深圳房?jī)r(jià)降了嗎？

　　自2007年7月以來(lái)，特別是9月28日央行“第二套住房首付40%”政策出臺(tái)后，深圳商品房成交量大幅下降，價(jià)格也出現(xiàn)一些波動(dòng)，似乎深圳的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

　　然而，深圳房?jī)r(jià)真的下降了嗎？讓我們來(lái)看看數(shù)據(jù)。整體來(lái)講，2007年深圳商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升，較2006年上升46%。雖然政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是2007年深圳商品房?jī)r(jià)格還是大幅度上漲，12月份達(dá)到16335.4元／平方米，較年初的10158元／平方米增長(zhǎng)了60.8%。仍是全國(guó)增幅最快、價(jià)格最高的城市之一。

　　2008年前3周，一手房、二手房周平均成交量在550套左右，以關(guān)外成交為主；第2周的一手房成交價(jià)在繼第1周16028.3元／平米降至13638元／平米后，第3周又升至14024元／平米，環(huán)比上升2.9%。

　　未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)：短期下降，中期反彈

　　從2007年全年及2008年前3周的成交情況來(lái)看，盡管成交量出現(xiàn)大面積的下滑，但深圳的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的下降趨勢(shì)，價(jià)格始終在波動(dòng)中。深圳房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅下降，基于以下幾點(diǎn)理由：

　　第一、購(gòu)房者并非購(gòu)買(mǎi)力耗盡，而是處于觀望狀況，負(fù)利率將不斷將70%的銀行儲(chǔ)蓄擠向股市、樓市。從需求上看，居民的財(cái)富爆炸仍在進(jìn)行中，人民收入增長(zhǎng)良好。普通居民的資產(chǎn)中，70%仍為銀行儲(chǔ)蓄，而負(fù)利率(儲(chǔ)蓄利率低于通貨膨脹率)不斷地將這些儲(chǔ)蓄擠向股市、樓市。

　　第二、最近推出的政策，只是推遲購(gòu)買(mǎi)力的釋放，加快行業(yè)整固，最終一定會(huì)帶來(lái)新一輪房地產(chǎn)漲勢(shì)。房?jī)r(jià)上升會(huì)誘發(fā)矛盾，不過(guò)房?jī)r(jià)急跌同樣不利于社會(huì)和諧，還可能對(duì)消費(fèi)造成負(fù)面影響。

　　第三、新的政策導(dǎo)致行業(yè)重組，資金不足的開(kāi)發(fā)商被兼并收購(gòu)，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大規(guī)模下降。房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度，很大程度取決于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，在整體行業(yè)資金尚算充裕，經(jīng)濟(jì)中又是流動(dòng)性泛濫的情況下，資金短缺的開(kāi)發(fā)商往往會(huì)被購(gòu)并，而不至于跳樓大減價(jià)。新政推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重組，一批開(kāi)發(fā)商通過(guò)上市或發(fā)行債券募集到了充足的資金，更找到了資本運(yùn)作的平臺(tái)。

　　第四、長(zhǎng)期來(lái)看，深圳作為移民城市，人口還在快速增加，剛性需求依然旺盛。從各區(qū)人口計(jì)生局提供的材料來(lái)看，深圳的人口構(gòu)成非常特殊，戶籍人口僅占到16%；非戶籍常住人口占到52%；其余32%為居住時(shí)間在一年以下的流動(dòng)人口。在以上三類(lèi)人群中，戶籍城市移民以及非戶籍常住人口是商品住宅的主要擁有者。因此這兩部分人群收入和財(cái)富的增長(zhǎng)，以及人口基數(shù)的增長(zhǎng)，將是決定深圳商品住宅需求增長(zhǎng)最主要的因素。

　　第五、長(zhǎng)期土地供給緊張難以改善。

　　深圳市區(qū)狹小，轄區(qū)面積僅1952.84平方公里。截止2006年末，未利用土地僅余49.6平方公里。同時(shí)受?chē)?guó)家嚴(yán)格保護(hù)耕地政策的影響，深圳通過(guò)壓縮耕地等農(nóng)用地做建設(shè)用地的空間幾乎沒(méi)有。嚴(yán)峻的土地供給狀況，使得深圳市可做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地極為緊迫。

　　第六，居民貸款需求依然旺盛，貸款緊縮政策難以壓制剛性需求。

　　由于2007年四季度猛刮“控貸風(fēng)”，不少銀行到年底出現(xiàn)了無(wú)錢(qián)可貸的情況，也使得居民貸款購(gòu)房一度受限。

　　由于2007年底的緊縮政策，預(yù)計(jì)2008年一季度的貸款需求會(huì)猛增。隨著新一年的房貸發(fā)放，剛性需求將被催發(fā)。

　　深圳房?jī)r(jià)的底線在哪里？

　　2008年1月4日，深圳推出位于龍崗和寶安區(qū)的首批“限面積、限房?jī)r(jià)”的雙限用地，最高售價(jià)分別為9840元／平米和8400元／平米，這比出讓地段商品房的市場(chǎng)售價(jià)要低20%左右。

　　限價(jià)房選擇在寶安和龍崗?fù)瞥�，主要是因�(yàn)閮r(jià)格的非理性增長(zhǎng)；關(guān)內(nèi)不太可能推出限價(jià)房，即使推出效果也非常有限。選擇在寶安和龍崗?fù)瞥鱿迌r(jià)房，主要是因?yàn)殛P(guān)外房?jī)r(jià)在2007年出現(xiàn)飛漲。關(guān)外房?jī)r(jià)之所以出現(xiàn)這種非理性的增長(zhǎng)，主要是因?yàn)橹鲃?dòng)和被動(dòng)需求旺盛，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)提高。首批“限價(jià)房”在這兩個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)推出，有助于抑制該區(qū)房?jī)r(jià)的快速上漲，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　限價(jià)房亮出市場(chǎng)底線，市場(chǎng)距離底線并不遙遠(yuǎn)。限價(jià)房的推出，實(shí)際上是規(guī)定了商品房?jī)r(jià)的下限，商品房?jī)r(jià)不可能低過(guò)限價(jià)房，因此可將限價(jià)房作為商品房?jī)r(jià)格的參考標(biāo)準(zhǔn)。深圳市國(guó)土局規(guī)定，在出讓時(shí)限定單套住房銷(xiāo)售價(jià)格不超過(guò)同期、同片區(qū)、同類(lèi)型商品房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的80%。

　　限價(jià)房的出現(xiàn)亮出了市場(chǎng)普通住宅的價(jià)格底線。從廣州和深圳的規(guī)定可以推斷，限價(jià)房的售價(jià)相當(dāng)于可比商品住宅的70%-80%。如可比商品房售價(jià)為10000元／平米，限價(jià)房?jī)r(jià)格為8000 元／平米，那么其他可比商品房售價(jià)不可能低于8000元／平米，最低只可能在80%-90%(即8000-9000元／平米)之間。(世聯(lián)地產(chǎn))