房?jī)r(jià)高企，成為如何解決民生問(wèn)題的焦點(diǎn)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又是焦點(diǎn)中的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。政府希望他們能夠承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，而民眾直接將攀升的房?jī)r(jià)責(zé)任推加其身。

　　強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)是政府為穩(wěn)定房市而推行的又一政策。對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)《小康》記者重申了對(duì)保障性住房建設(shè)的十點(diǎn)思考

　　一、完善住房政策比市場(chǎng)房?jī)r(jià)更重要

　　住房政策的制度建設(shè)遠(yuǎn)比一時(shí)的市場(chǎng)房?jī)r(jià)更重要。

　　早在1998年23號(hào)房改文件出臺(tái)時(shí)，我們就提出要在建立商品房市場(chǎng)的同時(shí)建立起解決低收入人群的社會(huì)保障制度；當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房未加任何限制條件的混入到商品房的行列而自由交易時(shí)，我們又提出應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房加以回購(gòu)的限制；當(dāng)幾乎所有的媒體都在爭(zhēng)論“居者有其屋”時(shí)，我們提出解決住房權(quán)利是有住房而非一定要有房產(chǎn)，更多的低收入家庭應(yīng)靠政府解決廉租房……

　　我們?cè)�提出了無(wú)數(shù)在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是大逆不道的主張，被認(rèn)為是“人民公敵”的輿論。因?yàn)槲覀兪前l(fā)展商，因此就一定是只為了代表利益集團(tuán)的立場(chǎng)，立場(chǎng)決定了對(duì)錯(cuò)，道理在偏激者面前顯得毫無(wú)反抗之力。

　　據(jù)我觀察，中國(guó)近十年房改貨幣化分配之后的核心問(wèn)題，恰恰是沒(méi)有同步建立一套社會(huì)保障體系，過(guò)度的依賴于原有的福利分配和市場(chǎng)化。雖然同步出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用住房政策，但由于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重目標(biāo)，使經(jīng)濟(jì)適用住房并未能有效的落實(shí)于應(yīng)分享改革成果的低收入家庭，并變相成為了可以自由交易的商品房。因此購(gòu)買行為遠(yuǎn)大于租賃行為，仍讓大量的低收入家庭可望而不可及。

　　事實(shí)更多表現(xiàn)出的是，政府在保障性住房體系建設(shè)上的“缺位”和在市場(chǎng)中過(guò)度壟斷與行政干預(yù)的“錯(cuò)位”，以至于形成了全民購(gòu)房運(yùn)動(dòng)和價(jià)格信號(hào)的扭曲。

　　本來(lái)老百姓無(wú)需關(guān)心商品房房?jī)r(jià)，而只要知道如何能解決住房問(wèn)題。如果全國(guó)上下所有人來(lái)關(guān)心商品房的房?jī)r(jià)了，那說(shuō)明住房制度建立的不完善。

　　二、保障性住房應(yīng)以政府為主體

　　只有政府買單的才叫保障性住房。

　　世界各國(guó)將住房大多分為公屋或私屋。公屋——公共住房是由政府買單的保障性住房。 而私屋則為商品房，是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場(chǎng)化的商品房，是私人支付全部土地使用成本與建筑成本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

　　只有劃撥土地上的住房是土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸國(guó)家所有。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房者只擁有房屋的實(shí)體財(cái)產(chǎn)，但并不擁有土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而土地非出讓的劃撥則是政府的買單部分或財(cái)產(chǎn)收入的轉(zhuǎn)移部分。這就是住房保障性質(zhì)的最基本特征。

　　保障性住房權(quán)是國(guó)家對(duì)人權(quán)的保護(hù)。就像中國(guó)有城市對(duì)流浪者救濟(jì)的制度一樣，是人權(quán)的保護(hù)，也包括提供政府買單的免費(fèi)食宿。

　　社會(huì)保障性住房，政府當(dāng)然可以用市場(chǎng)化的方式建設(shè)，但并不等于凡是市場(chǎng)化的住房都成了社會(huì)保障性住房。尤其凡是交納了土地出讓金的商品房都不能列入保障性住房的范疇，許多人錯(cuò)誤的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一種保障性住房。也有人錯(cuò)誤的理解：“雙限”商品房是一種保障性住房。這都是從根本上忽略了政府已從商品房的土地出讓中獲取了應(yīng)得的或最大的利益。政府不但沒(méi)有承擔(dān)買單的責(zé)任，反而要求市場(chǎng)去提供社會(huì)保障，這是一個(gè)荒謬的邏輯。

