預期中的政府對房地產業(yè)出手救市終于在10月22日到來,降稅、降息、降按揭首付等措施,是10月17日國務院常務會議提出“加大保障性住房建設規(guī)模,降低住房交易稅費,支持居民購房”的執(zhí)行和體現(xiàn)。然而,從國內外大背景看,本次新政只是中央政府一攬子刺激經濟舉措的組成之一,而并非單一為挽救困頓中的房地產業(yè)而出臺。

　　實際上,準確解讀此次國務院會議精神,可以令我們更好地理解中央政府對房地產領域宏觀調控政策調整的目標所在。溫總理的三句話關鍵點在于:一是加強低收入群體的住房保障,這是有利于疏解社會矛盾的關注民生舉措；二是通過政府在稅收上讓利,減低商品房交易雙方的成本,而在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費減免,并未提及；三是支持居民購房,著眼點在于鼓勵購房自住者,至于用于投資投機的,則不在這范圍之內。

　　綜合以上幾點,可以看出中央經濟工作會議新精神在房地產調控領域的體現(xiàn),旨在鼓勵以首次置業(yè)、改善性自住換房置業(yè)的剛性需求,將這股對于房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展有利的潛在購房力量激發(fā)出來,而并不鼓勵具有破壞性力量的投機性購房行為。一味以刺激成交量為目標的救市,并不是樓市調控轉向的目的。救市救的是自住型剛性需求,而不是高房價。

　　從此次新政內容分析,對個人首次購買90平方米及以下住房的,契稅下調到1%；首次購房和改善型購房貸款,最低首付款比例下調至20%,貸款利率最低調至0.7倍；個人住房公積金貸款利率也同時下調。這些措施明顯針對有剛性需求的購房者。

　　如果業(yè)內為政府救市信號而歡欣鼓舞,進而判斷房價將回升,很可能過早樂觀。專家們已紛紛指出,過去的高價位是投資需求,并不是正常反映家庭的收入。在目前投資性購房者已退出市場的情況下,房價仍是15倍到20倍的家庭收入的狀況,是無法維持的。在房價無法降到可以承受的區(qū)間時,即使再多的政策利好鼓勵,剛性需求也無法被激發(fā)。

　　成交數(shù)據(jù)正在證明這一點。以國慶黃金周廣州樓市成交數(shù)據(jù)為例,郊區(qū)低價盤仍然牢牢占據(jù)成交量前幾位,并且將近幾個月來廣州市商品房成交均價一路拉低。當政府“救市”只為鼓勵自住型剛性需求,而剛性需求要求合理降價的時候,開發(fā)商們期待“救市”信號會令房價止跌回升的預期很可能會落空。