土地作為一種稀缺資源，其價(jià)值長(zhǎng)期以來(lái)并沒(méi)有得以體現(xiàn)，過(guò)低的土地要素價(jià)格也造成了土地浪費(fèi)嚴(yán)重。而隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，大量耕地的流失給我國(guó)糧食生產(chǎn)造成威脅。如何推動(dòng)土地科學(xué)利用擺在了人們的面前，如何發(fā)揮土地的價(jià)格引導(dǎo)作用變得十分重要。

　　近日，上海長(zhǎng)寧區(qū)西郊賓館旁一塊1.36萬(wàn)平方米的土地，以24118元／平方米的高價(jià)成為上海住宅用地的“單價(jià)地王”。新“單價(jià)地王”的再次出現(xiàn)，給交易量下滑、日益冷清的上海，乃至全國(guó)的土地市場(chǎng)似乎帶來(lái)一股活力。在當(dāng)前我國(guó)房市交易低迷、房?jī)r(jià)面臨下行壓力、土地市場(chǎng)不斷遭遇“退地、流拍”的情況下，這一現(xiàn)象是否意味著土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？我國(guó)的土地市場(chǎng)究竟將走向何方？

　　土地作為一種稀缺資源，其價(jià)值長(zhǎng)期以來(lái)并沒(méi)有得以體現(xiàn)，過(guò)低的土地要素價(jià)格也造成了土地浪費(fèi)嚴(yán)重。而隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，大量耕地的流失給我國(guó)糧食生產(chǎn)造成威脅。如何推動(dòng)土地科學(xué)利用擺在了人們的面前，如何發(fā)揮土地的價(jià)格引導(dǎo)作用變得十分重要。

　　然而，前幾年隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，房地產(chǎn)商拿地的熱情和“大手筆”使得一些城市“地王”頻現(xiàn)，土地市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種非理性的價(jià)格上漲。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“囤地”行為也導(dǎo)致了大量閑置土地的出現(xiàn)。這些，都對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行帶來(lái)了隱患。從去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向低迷，我國(guó)的土地市場(chǎng)也從原來(lái)熱鬧的“競(jìng)拍”變成了“流拍”，甚至出現(xiàn)了“地王”毀約退地的現(xiàn)象。根據(jù)來(lái)自國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)土地有接近一半都是以底價(jià)成交收?qǐng)觯�更�?0%左右的土地遭遇流拍流標(biāo)。如果說(shuō)目前的房市依然在觀望中，開(kāi)發(fā)商們堅(jiān)持不降價(jià)，那么土地市場(chǎng)早已經(jīng)遭遇了價(jià)格下行的寒流。

　　這種局面的出現(xiàn)與我國(guó)宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)。在土地增量方面，我國(guó)政府嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)和對(duì)建筑用地的審批，而在處理土地存量，也就是所謂“閑置土地”時(shí)，政府更是毫不手軟。畢竟土地閑置，有百害而無(wú)一利：一方面不利于土地的科學(xué)集約節(jié)約利用，造成資源浪費(fèi)；另一方面也無(wú)法真實(shí)反映土地市場(chǎng)的供需狀況。而對(duì)于“囤地”的企業(yè)來(lái)講，閑置土地更是占有企業(yè)的大量資金，一旦出現(xiàn)價(jià)格的波動(dòng)，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，近年來(lái)我國(guó)政府不斷加大對(duì)閑置土地的處理力度。今年年初，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的出臺(tái)，更是為清查閑置土地設(shè)立了時(shí)間表。通知要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院作出專題報(bào)告。而征收土地閑置費(fèi)這項(xiàng)政策的頒布，無(wú)疑是對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地行為的再一次重拳打擊。

　　信貸緊縮政策也是土地市場(chǎng)降溫的主因。近日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。其中，對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))。這項(xiàng)措施，更是給囤地的房地產(chǎn)商從資金上收緊了“緊箍咒”。

　　除了宏觀調(diào)控政策對(duì)土地市場(chǎng)的影響之外，這輪土地市場(chǎng)降溫還有一個(gè)原因，那就是市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)發(fā)揮了作用。從另一個(gè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)土地市場(chǎng)的影響也起到了重要的作用。前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆造成開(kāi)發(fā)商囤積了大量的土地，而這些土地的消化則需要一個(gè)過(guò)程。尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎靡，再加上股市的低迷以及上市融資面臨諸多困難，許多開(kāi)發(fā)商資金鏈面臨斷裂的危險(xiǎn)。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的興趣銳減，土地市場(chǎng)的需求減少造成了土地價(jià)格難以再現(xiàn)去年的輝煌，反而出現(xiàn)大量“流拍”現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)“退地”以減少損失的情況。供需的變化帶來(lái)土地市場(chǎng)的“寒潮”。

　　另外，土地財(cái)政是許多地方政府的收入來(lái)源。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，去年全國(guó)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地收入超過(guò)9000億元，其中大部分收入由地方政府支配。在現(xiàn)有的體制下，地方政府賣地的沖動(dòng)難以根本遏制，一旦土地價(jià)格下降，地方政府只好靠增加數(shù)量來(lái)獲得收益。如果土地難以出讓，就囤積在地方政府手中。專家指出：“回歸理性取決于土地合理流通，即土地既不能囤在地方政府手里，也不能囤在開(kāi)發(fā)商手里，任何一方囤地都會(huì)使得土地市場(chǎng)供求失衡。”而要解決這個(gè)問(wèn)題，就必須從制度的改革入手。

　　從這些年來(lái)土地市場(chǎng)的起伏來(lái)看，我國(guó)的土地市場(chǎng)還存在許多不完善的地方。專家指出：“地價(jià)決定不了房?jī)r(jià)走勢(shì)，但房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響是明顯的。因此，土地市場(chǎng)回歸理性的一個(gè)前提是房?jī)r(jià)回歸理性。”但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整時(shí)期，觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)商面臨著資金回收的壓力，房?jī)r(jià)下行的壓力不小。雖然經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房的建設(shè)在各地不斷推進(jìn)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)依然不合理。可以說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善還有一個(gè)過(guò)程，與之息息相關(guān)的土地市場(chǎng)，也不可能在短期內(nèi)得以完善。

　　看來(lái)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，個(gè)別“單價(jià)地王”的出現(xiàn)恐怕只是曇花一現(xiàn)，只能反映出某個(gè)地塊的優(yōu)勢(shì)，并不意味著遭遇寒流的土地市場(chǎng)出現(xiàn)根本的轉(zhuǎn)機(jī)。土地市場(chǎng)的完善還有很長(zhǎng)的路要走。(記者 龐東梅)