　　企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自于它的贏利能力，判斷企業(yè)的行為唯一的標(biāo)準(zhǔn)是法律。而承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，政府是主體。

　　三、保障對(duì)象應(yīng)為低收人群

　　“居者有其屋”的真實(shí)意義是提供無(wú)法用私房(商品房)解決住房問(wèn)題又無(wú)權(quán)享受政府提供的保障性住房的另一種選擇。

　　盡管現(xiàn)在有讓中等收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的提法，但我覺(jué)得這不太現(xiàn)實(shí)。我們的社保問(wèn)題還沒(méi)有完全解決，把醫(yī)保、教育等問(wèn)題都放棄，優(yōu)先來(lái)解決住房問(wèn)題，這種方案值得探討。

　　需要得到政府保障的低收入人群的比例相對(duì)比較低。從全世界來(lái)看，真正需要城市或國(guó)家完全保障的人口只有10%。但中產(chǎn)階級(jí)比例很大，我不認(rèn)為我國(guó)有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)保障中產(chǎn)階級(jí)的住房問(wèn)題。

　　四、設(shè)置保障性住房的退出制

　　保障性住房還需要解決另一個(gè)問(wèn)題就是退出制度�，F(xiàn)在的情況是，住進(jìn)去以后就不出去了。因?yàn)椴荒芙鉀Q這些問(wèn)題，所以政府也不愿意建實(shí)物。過(guò)去北京是通過(guò)收購(gòu)舊房子之類的進(jìn)行實(shí)物配租，幾萬(wàn)戶中實(shí)物配租的只有幾千戶，剩余的都是發(fā)補(bǔ)貼。

　　一提到保障性住房，就有人舉例說(shuō)香港的“居者有其屋”政策，其實(shí)這在理解上有誤差。當(dāng)時(shí)香港提出“居者有其屋”是給那些不能買私屋又不能享受政府保障政策的人提供的一種選擇。這和完全保障居住權(quán)利是兩回事�！熬诱哂衅湮荨卑�括政府提供幫助讓你具備購(gòu)房能力的人，即不具備購(gòu)房能力人群；廉租房是完全無(wú)能力的人，那些人居住的區(qū)域到現(xiàn)在也很差。現(xiàn)在中間階層的那部分人群數(shù)量在增長(zhǎng)，而這部分人中有些經(jīng)濟(jì)條件得到了改善，甚至有奔馳車出入政府提供的“公屋”。如今，香港政府也在發(fā)愁怎么讓這些人出去。

　　美國(guó)政府采取的辦法是只準(zhǔn)你住三年，也就是說(shuō)政府只幫助你三年，三年以后就強(qiáng)制你離開(kāi)。有特殊困難、生老病死、失業(yè)的可以繼續(xù)住三年，就是怕你賴在政府的保障性住房里不走。我們現(xiàn)在沒(méi)有這樣做，因?yàn)槲覀兊氖杖胱C明制度還很不完善。

　　五、城市建設(shè)用地供給VS農(nóng)村宅基地

　　任何國(guó)家都必須對(duì)國(guó)民的住房問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任，這種責(zé)任包括供給建設(shè)居住房屋的用地。

　　中國(guó)目前存在的問(wèn)題是無(wú)論這幾年的房地產(chǎn)投資有多少的增長(zhǎng)，都未能實(shí)現(xiàn)我國(guó)政府1996年向聯(lián)合國(guó)提交的報(bào)告中在2000年應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。至少今天不管是城市還是農(nóng)村都無(wú)法滿足這種最基本的成套住宅。那么又讓這些城市居民不管是買還是租又住在哪里呢？

　　在限制城市建設(shè)用地供給和耕地18億畝紅線的政策中唯獨(dú)不限制農(nóng)村宅基地的發(fā)展。因此宅基地的總面積超過(guò)了城市建成區(qū)總量的四倍多，同時(shí)城市還要為“農(nóng)民工”進(jìn)城提供長(zhǎng)期甚至永久性住房。

　　這個(gè)矛盾的根子也許正在于兩種不同土地性質(zhì)的政策上。

　　六、以土地出讓收入保障性住房建設(shè)資金

　　最能支撐地方政府快速積累財(cái)富的就是土地資源。幾年前各地政府紛紛提出的經(jīng)營(yíng)城市的概念重點(diǎn)就放在了經(jīng)營(yíng)城市的土地上，土地收入成了地方財(cái)政的第二大來(lái)源。城市的建設(shè)與開(kāi)發(fā)同樣提供了大量的稅收。

