回顧2007年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨著調(diào)控的聲音，房?jī)r(jià)仍舊一路飚升。但隨著央行前不久關(guān)于第二套房貸更嚴(yán)厲的細(xì)化政策出臺(tái)以及年內(nèi)的六次加息，終于在歲未年終，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再那么火爆，打折、降價(jià)、拐點(diǎn)等諸多令市場(chǎng)降溫的聲音此起彼伏。

　　“金融政策進(jìn)一步從緊、物業(yè)稅勢(shì)在必行，保障性住房形成供應(yīng)，這些都預(yù)示著2008年的房?jī)r(jià)可能會(huì)滯漲或者下行�！币晃环康禺a(chǎn)專家在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者時(shí)這樣表示。

　　金融政策更加趨緊

　　一直以來(lái)，房地產(chǎn)都是“政策市”。2007年，一直備受各界質(zhì)疑且略顯“溫柔”的調(diào)控政策終于顯示出應(yīng)有的凌厲效果。

　　2007年年初的“土地增值稅”以及9月份的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》是今年以來(lái)最為重要的調(diào)控政策。一方面，累進(jìn)稅率制度使土地增值稅政策進(jìn)一步鼓勵(lì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，限制高檔物業(yè)的開發(fā)；另一方面，央行有關(guān)“第二套住房貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的規(guī)定不僅增加了投資、投機(jī)的成本，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)行為能起到一定抑制作用，更在一定程度上抑制了一些家庭購(gòu)買第二套房的消費(fèi)需求。

　　“延續(xù)2007年調(diào)控政策的趨勢(shì)，2008年的調(diào)控政策只會(huì)更加嚴(yán)厲�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)研究學(xué)者尹中立在接受記者采訪時(shí)表示，從前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神中可以看出，明年金融政策中加息和收緊貸款的措施可能還會(huì)出現(xiàn)。

　　“如果CPI的漲幅不能控制在5%之內(nèi)，加息就在所難免。有消息表明銀監(jiān)會(huì)要把2008年全年的信貸增幅控制在13%以內(nèi)，比今年15%的調(diào)控目標(biāo)還要低。而且，監(jiān)管層甚至一改過(guò)去對(duì)貸款控制年度設(shè)限的慣例，改為季度設(shè)限。”尹中立表示，這些都說(shuō)明銀行明年放貸會(huì)更緊張，而金融政策的收緊也一定會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方都帶來(lái)很大影響。

　　“從美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)中可以看出，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)威脅到中國(guó)的金融安全和社會(huì)穩(wěn)定�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析表示，從央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告上看，2006年6月末到2007年6月末，金融機(jī)構(gòu)的房貸和開發(fā)貸款余額增加了9000億元，第二季度末已達(dá)到驚人的4.3萬(wàn)億，第三季度的增長(zhǎng)更快。銀行資金過(guò)快地向一個(gè)行業(yè)集中，不但將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性安全問(wèn)題，還將嚴(yán)重影響其它行業(yè)的健康發(fā)展。

　　需要特別注意的是，銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲的幅度是成正比的，房?jī)r(jià)上漲一倍，意味著以銀行資本購(gòu)買實(shí)物資產(chǎn)的代價(jià)翻了一倍，也就是說(shuō)，房屋的增值意味著銀行金融資本的貶值。一旦房?jī)r(jià)下跌，房屋資產(chǎn)的水分被擠出，可能導(dǎo)致銀行金融資本的大幅縮水，這才是地產(chǎn)金融危機(jī)的核心。　

　　所以，如果系列政策還不能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，金融工具中的物業(yè)稅、租賃稅、遺產(chǎn)稅、交易稅、所得稅都將陸續(xù)出臺(tái)或者大幅提高，未來(lái)住宅的投資功能會(huì)被迅速擠壓，持有成本會(huì)急劇上升。

　　“當(dāng)然，物業(yè)稅的開征已經(jīng)是勢(shì)在必行，2008年不一定會(huì)開始開征，因?yàn)闂l件還不太成熟，但有可能會(huì)給出具體開征的時(shí)間表，屆時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)小�！币�中立表示。

　　冬天來(lái)臨，該準(zhǔn)備棉被了

　　對(duì)比兩年前，2007年年底的樓市正在降溫是不爭(zhēng)的事實(shí)。一面是北京、上海樓市“有價(jià)無(wú)市”的局面愈演愈烈，一面是深圳、廣州部分樓盤的價(jià)格回調(diào)，已然連續(xù)上漲了三年的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)，銷量也在銳減。很多開發(fā)商對(duì)2008年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)也開始不像往年那樣一致喊漲。

　　“新盤開盤價(jià)格普通調(diào)低，開發(fā)商定價(jià)變得謹(jǐn)慎；同一樓盤前、后期開盤價(jià)差縮小甚至降低；變相降價(jià)開始，促銷花樣疊出，廣告量開始增加�！边@是明天地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)陳云峰對(duì)近期樓市現(xiàn)狀的總結(jié)。

　　“‘幸福的日子過(guò)去了嗎？’開發(fā)商們見面開始互相打探對(duì)2008年市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，大家實(shí)在太懷念這兩年舒服的日子了�！标愒品逭f(shuō)，樓市遇冷，原來(lái)一直受冷落的房地產(chǎn)代理公司又開始忙起來(lái)了，迫于銷售業(yè)績(jī)以及回籠資金的壓力，開發(fā)商的銷售總監(jiān)們需要尋找新的途徑賣房。

　　與此同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)原來(lái)只做活動(dòng)營(yíng)銷而拒絕在媒體做廣告宣傳的北京東部一個(gè)中高檔樓盤，近期也開始在媒體投放硬廣告。

　　“根據(jù)對(duì)1997-2007年十年來(lái)北京房地產(chǎn)幾大數(shù)據(jù)實(shí)證分析研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)即將結(jié)束的十年周期�！敝袊�(guó)人民大學(xué)土地管理系副教授鄭華在接受記者采訪時(shí)表示，統(tǒng)計(jì)十年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，以十年為周期來(lái)看，房?jī)r(jià)在1997年達(dá)到一個(gè)高峰值后，后來(lái)一直處于低谷，從2004年才開始再次攀升，到2007年再次漲到一個(gè)高峰值。

　　“根據(jù)此次研究，我們可以保守的預(yù)測(cè)2008年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率會(huì)下降，甚至下降到負(fù)數(shù)。”鄭華說(shuō)，從中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期來(lái)看，2008年無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，具體表現(xiàn)為市場(chǎng)供應(yīng)減少，需求也減少，但需求量的下降超過(guò)供應(yīng)量的下降，這樣房?jī)r(jià)將會(huì)停滯甚至下降。

　　而對(duì)于2008年房?jī)r(jià)的另一個(gè)重要影響，就是住房保障政策中的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的建設(shè)。政府最終建立起多層次的保障性住房體系，將城市中低收入階層的基本居住需求從純粹由市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離出來(lái)。這不僅使得商品住房需求有所減少，而且會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的稀釋作用。

　　面對(duì)物業(yè)稅開征的預(yù)期、金融政策的收緊、市場(chǎng)壓力的加大，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有可能真的像華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)所說(shuō)的那樣，冬天來(lái)臨，是該準(zhǔn)備棉被了！(記者 王小霞)