投資買房加劇住房緊張

　　記者：由國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局等部委上周公布的新數(shù)據(jù)顯示，今年9月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個百分點。在你們看來，眼下房價不斷上漲的動力何在？

　　殷劍峰：房價上漲過快的原因是多方面的，最直接的原因是流動性過剩和城市化大背景下商品房領(lǐng)域顯著的供不應(yīng)求。從供需角度看，目前中國每年新增的城鎮(zhèn)家庭大概在600萬-700萬戶，而同期新竣工的商品住宅只有300萬-400萬套，缺口很大。另一方面，越來越多的人將買房作為一種投資行為，也進一步加劇了住房的緊張。

　　沈明高：目前中國民眾和企業(yè)缺少有效的投資途徑。儲蓄和購買國債回報都比較低，企業(yè)投資回報率高，但指望普通居民辦企業(yè)不現(xiàn)實，買股票風(fēng)險又太大。在這種情況下，投資不動產(chǎn)、買房就成為增加財富的重要渠道。錢都涌向房地產(chǎn)，房價自然上漲很快。

　　顧云昌：一定意義上講，貧富差距的持續(xù)擴大也造成了投資性買房的增加。一部分人手中持有的財富越來越多，這部分財富進行投資、增值的要求也就越大。從總體上看，在目前房價上漲較快的情況下，投資房地產(chǎn)獲利較多，所以盡管國家對投機性需求進行了遏制，但投資房產(chǎn)者依然有利可圖。

　　低端房價市場政策缺位

　　記者：眾所周知，針對高房價，政府已經(jīng)出臺大量的調(diào)控政策，但為什么效果并不明顯？

　　顧云昌：地價在商品房的成本構(gòu)成中占據(jù)很大成分。中國實行最嚴格的耕地保護政策，要守住18億畝的紅線，土地部門根據(jù)國家的宏觀要求必然要對土地收管壓減。一方面收緊土地，另一方面實行“招、拍、掛”，必然造成地價上漲。

　　另外，政府出臺的一些措施，從長期看有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，但短期看，對于目前住宅的供應(yīng)還是有一定的影響。去年提出“90-70”的政策以后，開發(fā)商和政府都在觀望、等待，一些項目差不多推遲審批半年甚至9個月；另一方面，在建立和諧社會和《物權(quán)法》實施的背景下，拆遷的難度加大，拖延了竣工的速度。這些都導(dǎo)致住房的供應(yīng)有所滯緩，成為今年房價上漲的重要因素。

　　殷劍峰：如今，地方政府是明確的唯一的土地創(chuàng)收主體，構(gòu)成財政收入的重要來源。這種壟斷性的土地創(chuàng)收問題不改變，土地的成本也就改變不了。從這一意義上看，僅僅靠一些簡單的手段去抑制炒房，例如提高交易成本是起不到作用的，也是不明智的。

　　陳道富：事實上，目前住房是一個很特殊的商品，既是住宅，又是一個可以投資的商品。就投資品而言，完全按照市場的規(guī)則辦就可以，但這對低收入者而言則是一種傷害�？梢哉f，政策在低端市場里的相對缺位使得房地產(chǎn)市場的調(diào)控和整個市場的運行出現(xiàn)了很大的扭曲，兩個完全不同的市場采取統(tǒng)一的政策，這對整體來說是對的，但是對局部都不是針對性的政策，所以就出現(xiàn)了房地產(chǎn)各種政策出來以后任何人都有意見。

　　房價還有多大上漲空間？

　　記者：現(xiàn)在大家最關(guān)心的還是房價到底還能漲多久，房價上揚還有多大的空間？因為各方的觀點爭論非常大，有人提到目前深圳、上海的房價和交易量都有一定的回落，這是否標志著房地產(chǎn)市場拐點的到來？

　　沈明高：這很難給出一個明確的答案，但從世界范圍來看房價上漲是一個趨勢。歐洲的房價現(xiàn)在也漲得比較快，特別是北歐的一些小國，像芬蘭、丹麥、挪威、瑞典這些國家人口只有500萬，典型的地廣人稀的地方。我今年3月份去北歐的時候發(fā)現(xiàn)他們的房價過去5年來也翻了一倍以上，當然速度不如中國快。倫敦的房價漲得就更離譜了。

　　但是中國人多地少，如果上面提到的這些地廣人稀的國家房價都在漲，我們再漲的話在一定程度上可能有關(guān)聯(lián)性。當然，這并不是說中國的房價漲是應(yīng)該的。我覺得，在流動性比較充裕的情況下，包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格上漲是一個必然的結(jié)果。

　　顧云昌：中國房地產(chǎn)市場目前處于一種“錢松地緊”的狀態(tài)，流動性資金量大，土地政策卻在收緊，因此，我覺得中國未來的房價肯定會漲，地價的漲幅也還是會繼續(xù)漲下去的，除非中國經(jīng)濟出了大問題房價才會往下跌。我希望房價的漲幅如果能低于我們的收入水平的增長速度，比如房價增長5%-6%還是能夠接受的。

　　但我希望的是房價目前這樣的漲幅不要再繼續(xù)下去。事實上，更多的人是不希望房價往下降的，他們是希望房價慢慢地增長，用我們收入的增長逐步把房價上漲的泡沫吸收。

　　殷劍峰：我個人判斷，中國目前凸現(xiàn)的住房供不應(yīng)求的這種狀況至多在2020年就會平衡。屆時，全國房價的增長速度肯定會放緩，不排除部分城市如深圳、上海甚至是北京出現(xiàn)房價絕對水平的回落。但是，到那個時候出現(xiàn)如日本當年房地產(chǎn)崩盤的情況的可能性也很小，畢竟中國的城鎮(zhèn)人口占比只有40%多。

　　增加資金和土地供給能否降低高房價？

　　記者：剛才你們幾位也都提到，中國當前房價“虛高”的根子在于土地資源稀缺，但是，在中國現(xiàn)有的制度環(huán)境下，我們又不可能對土地制度本身作出很大的改變。那么，在你們看來，有沒有其他比較現(xiàn)實的途徑把房地產(chǎn)的“虛火”降下來？

　　顧云昌：我覺得，在保證18億畝耕地的基礎(chǔ)上，讓農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地通過合理、合法的程序進入土地供應(yīng)市場，可緩解土地供應(yīng)緊張。此外，中國的房價最終還是要從需求角度考慮，需求方面有賴于流動性的收縮，在這方面，恐怕還需要政府創(chuàng)新通過更多的金融產(chǎn)品來吸收大家的投資，吸收泡沫。

　　梅新育：從目前房價上漲過快的情況來看，我認為，有一個重要的原因就是房地產(chǎn)業(yè)從資本市場得到的資金太多了。如果房地產(chǎn)市場開發(fā)商囤積土地、囤積樓盤的方式不改變，再給多少錢也一樣不夠。

　　陳道富：我也認為，現(xiàn)在有些開發(fā)商資金一點都不緊，資金松得很。真正緊的是中小開發(fā)商，現(xiàn)在大的開發(fā)商在一線城市出現(xiàn)了壟斷的局面。只要地價一直上漲，資金就肯定會向這些機構(gòu)集中，中小的開發(fā)商可能就會跑到二三線城市了，但是中小開發(fā)商的資金是非常緊的。如果僅僅向這個市場注入土地或者是資金，在目前的情況下可能發(fā)揮不了增加供給的作用，我覺得解決土地囤積的問題可能比這個還重要。(鄭春峰 胡劍龍 齊有波）