　　根據(jù)《中國(guó)國(guó)土資源年鑒2005》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年全國(guó)國(guó)有土地供應(yīng)出讓181510.3公頃，成交價(jià)款6412.2億元，扣除實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的資金以及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等各種費(fèi)用之后實(shí)現(xiàn)的土地凈收益為2339.8億元。根據(jù)2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總額為1035.2億元。土地的凈收益是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的2.26倍。

　　讓弱勢(shì)群體分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革成果，既要解決一次分配中的競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題，也要注重二次分配中的保障與殺富濟(jì)貧的轉(zhuǎn)移分配問(wèn)題，住房尤其是重中之重。在中國(guó)已基本保障了就業(yè)與生存的尊嚴(yán)時(shí)，最難解決也是最必須解決的就是低收入家庭的住房問(wèn)題。讓一張床變成一套房，歷來(lái)都是各國(guó)政府的重要任務(wù)。

　　政策的導(dǎo)向?qū)�從讓市�?chǎng)承擔(dān)低收入家庭的住房責(zé)任，變?yōu)橛烧�府承�?dān)社會(huì)保障住房責(zé)任的轉(zhuǎn)化。真正對(duì)民生的關(guān)注正是體現(xiàn)在這種由政府買單的社會(huì)保障制度上。

　　七、減稅貼息解決中產(chǎn)階層住房

　　對(duì)于中等收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的說(shuō)法，我覺(jué)得首先從經(jīng)濟(jì)上說(shuō)，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家會(huì)向中產(chǎn)階層分配財(cái)產(chǎn)。如果經(jīng)濟(jì)適用房面向中產(chǎn)階層，這實(shí)際上就帶有一種財(cái)產(chǎn)分配的性質(zhì)。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度說(shuō)，財(cái)產(chǎn)分配不應(yīng)該向中產(chǎn)階層傾斜。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上找不到要對(duì)中等收入家庭給以保障或補(bǔ)貼的理論，但發(fā)達(dá)國(guó)家大多有以國(guó)家為后盾的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)方式中的貼息貼租的做法。

　　貼息是指對(duì)特定人群購(gòu)房所發(fā)放的低息貸款。貼息是輔助這些家庭靠自身能力在市場(chǎng)中解決住房問(wèn)題的重要手段。貼租是指對(duì)特定人群租房需求實(shí)行的過(guò)渡性消費(fèi)，讓租金高于廉租房但略低于市場(chǎng)的一種租賃住房消費(fèi)。

　　我認(rèn)為中等收入人群的住房問(wèn)題不能完全靠國(guó)家保障，想保也保不起。但要靠國(guó)家支持，變成住房體系中的一部分。

　　各國(guó)購(gòu)房中大多有相應(yīng)的減稅制度，為什么中國(guó)沒(méi)有執(zhí)行呢？當(dāng)貨幣收入轉(zhuǎn)為實(shí)體財(cái)產(chǎn)時(shí)，反而加了許多稅，包括二手房交易中的各種稅收，還要加什么物業(yè)稅。這一系列稅收政策也許對(duì)高收入和對(duì)投資獲利高于稅收損失的人來(lái)說(shuō)是無(wú)所謂的(稅收是可以轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中的)，但對(duì)中等收入人群來(lái)說(shuō)則變成了巨大的交易成本，或者說(shuō)成為了購(gòu)買障礙，許多人沖進(jìn)一手房市場(chǎng)攀高，也與二手房交易的稅收過(guò)重相關(guān)。

　　減稅的最大受益者并非是被稱為富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因?yàn)槎�額減免的購(gòu)房稅收對(duì)富人們的納稅幾乎沒(méi)有太多影響，一次享受之后就不再有用了。但對(duì)中等收入或者中等偏下收入的家庭則會(huì)在梯次消費(fèi)中多次使用，并真正提高他們的住房支付能力，增加市場(chǎng)中的交易量與稅收總量。

　　八、建設(shè)房屋租賃市場(chǎng)減壓房市

　　低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向購(gòu)房消費(fèi)過(guò)渡的時(shí)候可以進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，減緩住房壓力。

　　租賃性住房的建設(shè)就成為繼低收入保障性體系建立之后的另一項(xiàng)重大工程。保障是政府買單的行為，而租賃是政府政策支持的行為，完全可以在政策的支持與引導(dǎo)下，靠市場(chǎng)的力量迅速的建立起來(lái)，這會(huì)對(duì)中等收入人群和整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

