12月11日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(下稱《補(bǔ)充通知》)，明確第二套住房的認(rèn)定細(xì)則是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的家庭除外�?/p>

　　與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議叫停城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(參見(jiàn)本報(bào)昨日相關(guān)報(bào)道)。

　　表面來(lái)看，這兩條新規(guī)都是為了限制和規(guī)范購(gòu)房者的行為，但出發(fā)點(diǎn)顯然有所不同，對(duì)民生和房?jī)r(jià)也將產(chǎn)生不同的影響。

　　與以往主要針對(duì)供方的房產(chǎn)政策不同，《補(bǔ)充通知》的矛頭直指投資性購(gòu)房需求，目的是通過(guò)提高第二套房購(gòu)房門(mén)檻，有效抑制投資性購(gòu)房的炒房行為，使住房回歸民生本性。近期的政策面一再?gòu)?qiáng)調(diào)，住房是人們的一項(xiàng)基本生存權(quán)，這是房地產(chǎn)不能完全淪為投資市場(chǎng)的根本理由。購(gòu)買第二套房產(chǎn)門(mén)檻的提升有利于改變房市的需求結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)按揭貸款還有利于控制信貸規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張，這也是從緊貨幣政策的題中之意。

　　與此同時(shí)，《補(bǔ)充通知》的相關(guān)問(wèn)題也值得關(guān)注。銀行授信系統(tǒng)在執(zhí)行層面上的可信度已受到各界的廣泛議論，撇開(kāi)這點(diǎn)不論，此番房市新政還至少存在以下兩點(diǎn)疑問(wèn)。

　　其一，提高房貸門(mén)檻只能限制中等收入階層，而不是高收入階層。對(duì)于那些資金雄厚的惡意炒房者來(lái)說(shuō)，并不依賴銀行信貸。實(shí)際上，早在細(xì)則出臺(tái)之前，就有人表示這項(xiàng)新政只能限制一部分的投資購(gòu)房者。結(jié)果，第二套房貸款緊縮可能會(huì)演變成一個(gè)區(qū)分機(jī)制：中低收入者將被排除在投資購(gòu)房者之列，而剩下的則是高收入者。對(duì)整個(gè)社會(huì)而言，這可能是一個(gè)不合理的逆向選擇。因?yàn)�，只有高收入者才能真正享受未�?lái)房?jī)r(jià)上漲的收益。

　　其二，第二套房標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，并不會(huì)增加現(xiàn)有多套住房持有者的成本。對(duì)于北京、上海這樣的大城市來(lái)說(shuō)，市中心的住房供應(yīng)已經(jīng)很難增加，持有多套住房者將不受此新規(guī)定的影響，從而成為潛在受益者。因而，即便第二套房新規(guī)立即得到嚴(yán)格執(zhí)行，也只能起到邊際調(diào)整的作用，難以一舉扭轉(zhuǎn)現(xiàn)已較高的房屋空置率。這一點(diǎn)將使新規(guī)效果大大折扣。

　　其三，第二套房購(gòu)買細(xì)則或?qū)⑼粕�小戶型的價(jià)格。房市是高度聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)。一個(gè)看似壓制投資行為的措施，也可能會(huì)抬高小戶型的房?jī)r(jià)，因?yàn)樾�戶型在稅收、房貸等各個(gè)環(huán)節(jié)都享受優(yōu)惠。而小戶型房?jī)r(jià)提升的結(jié)果是中低收入者等“夾心層”購(gòu)房者成本的增加。這可能不是政策的初衷。

　　此外，叫停“小產(chǎn)權(quán)房”主要將影響到中低收入者的購(gòu)房選擇。顯然，到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人多半是中低收入者。與《補(bǔ)充通知》的限制對(duì)象不同，限制農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和小產(chǎn)權(quán)房的蔓延，將限制中低收入者逃脫市區(qū)高房?jī)r(jià)的能力。

　　誠(chéng)然，繼續(xù)堅(jiān)持農(nóng)村集體土地所有制和國(guó)有土地的界限是國(guó)情所需。土地制度極為復(fù)雜，不能僅僅從降低房?jī)r(jià)這一個(gè)維度來(lái)考量。但打通城鄉(xiāng)二元土地制度，從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一個(gè)可能的選擇是延續(xù)此前劃分主功能區(qū)的理念，從全國(guó)和區(qū)域的視角來(lái)綜合考量對(duì)土地資源的使用。

　　鑒于房?jī)r(jià)上漲主要在大城市發(fā)生的現(xiàn)實(shí)，可以考慮在產(chǎn)業(yè)和人口集聚的地區(qū)形成城市群、城市帶，用公共交通縮短區(qū)域間的距離，而對(duì)一些內(nèi)陸地區(qū)，則應(yīng)嚴(yán)格限制城市擴(kuò)張，增加耕地供應(yīng)。通過(guò)差異化的調(diào)控手段，達(dá)成從吃飯到居住等民生問(wèn)題的最優(yōu)結(jié)果。

　　□傅勇(經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 中國(guó)人民銀行上�？偛�)