“我們估計，2008年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，全行業(yè)在今年下半年開始集中體現(xiàn)資金趨緊的特點。”

　　今天下午，焦點房地產(chǎn)網(wǎng)委托北京師范大學(xué)金融研究中心所作的《房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報告》新鮮“出爐”，其主要觀點讓正面臨資金緊缺困擾的房地產(chǎn)開發(fā)商愈發(fā)揪心。

　　支出大增資金分流加速

　　2008年1、2季度房地產(chǎn)開發(fā)投資依然呈現(xiàn)較快的增長，增幅達(dá)到30%以上，較去年同期增速更快。7月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金投入速度并沒有明顯的放慢跡象。這一部分資金的大量投入，是造成房地產(chǎn)商資金緊缺的主要原因。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資從分類的情況看，住宅投資依舊是主導(dǎo)，始終占據(jù)70%以上的投資比例。這個比例和去年同期基本持平。住宅類投資的增幅基本和房地產(chǎn)開發(fā)投資同步，2007—2008始終保持著30%以上的增長幅度。

　　房地產(chǎn)商的第二大資金支出是土地購置，2003年以來，國內(nèi)土地的供給量基本穩(wěn)定，在每年4億平方米的水平波動，差距不是太大。然而，土地價格卻是年年上漲，哪怕是根據(jù)官方數(shù)據(jù)簡單推算，到2008年上半年，土地儲備規(guī)模也已超過3.2億平米，樓面地價的購置價格也已上升到1100元/平方米以上。

　　2007年，房地產(chǎn)商購買土地的投入已經(jīng)超過4000億元，2008年上半年則超過了2100億元。

　　另外，商業(yè)銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產(chǎn)商的重要成本之一。從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來看，有75%的資產(chǎn)來自于負(fù)債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項。

　　最后，房地產(chǎn)商在經(jīng)營中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大的背景下，稅收支出的金額也越來越大，到2007年稅收支出已經(jīng)接近2500億元。

　　綜上所述，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購置土地、應(yīng)付本金和利息以及應(yīng)付稅費等幾個方面。2007年，房地產(chǎn)商的支出達(dá)到一個頂峰，從2008年上半年的情況來看，增速有所放緩，但支出還在繼續(xù)增加之中。

　　源頭“關(guān)閘”資金缺口凸現(xiàn)

　　而另一方面，房地產(chǎn)資金來源卻在趨緊，其原因有幾個方面：首先，是銀行貸款的減少。緊縮的貨幣政策和銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請貸款帶來了困難。同時，當(dāng)房地產(chǎn)市場開始走向調(diào)整，銀行方面也進(jìn)一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風(fēng)險。其次，是銷售的下降。銷售的下降必然帶來預(yù)付款和定金數(shù)量的減少，同時按揭部分也進(jìn)一步減少，這一部分資金來源的減少完全是由需求下降所帶來的。

　　《報告》指出，2007年對于中國經(jīng)濟(jì)來說是非常特殊的一年，中國經(jīng)濟(jì)繼1992到1996年之后，經(jīng)歷了第二次連續(xù)五年GDP增速超過10%的高速增長周期，并達(dá)到了經(jīng)濟(jì)景氣的巔峰。2007年10月16日，上證指數(shù)達(dá)到6100點以上的歷史新高。房地產(chǎn)市場則在稍早于此也達(dá)到了景氣頂點，需求膨脹的同時伴隨房價高漲，房地產(chǎn)商更是以一種前所未有的樂觀情緒囤積土地，以求未來更加迅速地擴(kuò)張和發(fā)展。

　　此后，市場迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計。首先是股票市場開始大幅度下跌，從6000點跌至4000點，又從4000點向2000點而去。全國性的房地產(chǎn)市場調(diào)整也大體從2008年開始了，市場觀望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開始提高，房價也明顯松動。景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲備規(guī)模和在建設(shè)規(guī)模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現(xiàn)。

　　該報告通過對2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況作分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點在2008年下半年開始集中體現(xiàn)，預(yù)計資金需求與資金供給的缺口達(dá)到6730.787億元。

　　《報告》還稱，決定2009年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素有兩個方面：宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策因素。如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走弱，同時緊縮的政策不變，房地產(chǎn)行業(yè)極有可能進(jìn)入一個長達(dá)幾年的調(diào)整階段，當(dāng)年的資金缺口將達(dá)到9290億元，行業(yè)衰退在所難免；如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠迅速走強，國家同時放松銀根，房地產(chǎn)市場將可能經(jīng)歷一個較短的調(diào)整過程，2009年底有望走出低谷。(趙燕華 林泓)