　　保障性住房的受益人本來(lái)也進(jìn)入不了市場(chǎng)(強(qiáng)制性拆遷補(bǔ)償者除外)，但中等收入人群則會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，只有當(dāng)市場(chǎng)中的租賃性住房具有規(guī)模時(shí)，這部分消費(fèi)才會(huì)被從購(gòu)買行列中分離變成梯次消費(fèi)的過(guò)渡，讓收入在幾年之后有所提高時(shí)再升級(jí)。

　　完整的住房體系建立是個(gè)分步實(shí)施的較長(zhǎng)階段，但建立住房體系時(shí)應(yīng)先分析現(xiàn)有的住房情況和消費(fèi)需求。有一套能覆蓋各種收入人群的完善體系安排。而不是頭痛時(shí)治頭、腳痛時(shí)治腳，讓市場(chǎng)在一個(gè)更完善的政策指導(dǎo)下運(yùn)行。

　　九、商品房?jī)r(jià)總體會(huì)上漲

　　房?jī)r(jià)由供給以及需求來(lái)決定的。

　　目前，我國(guó)35歲以下的成年人口約為4億人，到2015年則會(huì)接近6億人，已成為了中國(guó)的主力人口群，他們也是近幾年工資收入增長(zhǎng)最快的年齡組，三年半的收入增長(zhǎng)超過(guò)了45%，因此他們的生活方式會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。正是由于這種收入高增長(zhǎng)的預(yù)期和結(jié)婚生子的剛性需求使得他們成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，從已購(gòu)房人群的統(tǒng)計(jì)中可以看出，這一年齡段的購(gòu)房比例占全部購(gòu)房人群中約70%(兩個(gè)十年各占了34%多)，并且集中于一手商品房。未結(jié)婚先有房或?yàn)榻Y(jié)婚而購(gòu)房者占有相當(dāng)比例，為改善居住條件者更占多數(shù)。這種剛性需求隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期看好而正在加強(qiáng)，這一現(xiàn)象一直會(huì)持續(xù)到2020年。

　　同時(shí)，在用地上，我們總的用地指標(biāo)不變時(shí)，卻需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途時(shí)，就必然使商品房建設(shè)的可用地?cái)?shù)量減少，在本來(lái)就供不應(yīng)求的局面之下減少商品房的土地供給又必然的進(jìn)一步推高了土地的價(jià)格，轉(zhuǎn)而變成了推高房?jī)r(jià)的因素。

　　2007年11月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，我認(rèn)為這只是暫時(shí)的并且是局部區(qū)域的，不可能是大范圍的全線下跌。有人誤以為凡是商品就一定會(huì)隨著工業(yè)化生產(chǎn)的效率提高而降低生產(chǎn)的成本，從而降低商品的價(jià)格，這也許是個(gè)錯(cuò)誤。凡是和稀缺資源消耗密切相關(guān)的商品，不管如何改進(jìn)生產(chǎn)，提高效率都無(wú)法完全消化資源緊缺而影響的價(jià)格上漲。許多商品隨著必要成本的增長(zhǎng)也會(huì)始終保持上漲的趨勢(shì)，就象豬肉、雞蛋和牛奶會(huì)有局部時(shí)間的波動(dòng)，但最終也只會(huì)上漲而無(wú)法因生產(chǎn)效率提高而降價(jià)。

　　十、關(guān)鍵在于保障住房政策的執(zhí)行度

　　住房保障性政策的出臺(tái)受到了全社會(huì)的關(guān)注與歡迎，但更多的人都在懷疑政策的可執(zhí)行性與執(zhí)行的力度。我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)政策一定會(huì)得到貫徹與執(zhí)行的，否則當(dāng)?shù)氐娜舜笈c政協(xié)都會(huì)不干的。但執(zhí)行到什么程度則要看當(dāng)?shù)卣�府選擇的平衡點(diǎn)是否合理與適度了。

　　就像錢幣的兩面一樣，保障性制度也是一把雙刃劍，處理得好則皆大歡喜；認(rèn)識(shí)不清、處理得不好則可能在保障不足與保障過(guò)度，這都會(huì)給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)與可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響，尤其是非發(fā)達(dá)的城市更是如此。

　　這就需要地方政府在解決保障性住房問(wèn)題上把握好幾個(gè)平衡點(diǎn)，也就是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)保障之間的平衡、高地價(jià)與低房?jī)r(jià)之間的平衡以及保障選民與保障社會(huì)之間的平衡。(記者 蔣衛(wèi)武)