2007年11月16日 星期五
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“限外”步步緊逼 外資炒房熱度將再降溫
2007年11月16日 10:18 來源:上海證券報


嘉賓:王磊 上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級經(jīng)理(圖片來源:上海證券報)

  近日,國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布的修訂版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》,除了對相關(guān)行業(yè)進(jìn)行了外資投資鼓勵及限制方面的調(diào)整之外,還在房地產(chǎn)業(yè)的限制目錄中增加了新內(nèi)容,并將普通住宅的開發(fā)建設(shè)剔除出“鼓勵類”目錄。早先,對于外資介入中國房地產(chǎn)市場,已有相關(guān)“限外令”出臺,結(jié)合了此次新調(diào)整的限制內(nèi)容,外資對于中國房地產(chǎn)市場的態(tài)度會否改變?新政是否會起到進(jìn)一步抑制外資進(jìn)入中國樓市的作用?上證第一演播室特別請來專業(yè)人士,就此做出解答。

  限制覆蓋至二級市場

  主持人:新《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》對于房地產(chǎn)的限制增加了哪些?原因何在?

  王磊:新的修訂案跟2004年的相比,在房地產(chǎn)方面,比較突出的就是把原有2004版的“鼓勵類”目錄中,普通住宅的開發(fā)建設(shè)剔除出去;“限制類”目錄中,大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營替換為房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

  關(guān)于這次修訂案出臺的背景,我認(rèn)為主要是由于:首先,持續(xù)鼓勵出口的政策導(dǎo)向,致使我國外匯儲備急劇增加,貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大;其次,本世紀(jì)初到現(xiàn)在,經(jīng)過大量引進(jìn)外資到制造業(yè)、采礦業(yè)等行業(yè),我國的相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平、設(shè)備水平都已經(jīng)取得了長足的進(jìn)步,未來的戰(zhàn)略導(dǎo)向應(yīng)朝著高精尖的技術(shù)設(shè)備方向前進(jìn);第三,人民幣升值的預(yù)期產(chǎn)生的壓力;最后,房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系國計民生的行業(yè),已經(jīng)在整個國民經(jīng)濟(jì)中占重要地位。

  各項政策層層把關(guān)

  主持人:關(guān)于外資投資房地產(chǎn)的相關(guān)限制政策,會對外資投資中國房地產(chǎn)市場有影響嗎?

  王磊:此前針對外資投資房地產(chǎn)的文件主要有兩個,一個是2006年7月11日的《建設(shè)部和六部委關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》;另一個是2007年5月份,由商務(wù)部和國家外匯管理局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)研究顯示,相較于2006年,2007年境外客戶的成交比例同比下降了50%-70%。應(yīng)該從一個側(cè)面說明,至少在三級市場限外政策的調(diào)控效果已經(jīng)達(dá)到。

  我認(rèn)為,政策調(diào)控不完全是以需求及市場的反應(yīng)情況為導(dǎo)向的,而是根據(jù)國家階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,以及未來要達(dá)到的發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向。所以,不能把政策調(diào)整理解為看病求醫(yī),“頭疼醫(yī)頭,腳疼醫(yī)腳”,頭和腳都不疼了,就拉倒。產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄作為控制行業(yè)間的中外資結(jié)構(gòu)、整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及階段性發(fā)展重點的一份指導(dǎo)性文件,具有十分重要的標(biāo)桿意義。應(yīng)該說,目前出臺的2007版外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄,是國家多年前想要達(dá)到的效果,對于外商投資房地產(chǎn)這一塊,一定是先繁后簡,把外資比較集中的商用物業(yè)慢慢清理,然后是管制外匯結(jié)匯,最后才會考慮把房地產(chǎn)業(yè)徹底從鼓勵目錄中清除。

  外商投資可能下降

  主持人:此次對于房地產(chǎn)業(yè)限制目錄的調(diào)整修訂,對于外資投資房地產(chǎn)市場會否產(chǎn)生影響?

  王磊:新的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄應(yīng)該不能說是“限外令”,它主要是針對外商投資中國產(chǎn)業(yè)的一個方向性的文件。對現(xiàn)有的房地產(chǎn)上市公司而言,我覺得只是將一些境外投資者和競爭者關(guān)在場外,行業(yè)本身還是繼續(xù)發(fā)展的,如果對于現(xiàn)有的房地產(chǎn)上市公司外匯結(jié)匯等進(jìn)一步限制的話,才會有明顯的影響。

  應(yīng)該說,這個產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄在房地產(chǎn)方面是未來3-5年內(nèi)的準(zhǔn)繩,是兩年間對房地產(chǎn)外資規(guī)模的調(diào)整結(jié)果。我想,這應(yīng)該是前兩次“限外”政策調(diào)整的一個延續(xù),綜合這個產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄,房地產(chǎn)的一級到三級市場都有所覆蓋了。透過這個產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄,我們初步可以判斷,抑制外商投資房地產(chǎn)的意圖十分明確,未來外商投資房地產(chǎn)的信心會有下降。但從長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)業(yè)還是長期看好的一個行業(yè)。(活動策劃:柯鵬 唐文祺 主持人:唐文祺 整理:唐文祺)

編輯:王菲】
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