稱，貧富差距過大是廣州市房價高位運行的重要影響因素。報告撰寫者稱，產(chǎn)業(yè)分化才是貧富分化的根源�，F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)競爭力強，而相當多的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競爭力不強。勞動生產(chǎn)率差距持續(xù)擴大，產(chǎn)業(yè)工資差距不斷拉大。同時，部分產(chǎn)業(yè)，憑借著壟斷權(quán)力，獲得很高的經(jīng)濟效益，從而職工工資很高，待遇很好。

　　更為重要的是，產(chǎn)業(yè)分化直接導致了國民收入二次分配中的更大的貧富不均。

　　報告分析，實際上，財產(chǎn)性收入倍增的是那些手中資金充裕、信息渠道寬、擁有一定權(quán)力的城鎮(zhèn)尤其是廣州的有錢人。開發(fā)商只需要向這部分人提供住房便能夠達到利潤最大化，房價高漲勢在必然。

　　根源四：

　　不合理住房消費是社會根源

　　市民不合理的住房消費習慣主要表現(xiàn)在三個方面：一是過度看重住房的所有權(quán)，把住房與自己的成敗得失密切聯(lián)系起來，住房往往成為一個人成功的象征。

　　二是趕潮流，住房要新，裝飾要現(xiàn)代化、豪華化。

　　三是市民對住房面積要求越來越高，由80平方米上升到100平方米，由100平方米上升到120平方米甚至150平方米，趕超美國。

　　根源五：

　　70年住房所有權(quán)亦是根源

　　報告認為，70年的住房所有權(quán)制度通過限制供給，在相當程度上抬高了房價：其一，樓齡越長，人們越不敢購買，銀行也不敢提供按揭，如中國四大銀行皆不給樓齡超過15年的商品房提供按揭，從而把大量的舊房擋在二手房市場之外；二是導致樓齡越長的住房價值越低，人們不愿意整修舊房，導致舊房迅速老化，難以進入二手房市場；三是現(xiàn)在土地緊張，資源緊缺，環(huán)境壓力大，二手房供給不足，主要依賴建設(shè)新房，確實引起地價上漲，造價上升，稅費加重，最終導致房價快速上升。

　　根源六：

　　區(qū)域發(fā)展水平差異是地理原因

　　專家表示，廣州與周邊地區(qū)存在過大的經(jīng)濟發(fā)展水平差距。而且廣州周邊地區(qū)人口基數(shù)龐大，富裕人口相當多，他們中的很多人想到廣州購房，或因為住，或看中廣州的優(yōu)勢而投資。粗略估計，外來人口購房占據(jù)新房交易量的35%，并且正在成為廣州購房主力。他們對廣州房價的攀升產(chǎn)生了相當程度的影響。(作者: 黃蓉芳)